Khung giá đất được đặt ra nhằm mục đích quản lý giá đất trên toàn bộ thị trường. Trong khung đó có giá tối thiểu và giá tối đa, buộc các địa phương không được quy định giá đất ngoài khung. Các tỉnh, thành phố căn cứ khung giá đất của Chính phủ để xây dựng bảng giá đất định kỳ 5 năm/lần và mỗi năm sẽ ban hành thêm hệ số giá đất. Bảng giá đất được sử dụng làm căn cứ tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân; tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai; tính thuế sử dụng đất; tính tiền phạt vi phạm hành chính lĩnh vực đất đai...

Nhưng thực tế cho thấy, việc ban hành khung giá đất không những không phát huy được mục đích đề ra mà còn tạo cơ chế hai giá, gây khó khăn cho công tác quản lý đất đai của nhà nước cũng như việc triển khai các dự án có sử dụng đất. Phổ biến nhất là làm kéo dài tiến độ dự án, thậm chí không thể triển khai dự án do ách tắc ở khâu giải phóng mặt bằng.

Giá đất được xác định theo khung giá Nhà nước ban hành không theo kịp và thường thấp hơn nhiều so với giá đất trên thị trường. Lợi dụng cơ chế hai giá đó mà nhiều người thường kê khai giá trên hợp đồng công chứng thấp hơn mức giá thực tế khi chuyển nhượng đất đai để có thể giảm số thuế phải nộp. Mặt khác, với những trường hợp bị thu hồi đất, giải phóng mặt bằng thì người dân vô cùng thiệt hại do được đền bù (áp dụng giá Nhà nước) thấp hơn nhiều so với giá thị trường. Từ đó gây nên khiếu kiện, tranh chấp đất đai kéo dài…

Bởi vậy, ngày 16/6/2022, Ban Chấp hành Trung ương ban hành Nghị quyết 18-NQ/TW về “Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao”. Trong đó đã đặt ra nhiệm vụ cụ thể khi dự thảo sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 là cần phải xác định lại phương pháp xác định giá đất sao cho phù hợp với cơ chế thị trường tại thời điểm hiện tại.

Hiện Bộ Tài Nguyên và Môi trường cũng đang lấy ý kiến đóng góp cho dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Theo quan điểm của bộ này thì việc bãi bỏ khung giá đất là một nhiệm vụ cần phải được chú trọng để có thể khắc phục được đầy đủ những hạn chế, bất cập đang phát sinh trong thực tiễn thi hành Luật Đất đai tại thời điểm hiện tại.

Bỏ khung giá đất tức là Nhà nước sẽ không áp dụng mức giá tổi thiểu và tối đa với từng loại đất nữa mà thay vào đó trước khi ban hành ra bảng giá đất của từng địa phương thì UBND cấp tỉnh sẽ căn cứ vào các nguyên tắc, các phương pháp định giá đất, các quy chuẩn và giá đất, sự biến động về giá đất thực tế trên thị trường để xây dựng ra bảng giá đất.

Nói về vấn đề này, tại Hội nghị toàn quốc nghiên cứu, học tập, quán triệt Nghị quyết Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII diễn ra trong hai ngày (21-22/7/2022), Thường trực Ban Bí thư Võ Văn Thưởng cũng nhấn mạnh: “Việc bỏ khung giá đất, xác định giá theo nguyên tắc thị trường sẽ khắc phục được tình trạng hai giá trong thời gian vừa qua. Khi làm nghĩa vụ với Nhà nước thì người dân muốn giá đất rẻ để nộp tiền thuế ít. Khi đền bù thu hồi đất thì muốn có giá trị cao để được hưởng lợi. Cho nên đấu giá thì một giá đất khác, giao đất một giá đất khác. Đó là nguyên nhân rất quan trọng dẫn đến nhiều vụ khiếu kiện, khiếu nại, cán bộ bị kỷ luật liên quan đến đất đai”.

