TẠP CHÍ ĐIỆN TỬ
Luật Đất đai cần sửa những nội dung gì?
Sau 8 năm thực hiện đến nay Luật Đất đai 2003 đã bộc lộ nhiều nội dung không phù hợp với thực tiễn
Có hiệu lực từ tháng 7/2004, sau 8 năm thực hiện đến nay Luật Đất đai 2003 đã bộc lộ nhiều nội dung không phù hợp với thực tiễn.
Mới đây, Bộ Tài nguyên - Môi trường đã tổ chức Hội nghị tổng kết thi hành Luật Đất đai năm 2003 tại Tp.HCM và tỉnh Đồng Nai. Qua đó, thu thập những ý kiến đóng góp của các địa phương về tính hiệu quả trong việc triển khai Luật Đất đai 2003 từ khi có hiệu lực đến nay, tiến đến việc nghiên cứu sửa đổi, bổ sung luật.
Ông Phạm Khôi Nguyên, Bộ trưởng Bộ Tài Nguyên - Môi trường nhận định rằng, trong quá trình thi hành luật, công tác quản lý đất đai đã từng bước đi vào nề nếp, việc sử dụng đất cũng hiệu quả hơn.
Thống nhất với đánh giá trên, đại diện Tp.HCM cho biết, nhờ thực hiện rốt ráo công tác hậu kiểm giao, cho thuê đất thành phố đã thu hồi 80 dự án với tổng diện tích 1.140,2 ha. Còn tỉnh Đồng Nai đã phát hiện 95 dự án với tổng diện tích 2.842ha chưa hoàn thành việc bồi thường giải phóng mặt bằng, 53 dự án với diện tích 324ha đã bàn giao đất nhưng sau 12 tháng chưa sử dụng; tỉnh đã thu hồi 20 dự án với diện tích 393ha, thu hồi 104 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp không đúng pháp luật.
Đến nay, trong việc cấp thủ tục liên quan đến đất đai đã thống nhất 1 loại giấy duy nhất cho chủ quyền nhà và đất. Tiếp đó, việc quyết định xác định giá đất theo giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường về bồi thường, hỗ trợ tái định cư và giải phóng mặt bằng đã góp phần làm tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước.
Ông Nguyên cho biết, trước khi có Luật Đất đai 2003, tiền sử dụng đất thu được khoảng 5.000 tỷ đồng, và sau khoảng gần 10 năm nay, nguồn thu từ đất đã tăng 10 lần. Cụ thể là năm 2010 tiền sử dụng đất thu được là 50.000 tỷ đồng và dự kiến trong năm 2011 thu 60.000 tỷ đồng. Tại Tp.HCM, ngân sách thu từ đất đai của thành phố trong thời gian từ 2004-2010 đạt trên 41.000 tỷ đồng.
Theo các ý kiến đóng góp của các địa phương, mặc dù luật đảm bảo tốt về công tác quản lý đất đai nhưng đã có nhiều vấn đề phát sinh và cần phải giải quyết, đặt biệt là tài chính đất đai.
Đến thời điểm này, Luật Đất đai có 13 Nghị định, hơn 200 văn bản của các bộ-ngành liên quan, trong đó có 65 văn bản hướng dẫn thi hành, và trên 150 văn bản liên quan đến pháp luật và đất đai. Tuy nhiên việc có quá nhiều văn bản pháp luật đã làm các doanh nghiệp bất động sản khá lúng túng trong việc tuân thủ thực thi luật.
Theo báo cáo của Tp.HCM, bảng giá đất hàng năm được UBND thành phố ban hành vẫn thấp hơn giá trên thị trường tại thời điểm ban hành. Mặc dù chi phí, thời gian để xây dựng bảng giá đất hàng năm rất lớn nhưng hiệu quả của việc áp dụng rất hạn chế. Lâu nay, bảng giá đất chủ yếu được áp dụng trong việc tính thuế, còn lại đất sử dụng ở các mục đích khác vẫn phải xác định theo giá thị trường.
Vì vậy, ông Đào Anh Kiệt, Giám đốc Sở Tài nguyên - Môi trường Tp.HCM cho rằng, không cần thiết phải quy định thời hạn ban hành bảng giá đất hàng năm. Nhà nước có thể từ 2-3 năm/lần ban hành bảng giá đất sát với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường tại thời điểm ban hành.
Còn đại diện UBND tỉnh Đồng Nai cho là, khoảng 3-5 năm, các địa phương có thể tiến hành điều tra, xây dựng lại bảng giá đất 1 lần cho phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, kế hoạch sử dụng đất 5 năm của địa phương. Trong thời gian ấy, nếu giá đất ở khu vực nào có biến động mạnh thì cho phép điều chỉnh theo quy định tại điểm a, khoản 1, điều 56 của Luật Đất đai.
