Trong quý 3/2026, tại Đà Nẵng, chung cư và nhà mặt phố duy trì mặt bằng giá ở mức cao, đất nền bắt đầu xuất hiện dấu hiệu điều chỉnh sau giai đoạn tăng nóng...

Theo số liệu của Cục Thống kê TP. Đà Nẵng, trong 9 tháng đầu năm 2026, tổng sản phẩm trên địa bàn TP. Đà Nẵng tăng 10,31% so với cùng kỳ năm 2025 và chỉ số giá tiêu dùng tăng 4,95%. Ở lĩnh vực đầu tư, dòng vốn FDI lũy kế 9 tháng đạt 681,55 triệu USD, gấp khoảng 2,87 lần, tương ứng mức tăng 186,6% so với cùng kỳ năm 2025. Ở lĩnh vực du lịch, tổng số lượt khách do cơ sở lưu trú phục vụ đạt 15.862 nghìn lượt, trong đó, có 7.732 nghìn lượt khách quốc tế. Tổng số lượt khách du lịch theo tour đạt 1.351 nghìn lượt, trong đó có 492 nghìn lượt khách quốc tế.

Cùng với những chuyển động về hoạt động kinh tế và du lịch, thị trường bất động sản Đà Nẵng cũng ghi nhận những xu hướng vận động khác nhau, tuỳ từng phân khúc.

DIỄN BIẾN CÁC LOẠI HÌNH BẤT ĐỘNG SẢN 

Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy ở phân khúc chung cư, thị trường Đà Nẵng duy trì xu hướng tăng trưởng giá trong dài hạn, đồng thời ghi nhận lợi suất cho thuê tương đối tích cực. Cụ thể, giá rao bán chung cư tăng từ 46 triệu đồng/m2 trong quý 1/2024 lên 67 triệu đồng/m2 vào quý 3/2026, tương đương mức tăng khoảng 46%.

Không chỉ tăng về giá bán, tỷ suất lợi nhuận cho thuê chung cư tại Đà Nẵng đạt 4,5% trong quý 3/2026, tăng so với mức 3,5% vào đầu năm 2024. Với giá rao bán phổ biến khoảng 4,2 tỷ đồng/căn và giá thuê khoảng 17 triệu đồng/tháng, Đà Nẵng đang thuộc nhóm thị trường có lợi suất cho thuê căn hộ cao nhất trong số các địa phương được khảo sát: Nha Trang (4,5%), TP.Hồ Chí Minh cũ (3,4%) và Hà Nội (2,4%).

Xét theo khu vực, nhu cầu chung cư tập trung chủ yếu tại Sơn Trà, chiếm 40% tổng mức độ quan tâm, Ngũ Hành Sơn (21%) và Hải Châu (18%). Về giá bán, Hải Châu dẫn đầu với 85 triệu đồng/m2, đi ngang so với quý trước; Sơn Trà đạt 82 triệu đồng/m2, giảm 1%; Ngũ Hành Sơn đạt 56 triệu đồng/m2, giảm 2%. Riêng Liên Chiểu ghi nhận mức tăng 2%, đạt 41 triệu đồng/m2. Dù có sự điều chỉnh nhẹ trong ngắn hạn, mặt bằng giá căn hộ tại nhiều khu vực nhìn chung vẫn duy trì mức tăng đáng kể so với đầu năm 2024.

Ở phân khúc đất nền, thị trường Đà Nẵng bước vào nhịp điều chỉnh sau giai đoạn tăng mạnh cả giá rao bán lẫn mức độ quan tâm. Tại khu vực Đà Nẵng cũ, giá rao bán đất nền tăng mạnh, từ 43 triệu đồng/m2 trong quý 1/2023 lên 84 triệu đồng/m2 vào quý 2/2026, sau đó giảm, còn 78 triệu đồng/m2 trong quý 3/2026. Tại Quảng Nam cũ, giá đất nền cũng tăng từ 10 triệu đồng/m2 trong quý 1/2023 lên 22 triệu đồng/m2 trong quý 3/2026. Tuy nhiên, mức độ quan tâm tại cả hai khu vực đều có xu hướng giảm sau khi đạt đỉnh vào quý 3/2025.

Trong cơ cấu tìm kiếm đất nền, Ngũ Hành Sơn tiếp tục dẫn đầu với 26% tổng mức độ quan tâm, tiếp đến là Liên Chiểu và Cẩm Lệ, cùng chiếm 13%. Tuy nhiên, giá rao bán đất nền quý 3/2026 giảm tại hầu hết các khu vực. Cụ thể, Liên Chiểu giảm mạnh nhất với 8%, hiện khoảng 44 triệu đồng/m2; Hòa Vang giảm 7%, Sơn Trà giảm 5% và Ngũ Hành Sơn giảm 3%. Ở chiều ngược lại, Hội An lại chứng kiến mức tăng 5%, đạt 39 triệu đồng/m2.