Nhiều ý kiến cũng cho rằng bỏ khung giá đất là hợp lý. Tác động rõ rệt nhất của việc bỏ khung giá đất sẽ làm hạn chế việc kê khai giá thấp khi giao dịch đất đai, giúp tăng thu ngân sách từ thuế chuyển nhượng bất động sản. Đồng thời, bỏ khung giá đất cũng sẽ giúp đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án bởi nếu bị thu hồi đất mà được đền bù dựa trên giá thị trường, người dân cũng dễ đồng thuận hơn.

“Khi bỏ khung giá đất, thì giá cả sẽ được tính theo nguyên tắc thị trường, giá đền bù thỏa đáng, hiện tượng khiếu kiện giảm, sẽ giúp việc triển khai dự án được đẩy nhanh hơn. Có thể chi phí đầu vào của dự án sẽ tăng lên, nhưng các chủ đầu tư sẽ chủ động được việc tính toán, đưa ra phương án từ đầu, hiệu quả kinh tế mang lại sẽ lớn hơn”, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nhận định.

Bên cạnh đó, cũng có ý kiến lo ngại, việc bỏ khung giá đất có thể khiến chi phí đầu vào của các dự án đội lên, sẽ đẩy giá nhà tăng cao. Với vấn đề này, ông Phạm Văn Cường, một môi giới bất động sản phân tích: hiện nay, khi bán nhà, các chủ đầu tư/chủ sở hữu cũng thường dựa trên giá thị trường nên khi bỏ khung giá đất, giá nhà sẽ bị tác động không nhiều. Nếu có tăng cũng chỉ tăng ở mức chấp nhận được. Còn nếu bị đẩy lên quá cao, thị trường sẽ đứng im, chủ đầu tư không bán được nhà thì chẳng khác gì “gậy ông đập lưng ông”. Thiệt hại đầu tiên sẽ thuộc về họ.

“Trước Luật Đất đai 2013, cứ 5 năm điều chỉnh khung giá đất một lần. Nhưng thực tế dự án nào cũng phải định giá đất 2 lần, cấp chuyên viên một lần, cấp lãnh đạo một lần. Giờ dự thảo đã bỏ quy định về hệ thống khung giá đất và hệ số biến động 5 năm một lần và thay vào đó là quy định về bảng giá đất và điều chỉnh biến động mỗi năm một lần. Đây là điểm tiến bộ so với Luật Đất đai hiện hành. Nhưng cần làm rõ hơn một số nội dung.

Một là, phải xác định rõ như thế nào được cho là giá đất phổ biến trên thị trường có sự biến động để làm căn cứ điều chỉnh bảng giá đất. Bởi lẽ, theo thực tế hiện nay, giá đất trên thị trường luôn luôn có sự biến động từng ngày. Việc biến động giá đất trên thị trường xuất phát từ nhiều lý do và luôn có tình trạng cố tình thổi giá. Việc Nhà nước xây dựng Bảng giá đất và áp dụng trong các trường hợp quy định tại Khoản 3 sẽ tác động trực tiếp đến quyền lợi của người sử dụng đất. Vì vậy, nếu Nhà nước chỉ căn cứ vào sự biến động giá đất trên thị trường để làm căn cứ điều chỉnh bảng giá đất trong năm, thì bảng giá đất sẽ được điều chỉnh một cách liên tục. Như vậy sẽ thiếu tính ổn định và gây ra rất nhiều ý kiến tranh cãi, không thống nhất. Việc xây dựng và sửa đổi Bảng giá đất mỗi năm một lần là phù hợp và không nhất thiết phải thực hiện điều chỉnh trong năm đó nhằm giữ sự ổn định của Bảng giá đất.

Hai là, quy định công bố công khai bảng giá đất vào ngày 1/1 hàng năm cũng chưa phù hợp do ngày 1/1 là ngày nghỉ lễ. Nên quy định công bố vào ngày làm việc đầu tiên của năm.