Về thời hạn giao đất nông nghiệp, theo ông Nguyễn Văn Được, Giám đốc Sở Tài nguyên - Môi trường tỉnh Long An kiến nghị nên tăng thời gian giao đất nông nghiệp từ 20 năm hiện nay lên 50 năm, như vậy sẽ tạo tâm lý ổn định cho người dân mà Nhà nước cũng không phải tốn công làm các thủ tục giao lại khi hết thời hạn, giảm áp lực cho cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất của các địa phương. Tại Long An đang có khoảng 1,2 triệu giấy chủ quyền đất nông nghiệp còn khoảng 2 năm nữa là hết hạn nên cần phải điều chỉnh.
Theo đánh giá trong báo cáo thực hiện Luật Đất đai của Tp.HCM thì số lượng giao dịch bất động sản qua sàn vẫn rất thấp, chưa kiểm soát được giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, rồi vai trò điều tiết thị trường bất động sản cũng chưa phát huy hiệu quả nên đã dẫn đến sự mất cân đối của thị trường như thừa nhà ở cao cấp, lại thiếu nhà ở trung bình và nhà cho thuê.
Các địa phương khác cũng nêu nhiều yếu tố bất cập. Đó là, các quy định chưa cụ thể, không rõ ràng, dễ gây hiểu nhầm và trái ngược với các văn bản hướng dẫn thi hành luật. Trong khi đó, việc quản lý đất đai của Việt Nam đang thục hiện theo mô hình duy trì sự tham gia của nhiều ngành, nhiều lĩnh vực. Tuy nhiên, cơ chế phối hợp giữa các ngành vẫn còn rất yếu nên việc sử dụng đất cho các mục đích khác nhau với quan điểm và cách nhìn khác nhau.
Để các địa phương phát triển đô thị theo mô hình hiện đại, như với Tp.HCM sẽ theo hướng các tiểu vùng, phân khu, “thành phố trong thành phố” thì cần phải có sự đồng bộ trên nhiều nội dung về công cụ quản lý, chủ thể quản lý, cơ chế phát triển đất, cơ chế thúc đẩy đầu tư tăng giá trị đất, cơ chế khai thác đất hiệu quả, ông Hoàng Minh Trí, Viện Nghiên cứu phát triển Tp.HCM nhấn mạnh.
Mới đây, Bộ Tài nguyên - Môi trường đã tổ chức Hội nghị tổng kết thi hành Luật Đất đai năm 2003 tại Tp.HCM và tỉnh Đồng Nai. Qua đó, thu thập những ý kiến đóng góp của các địa phương về tính hiệu quả trong việc triển khai Luật Đất đai 2003 từ khi có hiệu lực đến nay, tiến đến việc nghiên cứu sửa đổi, bổ sung luật.
Ông Phạm Khôi Nguyên, Bộ trưởng Bộ Tài Nguyên - Môi trường nhận định rằng, trong quá trình thi hành luật, công tác quản lý đất đai đã từng bước đi vào nề nếp, việc sử dụng đất cũng hiệu quả hơn.
Thống nhất với đánh giá trên, đại diện Tp.HCM cho biết, nhờ thực hiện rốt ráo công tác hậu kiểm giao, cho thuê đất thành phố đã thu hồi 80 dự án với tổng diện tích 1.140,2 ha. Còn tỉnh Đồng Nai đã phát hiện 95 dự án với tổng diện tích 2.842ha chưa hoàn thành việc bồi thường giải phóng mặt bằng, 53 dự án với diện tích 324ha đã bàn giao đất nhưng sau 12 tháng chưa sử dụng; tỉnh đã thu hồi 20 dự án với diện tích 393ha, thu hồi 104 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp không đúng pháp luật.
Đến nay, trong việc cấp thủ tục liên quan đến đất đai đã thống nhất 1 loại giấy duy nhất cho chủ quyền nhà và đất. Tiếp đó, việc quyết định xác định giá đất theo giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường về bồi thường, hỗ trợ tái định cư và giải phóng mặt bằng đã góp phần làm tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước.
Ông Nguyên cho biết, trước khi có Luật Đất đai 2003, tiền sử dụng đất thu được khoảng 5.000 tỷ đồng, và sau khoảng gần 10 năm nay, nguồn thu từ đất đã tăng 10 lần. Cụ thể là năm 2010 tiền sử dụng đất thu được là 50.000 tỷ đồng và dự kiến trong năm 2011 thu 60.000 tỷ đồng. Tại Tp.HCM, ngân sách thu từ đất đai của thành phố trong thời gian từ 2004-2010 đạt trên 41.000 tỷ đồng.
