Pháp luật và xã hội Việt Nam luôn đề cao sự công bằng, nhân văn, bảo vệ lẽ phải và quyền lợi chính đáng của người sở hữu nhà ở, bất kể đó là người Việt Nam hay người nước ngoài. Vì vậy, người nước ngoài có thể chủ động tìm kiếm sự hỗ trợ pháp lý khi cần thiết...

Ngày 12/10, Tạp chí Kinh tế Việt Nam/VnEconomy phối hợp với UBND TP. Bắc Ninh tổ chức Hội thảo “Nhà ở cho người nước ngoài sống và làm việc tại Thành phố Bắc Ninh”.

Sự kiện diễn ra trong bối cảnh nhu cầu an cư, sở hữu nhà ở của lực lượng lao động quốc tế ngày càng gia tăng mạnh mẽ, đòi hỏi khung pháp lý liên quan phải được hiểu và thực thi một cách thông suốt. Từ thực tiễn triển khai tại địa phương, bài toán đặt ra không chỉ là tháo gỡ nút thắt về thủ tục cấp Giấy chứng nhận hay quy trình chuyển nhượng, mà còn là hoàn thiện cơ chế thực thi minh bạch, thuận lợi, giúp tổ chức, cá nhân nước ngoài dễ dàng tiếp cận và hiện thực quyền sở hữu nhà ở theo đúng pháp luật.

KHOẢNG TRỐNG CẦN THÁO GỠ

Luật sư Lê Đình Vinh, Giám đốc Công ty Luật TNHH Vietthink, cho biết theo quy định tại Thông tư số 10/2024/TT-BTNMT, mẫu Giấy chứng nhận được áp dụng chung cho cả người Việt Nam và người nước ngoài. Tuy nhiên, do sử dụng cùng một mẫu nên trong quá trình triển khai có thể phát sinh một số điểm chưa phù hợp với đặc thù sở hữu nhà ở của người nước ngoài.

Liên quan đến quyền của người nước ngoài sau khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, ông Vinh nhận định về cơ bản, họ có các quyền của chủ sở hữu nhà ở theo quy định pháp luật Việt Nam, như: quyền về ở trong căn nhà đó; chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế hoặc thế chấp nhà ở để vay vốn ngân hàng. Các quyền này được pháp luật bảo vệ, nhưng việc thực hiện phải tuân thủ điều kiện và giới hạn áp dụng đối với người nước ngoài.

Chẳng hạn khi chuyển nhượng căn hộ, người nước ngoài phải chuyển nhượng cho đối tượng đủ điều kiện sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Khi thế chấp nhà ở để vay vốn, ngoài quy định chung về thế chấp tài sản, họ còn cần tuân thủ những quy định chuyên ngành liên quan đến hoạt động tín dụng và đối tượng vay vốn.

Tuy nhiên, ông Vinh lưu ý điểm c, d khoản 2 Điều 20 Luật Nhà ở 2023 quy định đối với cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong giao dịch mua bán, thuê mua, tặng cho, nhận thừa kế nhà ở nhưng không quá 50 năm, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận và được gia hạn một lần với thời hạn không quá 50 năm nếu có nhu cầu; thời hạn sở hữu nhà ở phải được ghi rõ trong Giấy chứng nhận.

Trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam đang sinh sống tại Việt Nam thì được sở hữu nhà ở và có quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam. Trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn với người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam thì được sở hữu nhà ở và có  quyền của chủ sở hữu nhà ở như người Việt Nam định cư ở nước ngoài;

Đối với tổ chức nước ngoài thì được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong giao dịch mua bán, thuê mua, tặng cho, nhận thừa kế nhà ở nhưng không quá thời hạn ghi trong giấy chứng nhận đầu tư cấp cho tổ chức đó, bao gồm cả thời gian được gia hạn; thời hạn sở hữu nhà ở được tính từ ngày tổ chức được cấp Giấy chứng nhận và được ghi rõ trong Giấy chứng nhận này;

Theo Giám đốc Công ty Luật TNHH Vietthink, trước khi hết thời hạn sở hữu nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở 2023, chủ sở hữu có thể trực tiếp hoặc ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác thực hiện quyền tặng cho hoặc bán nhà ở này cho đối tượng thuộc trường hợp được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Nếu quá thời hạn được sở hữu nhà ở mà chủ sở hữu không bán, tặng cho thì nhà ở đó thuộc tài sản công.