Ngoài ra, khoản 3 quy định Bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp: tính tiền sử dụng đất, tính tiền bồi thường... Việc quy định sử dụng chung một bảng giá đất cho tất cả các mục đích nói trên là chưa phù hợp. Bởi lẽ: giá trị quyền sử dụng đất và tiền bồi thường giải phóng mặt bằng là hai khái niệm khác nhau, việc tính giá đất cũng khác nhau, cần có quy định cụ thể chứ không thể áp dụng chung một bảng giá.

Giá đất áp dụng với từng mục đích, từng trường hợp khác nhau là khác nhau chứ không nên áp dụng chung một bảng giá cho tất cả các hình thức. Tuy Điều 131 có quy định về việc xây dựng giá đất cụ thể cho các trường hợp nhưng chưa xác định rõ ràng tiêu chí và cách thức xây dựng giá đất cho mỗi trường hợp là như thế nào? Theo đó, đề xuất nên quy định cụ thể hơn nữa trong dự thảo về tiêu chí và cách thức xác định giá đất đối với các trường hợp sử dụng khác nhau. Trên cơ sở đó, xây dựng bảng giá đất phù hợp để thống nhất áp dụng trên thực tế, đảm bảo công khai, minh bạch và cân bằng quyền của người sử dụng đất. Tránh trường hợp luật ban hành rồi nhưng chưa cụ thể, lại phải đợi nghị định, thông tư hướng dẫn thì mới có thể áp dụng trên thực tế”.

“Việc điều chỉnh, sửa đổi hoặc “bỏ” khung giá đất sẽ đem lại nhiều ảnh tới nhiều lĩnh vực. Đơn cử như:

Thứ nhất, chúng ta đều biết, khung giá đất mà Nhà nước ban hành thường thấp hơn nhiều so với giá trị thực tế của lô đất đó trên thị trường (thường bằng khoảng 20-30% hoặc 30-50% khung giá đất thị trường, điều này dẫn đến tình trạng nhiều chủ đầu tư đã lợi dụng các kẽ hở của pháp luạt để kê khai giá trên hợp đồng chuyển nhượng bất động sản thấp hơn mức giá đã được thỏa thuận trên hợp đồng trước đó để có thể giảm số thuế phải nộp xuống. Hiện nay, nguồn thu từ đất thường chiếm trên dưới 10-15% ngân sách địa phương, nên việc kê khai giá chuyển nhượng xuống thấp đã gây thất thoát lớn cho nguồn thu ngân sách nhà nước. Do vậy, cần điều chỉnh khung giá đất phù hợp, bám sát vào giá đất của thị trường. Khi giá đất mà tỉnh ban hành bám sát với giá thị trường thì sẽ không còn sự chênh lệch khá nhiều giữa hai loại giá này, do đó sẽ hạn chế được cơ bản vấn đề kê khai giá thấp để giảm số thuế phải nộp xuống, tránh tình trạng thất thu ngân sách.

Thứ hai, đối với thị trường bất động sản, việc tăng khung giá đất bám sát giá thị trường giúp đẩy nhanh công tác đền bù giải phóng mặt bằng, đảm bảo tiến độ thực hiện các dự án đầu tư, xây dựng bất động sản.

Theo quy định tại Luật Đất đai năm 2013, giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được UBND cấp tỉnh quyết định dựa tại thời điểm quyết định thu hồi đất dựa trên các nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất. Mà giá đất theo bảng giá đất thì rất thấp so với giá của thị trường, dẫn đến tình trạng rất khó có thể thu hồi đất vì sự phản đối của người dân không đồng ý với phương án bồi thường của Nhà nước. Các khiếu nại của người sử dụng đất về giá đền bù đất thấp ngày càng gia tăng trong thời gian qua do đó các dự án thường kéo dài tiến độ thực hiện hơn so với dự kiến rất lâu.

Khi mức giá đất tăng cao, phù hợp hơn so với mức giá của thị trường thì người dân sẽ cảm thấy mức bồi thường phù hợp với phần tài sản mà mình bị thu hồi, do đó sẽ dễ dàng hơn trong việc giao đất cho chủ đầu tư để thực hiện các dự án.