Theo các ý kiến đóng góp của các địa phương, mặc dù luật đảm bảo tốt về công tác quản lý đất đai nhưng đã có nhiều vấn đề phát sinh và cần phải giải quyết, đặt biệt là tài chính đất đai.
Đến thời điểm này, Luật Đất đai có 13 Nghị định, hơn 200 văn bản của các bộ-ngành liên quan, trong đó có 65 văn bản hướng dẫn thi hành, và trên 150 văn bản liên quan đến pháp luật và đất đai. Tuy nhiên việc có quá nhiều văn bản pháp luật đã làm các doanh nghiệp bất động sản khá lúng túng trong việc tuân thủ thực thi luật.
Theo báo cáo của Tp.HCM, bảng giá đất hàng năm được UBND thành phố ban hành vẫn thấp hơn giá trên thị trường tại thời điểm ban hành. Mặc dù chi phí, thời gian để xây dựng bảng giá đất hàng năm rất lớn nhưng hiệu quả của việc áp dụng rất hạn chế. Lâu nay, bảng giá đất chủ yếu được áp dụng trong việc tính thuế, còn lại đất sử dụng ở các mục đích khác vẫn phải xác định theo giá thị trường.
Vì vậy, ông Đào Anh Kiệt, Giám đốc Sở Tài nguyên - Môi trường Tp.HCM cho rằng, không cần thiết phải quy định thời hạn ban hành bảng giá đất hàng năm. Nhà nước có thể từ 2-3 năm/lần ban hành bảng giá đất sát với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường tại thời điểm ban hành.
Còn đại diện UBND tỉnh Đồng Nai cho là, khoảng 3-5 năm, các địa phương có thể tiến hành điều tra, xây dựng lại bảng giá đất 1 lần cho phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, kế hoạch sử dụng đất 5 năm của địa phương. Trong thời gian ấy, nếu giá đất ở khu vực nào có biến động mạnh thì cho phép điều chỉnh theo quy định tại điểm a, khoản 1, điều 56 của Luật Đất đai.
Về thời hạn giao đất nông nghiệp, theo ông Nguyễn Văn Được, Giám đốc Sở Tài nguyên - Môi trường tỉnh Long An kiến nghị nên tăng thời gian giao đất nông nghiệp từ 20 năm hiện nay lên 50 năm, như vậy sẽ tạo tâm lý ổn định cho người dân mà Nhà nước cũng không phải tốn công làm các thủ tục giao lại khi hết thời hạn, giảm áp lực cho cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất của các địa phương. Tại Long An đang có khoảng 1,2 triệu giấy chủ quyền đất nông nghiệp còn khoảng 2 năm nữa là hết hạn nên cần phải điều chỉnh.
Theo đánh giá trong báo cáo thực hiện Luật Đất đai của Tp.HCM thì số lượng giao dịch bất động sản qua sàn vẫn rất thấp, chưa kiểm soát được giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, rồi vai trò điều tiết thị trường bất động sản cũng chưa phát huy hiệu quả nên đã dẫn đến sự mất cân đối của thị trường như thừa nhà ở cao cấp, lại thiếu nhà ở trung bình và nhà cho thuê.
Các địa phương khác cũng nêu nhiều yếu tố bất cập. Đó là, các quy định chưa cụ thể, không rõ ràng, dễ gây hiểu nhầm và trái ngược với các văn bản hướng dẫn thi hành luật. Trong khi đó, việc quản lý đất đai của Việt Nam đang thục hiện theo mô hình duy trì sự tham gia của nhiều ngành, nhiều lĩnh vực. Tuy nhiên, cơ chế phối hợp giữa các ngành vẫn còn rất yếu nên việc sử dụng đất cho các mục đích khác nhau với quan điểm và cách nhìn khác nhau.
Để các địa phương phát triển đô thị theo mô hình hiện đại, như với Tp.HCM sẽ theo hướng các tiểu vùng, phân khu, “thành phố trong thành phố” thì cần phải có sự đồng bộ trên nhiều nội dung về công cụ quản lý, chủ thể quản lý, cơ chế phát triển đất, cơ chế thúc đẩy đầu tư tăng giá trị đất, cơ chế khai thác đất hiệu quả, ông Hoàng Minh Trí, Viện Nghiên cứu phát triển Tp.HCM nhấn mạnh.