Ở phân khúc nhà mặt phố, Đà Nẵng ghi nhận mức tăng giá nổi bật trong gần hai năm trở lại đây. Theo đó, từ quý 1/2025 đến quý 3/2026, giá rao bán nhà mặt phố tại Đà Nẵng cũ tăng 29%, từ mức 106 triệu đồng/m2 lên 137 triệu đồng/m2. Mức tăng này cao hơn so với mức tăng của Hà Nội (22%), trong khi TP.Hồ Chí Minh cũ ghi nhận mức giảm 6% trong cùng giai đoạn. Về nhu cầu, Hải Châu dẫn đầu với 31% tổng mức độ quan tâm, tiếp đến là Sơn Trà (21%) và Ngũ Hành Sơn (16%).

Đáng chú ý, Sơn Trà và Ngũ Hành Sơn là hai khu vực ghi nhận mức tăng giá nhà mặt phố mạnh nhất, gắn liền với lợi thế du lịch và vị trí ven biển. Trong quý 3/2026, giá rao bán nhà mặt phố tại Ngũ Hành Sơn đạt 188 triệu đồng/m2, tăng 45% so với quý 1/2025; Sơn Trà đạt 181 triệu đồng/m2, tăng 43%. Trong khi đó, Hải Châu ghi nhận mức tăng 23%, đạt 157 triệu đồng/m2.

XU HƯỚNG THỊ TRƯỜNG VÀ ĐỘNG LỰC CUỐI NĂM

Theo ông Trần Anh Quốc Cường, Ủy viên Ban Thường vụ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, Phó Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản HDHomes, thị trường bất động sản Đà Nẵng đang có sự phân hóa rõ hơn giữa các phân khúc và nhóm sản phẩm. Khả năng tiêu thụ ngày càng phụ thuộc vào mức độ phù hợp giữa giá bán, đặc điểm sản phẩm, chính sách tài chính và nhu cầu thực tế của người mua. Trong bối cảnh thị trường có thêm những lựa chọn mới, sức mua có thể dịch chuyển giữa các loại hình bất động sản thay vì chỉ tập trung vào một phân khúc nhất định.

Dự báo về diễn biến của thị trường trong những tháng cuối năm 2026, ông Cường cho rằng khả năng hấp thụ bất động sản Đà Nẵng có thể vẫn tiếp tục phân hóa giữa các phân khúc và dự án. Đối với căn hộ, việc gia tăng nguồn cung có tổng giá trị phù hợp với khả năng tài chính và nhu cầu ở thực sẽ đóng vai trò quan trọng trong việc cải thiện sức mua. Ở phân khúc nhà phố và biệt thự, những dự án có quy hoạch đồng bộ, sản phẩm phù hợp và chính sách bán hàng hợp lý được đánh giá có điều kiện tiếp tục thu hút khách hàng. Trong khi đó, thị trường đất nền có thể cần thêm thời gian để cải thiện thanh khoản, đặc biệt đối với sản phẩm chưa có hạ tầng hoàn thiện.

Theo Phó Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản HDHomes, sự đa dạng của nguồn cung đang đặt ra yêu cầu cạnh tranh lớn giữa các loại hình bất động sản. Vì vậy, mức độ tiêu thụ không chỉ phụ thuộc vào nhu cầu chung, mà còn gắn với mức độ phù hợp của từng sản phẩm đối với nhóm khách hàng mục tiêu.

Bên cạnh đó, nhiều ý kiến cũng cho rằng những thay đổi về chính sách và khung pháp lý cũng là yếu tố quan trọng đối với thị trường bất động sản Đà Nẵng trong những tháng cuối năm. Cụ thể, quý 3/2026, một số chính sách đáng chú ý được ban hành, gồm Nghị quyết số 175/NQ-CP của Chính phủ về chính sách Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). UBND TP. Đà Nẵng cũng công bố nhiều quyết định liên quan đến quản lý chất lượng công trình xây dựng, chính sách nhà ở xã hội, quản lý và sử dụng nhà chung cư, thủ tục hành chính đất đai. Trong đó có Quyết định số 108/2026/QĐ-UBND, 111/2026/QĐ-UBND, 121/2026/QĐ-UBND và 135/2026/QĐ-UBND.

Những thay đổi về chính sách ở cấp Trung ương và địa phương được kỳ vọng góp phần hoàn thiện hành lang pháp lý, tăng cường quản lý, thúc đẩy thị trường bất động sản Đà Nẵng phát triển minh bạch, lành mạnh hơn trong dài hạn.