Thứ ba, hạn chế tình trạng đầu cơ bất động sản. Việc tăng giá đất lên theo giá thị trường thì các khoản tiền thuế, phí khi thực hiện các thủ tục chuyển nhượng về bất động sản cũng theo đó mà tăng lên. Sự chênh lệch về lợi nhuận và phần chi phí bỏ ra it đi dẫn đến lợi nhuận từ việc tích trữ đầu cơ về đất đai cũng phần nào có thể giảm xuống. Khi giới đầu cơ giảm thì cơ bản có thể bình ổn được thị trường.

Tuy nhiên, việc điều chỉnh khung giá đất cũng mang tới những vấn đề cần suy xét: nếu giá đất trong khung giá đất Nhà nước ban hành tiến sát tới giá đất thị trường, sẽ khiến giá nhà tăng vì giá đất là một trong các yếu tố cấu thành lên giá nhà. Điều này ảnh hưởng rất lớn tới nhiều người vì không phải ai cũng có đủ kinh tế để mua nhà, mà giá nhà hiện tại đã quá cao so với thu nhập trung bình của một bộ phận người lao động. Bên cạnh đó, khi tăng giá đất thì, để thu lại lợi nhuận, chủ đầu tư sẽ tối ưu hóa nhằm giảm chi phí đầu tư, làm chững thị trường bất động sản, trong khi nhu cầu về nhà ở đang rất bức thiết.

Vì vây, việc sửa đổi hoặc bỏ khung giá đất có những mặt lợi và hạn chế của nó. Việc cân bằng lợi – hại là một bài toán khó và các giải pháp phù hợp từ các chính sách, quyết định của Nhà nước và các cơ quan chức năng sao cho tính toán cân bằng, phù hợp với sức dân, sức nước trong thời buổi hiện nay”.

“Giá đất được xác định thường thấp hơn nhiều so với giá đất trên thị trường. Đồng thời, chính sách cũng chưa xử lý triệt để tình trạng chênh lệch giá đất giáp ranh giữa các địa phương, đặc biệt là chưa có chế tài xử lý hành vi sai phạm trong xác định giá đất, đấu giá quyền sử dụng đất. Do đó, Nghị quyết 18 đặt ra giải pháp đáng chú ý là bỏ khung giá đất nhưng tiếp tục sử dụng cơ chế bảng giá đất. Đồng thời, quy định chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của cơ quan có nhiệm vụ xác định giá đất. Trong đó, Trung ương xây dựng tiêu chí và quy trình kiểm tra, giám sát các địa phương trong việc xây dựng bảng giá đất. Hội đồng Nhân dân cấp tỉnh quyết định và kiểm tra, giám sát việc thực hiện giá đất. Đây được coi là chính sách cơ bản để xây dựng Luật Đất đai trong thời gian tới.

Thứ nhất, khung giá đất gây thiệt hại cho Nhà nước vì hiện nay khung giá đất của Chính phủ và bảng giá đất của UBND cấp tỉnh vẫn thấp hơn giá đất trên thị trường ở mức đáng kể. Khi khung giá đất và bảng giá đất thấp hơn thị trường thì thu thuế về đất đai sẽ giảm. Giả sử giá đất Nhà nước chỉ bằng 30% giá đất thị trường, như vậy chỉ thu được 30% tiền thuế so với thực tế, dẫn đến việc Nhà nước chỉ thu được 1/3, còn 2/3 là thất thoát.

Thứ hai, khung giá đất gây thiệt hại cho người dân vì trên thực tế, khung giá đất của Nhà nước chỉ bằng khoảng 20-30% khung giá đất thị trường. Tương tự thế, khung giá đất của cấp tỉnh chỉ bằng từ 30-60% giá đất thị trường tại địa phương. Điều này dẫn đến bất cập khi thu hồi đất, giá đền bù quá xa giá thị trường. Do vậy, công tác giải phóng mặt bằng gặp khó khi giá đền bù quá chênh lệch với giá thị trường khiến người bị thu hồi đất thiệt thòi và không đồng thuận khiến các dự án kinh tế – xã hội; dự án công cộng, các công trình còn gặp nhiều khó khăn, chậm tiến độ.

