Hành lang pháp lý mới, đặc biệt là Luật Nhà ở 2023, đã tiếp thêm hi vọng cho công cuộc phát triển phân khúc nhà ở xã hội, khi nhiều vướng mắc với chủ đầu tư và đối tượng được hưởng chính sách được tháo gỡ. Tuy nhiên, trên thực tế, quá trình đầu tư phát triển nhà ở xã hội vẫn còn gặp không ít khó khăn, trăn trở…

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (Vars), công tác phát triển nhà ở xã hội đang phải đối mặt với 5 trở ngại chính.

Trợ ngại thứ nhất là đất đai. Đây được cho là một trong những trở ngại lớn nhất đối với doanh nghiệp khi quyết định làm nhà ở xã hội. Mặc dù có quy định về việc các địa phương cần chủ động bố trí quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội. Song, hầu hết các doanh nghiệp đều “tự bơi”. Việc doanh nghiệp phải “đơn thương độc mã” thực hiện giải phóng mặt bằng gây ra nhiều khó khăn, vừa tốn thời gian, vừa tốn chi phí. Kể cả khi doanh nghiệp đã có đất cũng bị gây khó khăn.

Để giải nút thắt này, cần có tư duy đổi mới hoàn toàn liên quan đến vai trò và sự song hành từ phía Nhà nước và doanh nghiệp. Theo đó, Nhà nước cần đứng vai trò “cầm trịch”, thực hiện việc thu hồi đất và giao cho doanh nghiệp thực hiện dự án. Doanh nghiệp sẽ chịu trách nghiệm về kinh phí để đảm bảo nghĩa vụ tài chính.

Trợ ngại thứ hai là quy trình thủ tục. Nếu xác định nhà ở xã hôi thuộc diện “ưu tiên”, thì cần đảm bảo và quán triệt sự nhất quán. Theo đó, mọi vấn đề liên quan đến đầu tư phát triển nhà ở xã hội đều cần có sự ưu ái hơn. Có như vậy, doanh nghiệp mới “mặn mà” với phân khúc này, qua đó, nguồn cung phân khúc này mới có cơ hội cải thiện rõ rệt. Hiện nay, quy trình thủ tục liên quan đến đầu tư phát triển dự án nhà ở xã hội đang tương đương với dự án nhà ở thương mại, thậm chí có nhiều bước soát xét kỹ hơn. Điều này vô hình chung khiến doanh nghiệp vất vả hơn, mất nhiều thời gian hơn để thực hiện, khiến cho thời gian triển khai dự án bị kéo dài, ảnh hưởng đến kết quả thực hiện mục tiêu của Đề án.

Đối với vấn đề này, cần nhanh chóng nghiên cứu, ban hành quy định đặc thù dành riêng cho đầu tư phát triển dự án nhà ở xã hội. Trong đó, có thể lược bớt một số bước, cắt giảm tối đa thời gian phản hồi, trả kết quả các bước, yêu cầu sự vào cuộc một cách khẩn trương hơn từ phía cơ quan quản lý nhà nước, chính quyền địa phương.

Trợ ngại thứ ba là nguồn vốn. Mặc dù đã có gói tín dụng ưu đãi dành cho chủ đầu tư thực hiện dự án và người dân vay mua nhà ở xã hội. Tuy nhiên, tính đến thời điểm hiện tại, kết quả giải ngân gói tín dụng này vẫn ở mức rất thấp, chưa tới 2%. Ngay cả kết quả giải ngân từ ngân hàng chính sách cũng không đạt như kỳ vọng. Nguyên nhân được cho là do thủ tục xét duyệt còn khó khăn, qua nhiều cấp. Với chủ đầu tư, cần hoàn thành xong giải phóng mặt bằng mới được vay, cũng là một hạn chế.

Vì vậy, Vars kiến nghị, để hiện thực hóa đề án nhà ở xã hội, rất cần nguồn vốn đủ mức với quy định thông thoáng, hỗ trợ hơn từ phía nhà nước. Bởi lẽ, hầu hết các doanh nghiệp khi thực hiện dự án bất động sản đều cần huy động vốn từ các nguồn khác nhau, trong đó, chiếm chủ yếu là vốn tín dụng. Nếu không có sự ưu đãi thực sự về nguồn vốn, doanh nghiệp sẽ khó đủ lực để triển khai, chứ chưa nói đến việc triển khai mạnh mẽ, quy mô lớn. Ngoài ra, việc tìm hiểu và dẫn dắt thêm các kênh dẫn vốn khác cũng là điều hết sức quan trọng nhằm tiếp sức cho doanh nghiệp, đặc biệt là trong thời điểm các doanh nghiệp bất động sản đều đang gặp khó khăn về nguồn vốn.

Trợ ngại thứ tư là đối tượng được hưởng chính sách. Việc mở rộng nhóm đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội, nâng mức thu nhập tối đa lên 15 triệu đồng/người/tháng, bỏ quy định về hộ khẩu… đã góp phần giúp điều kiện hưởng chính sách nhà ở xã hội trở lên “dễ thở hơn” đối với người dân có nhu cầu tiếp cận với phân khúc này. Tuy nhiên, vẫn cần có thêm hướng mở, để cơ hội sở hữu nhà ở xã hội thực sự “mở” hơn với từng nhóm đối tượng phù hợp.

Trợ ngại thứ năm là chất lượng và giá bán nhà ở xã hội. Rất nhiều người vẫn e ngại nhà ở xã hội là nhà ở giá rẻ cho người thu nhập thấp. Chính vì thế chất lượng của nhà ở xã hội cũng sẽ ở mức thấp và sơ sài tiện ích. Để có thể thay đổi được quan niệm này, cần đưa ra quy chuẩn chung cho các dự án nhà ở xã hội. Tránh tạo ra những dự án không đạt yêu cầu, nhanh xuống cấp, ảnh hưởng xấu đến chất lượng cuộc sống của người dân.

Đồng thời, cần bổ sung quy định quản lý cho nhà ở xã hội, hoặc tách riêng hoặc căn cứ theo quy định đối với nhà chung cư nói chung. Ngoài ra, cần nghiên cứu phương án thực hiện các dự án nhà ở xã hội quy mô lớn nhằm tiết kiệm chi phí, giúp giảm giá thành; xem xét việc phát triển các dự án nhà ở xã hội thấp tầng ở một số địa phương cho phù hợp với nhu cầu thực tế.