 CÔNG KHAI MINH BẠCH PHÁP LÝ, TẠO ĐIỀU KIỆN CHO NGƯỜI NƯỚC NGOÀI DỄ TIẾP CẬN 

Nhìn nhận từ thực tiễn áp dụng các quy định pháp luật, ông Nguyễn Quốc Ân, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP.Bắc Ninh, đánh giá Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn hiện vẫn còn một số quy định chưa thật chi tiết, gây khó khăn khi triển khai thực hiện. Cụ thể, các vấn đề cần được làm rõ như: điều kiện khu vực nhà ở mà người nước ngoài được sở hữu; cách xác định số lượng nhà ở, trong đó có tiêu chí quy đổi dân số tương đương một phường; trình tự thủ tục cấp và gia hạn thời hạn sở hữu nhà ở và biện pháp xử lý khi tổ chức, cá nhân nước ngoài chậm thực hiện thủ tục gia hạn sở hữu...

Để quá trình tìm kiếm, sở hữu và thực hiện các quyền liên quan đến nhà ở tại Việt Nam thuận lợi hơn, ông Lê Đình Vinh đưa ra một số khuyến nghị đối với người nước ngoài có nhu cầu tìm kiếm và sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

“Pháp luật và xã hội Việt Nam luôn đề cao sự công bằng, nhân văn, bảo vệ lẽ phải và quyền lợi chính đáng của người sở hữu nhà ở, bất kể đó là người Việt Nam hay người nước ngoài. Vì vậy, người nước ngoài có thể chủ động tìm kiếm sự hỗ trợ khi cần thiết”, ông Vinh bày tỏ.

Thứ nhất, người nước ngoài cần tìm hiểu hệ thống pháp luật Việt Nam và các quy định đặc thù tại từng địa phương. Hiện nay, hệ thống dịch vụ công tại Việt Nam rất phát triển, định danh bất động sản, đăng ký và tra cứu thông tin đã được thiết lập, tạo điều kiện để người dân tiếp cận thông tin. Tại Bắc Ninh, địa phương đã cung cấp thông tin về danh mục dự án đủ điều kiện bán nhà cho người nước ngoài, số lượng căn hộ được phép bán và tình trạng giao dịch của căn hộ. Tuy nhiên, vấn đề ngôn ngữ, đặc biệt là việc cung cấp thông tin bằng nhiều ngôn ngữ, vẫn cần được quan tâm.

Thứ hai, người nước ngoài có nhu cầu mua nhà có thể tìm đến các trung tâm tư vấn, công ty luật và luật sư chuyên về bất động sản để được tư vấn, nắm bắt quy trình và hỗ trợ thực hiện các thủ tục pháp lý liên quan đến việc xác lập quyền sở hữu, cũng như việc thực thi các quyền của chủ sở hữu.

Thứ ba, khi phát sinh vướng mắc hoặc tranh chấp, người nước ngoài nên liên hệ với cơ quan có thẩm quyền, trung tâm tư vấn hoặc luật sư để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Theo các chuyên gia, những khó khăn trong tiếp cận khách hàng là người nước ngoài xuất phát từ vấn đề pháp lý, điều kiện sở hữu nhà ở tại Việt Nam, đến rào cản ngôn ngữ và cách thức triển khai hoạt động kinh doanh... Vì vậy, công khai, minh bạch và thống nhất trong áp dụng quy định về sở hữu nhà ở của người nước ngoài là cơ sở quan trọng, nhằm tháo gỡ vướng mắc, tạo điều kiện cho doanh nghiệp triển khai hoạt động kinh doanh và đáp ứng nhu cầu nhà ở của chuyên gia, lao động nước ngoài.