Việc bỏ khung giá đất giải quyết triệt để vấn nạn khung giá gây thiệt hại cho hai bên – nhà nước và người dân. Bên cạnh đó, Nhà nước cần có những quy định chi tiết cụ thể để không gây thiệt hại cho người dân. Cần bổ sung, hoàn thiện các quy định bảo đảm công khai, minh bạch như: công khai giá đất, bắt buộc giao dịch qua các sàn giao dịch, thanh toán qua ngân hàng, không dùng tiền mặt; xử lý nghiêm các vi phạm trong xác định giá đất, đấu giá quyền sử dụng đất. Các tiêu chí này cần phải rõ ràng, cụ thể và ổn định trước sự biến động liên tục của giá trị đất đai.

Ngoài ra, Nhà nước cần ban hành một công thức tính giá đất sát với thị trường dựa trên các tiêu chí cụ thể. Với công thức tính giá đất và những hướng dẫn cụ thể, hội đồng định giá đất sẽ dựa vào đó để tính toán giá đất phù hợp với điều kiện thực tế ở địa phương, giảm thiểu nguy cơ tùy tiện áp giá theo hướng vụ lợi cho cá nhân hay một tổ chức nào đó”.

“Tổng kết thực tiễn gần 10 năm thi hành Luật Đất đai năm 2013 cho thấy quy định về giá đất cụ thể là điểm không thành công của đạo Luật này.

Giá đất cụ thể do Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh quyết định được sử dụng làm căn cứ tính bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo Điều 61 và Điều 62 của Luật Đất đai năm 2013 không nhận được sự đồng thuận của nhiều người bị thu hồi đất; tranh chấp, khiếu kiện liên quan đến giá bồi thường, hỗ trợ, tái định cư vẫn chiếm tỷ lệ cao (khoảng 60% các khiếu nại của người dân) do giá đất cụ thể được xác định thấp hơn giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường. Điều này xuất phát từ hai nguyên nhân.

Một là, Luật Đất đai năm 2013 trao cho Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh nhiều quyền năng như có quyền giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; có quyền chuyển mục đích sử dụng đất; có quyền thu hồi đất và có quyền quyết định giá đất cụ thể làm căn cứ để tính bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người bị thu hồi đất… Từ đó, khó tránh khỏi tình trạng “vừa đá bóng, vừa thổi còi” trong thu hồi đất và xác định giá đất cụ thể để bồi thường cho người bị thu hồi đất.

Hai là, Hội đồng thẩm định giá chưa đảm bảo sự độc lập theo như tinh thần của Nghị quyết số 18-NQ/TW. Bởi với quy định như tại khoản 1 Điều 131 của dự thảo Luật thì Chủ tịch Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh là Chủ tịch Hội đồng thẩm định giá; thành viên là đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất.

Nhìn vào thành phần của Hội đồng thẩm định giá cho thấy phần lớn là đại diện của các cơ quan, tổ chức công; chỉ có một cơ quan có hiểu biết chuyên sâu về xác định giá đất là tổ chức tư vấn xác định giá đất. Thông thường, một nguyên tắc chung của bất kỳ lại hội đồng nào là làm việc tập thể, quyết định theo đa số. Vậy với cơ cấu và thành phần nêu trên thì liệu có đảm bảo tính độc lập của Hội đồng thẩm định giá hay không?

Chúng tôi góp ý sửa đổi nội dung khoản 1 Điều 131 của dự thảo Luật theo quan điểm của Nghị quyết số 18-NQ/TW như sau: “Cơ quan quản lý giá đất cấp tỉnh (độc lập với Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh) quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý giá đất cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể.

Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình cơ quan quản lý giá đất cùng cấp quyết định.

Hội đồng thẩm định giá đất gồm người đứng đầu cơ quan quản lý giá đất cấp tỉnh làm Chủ tịch và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất”.

VnEconomy 19/08/2022 06:00