Pháp lý đã vướng từ nhiều năm trước nhưng sao dự án bất động sản vẫn “chạy”?

Trước bối cảnh bất ổn của thị trường bất động sản, từ đầu năm đến nay, hàng loạt các cơ chế, chính sách mới đã được Chính phủ ban hành nhằm tháo gỡ vướng mắc, thúc đẩy thị trường này phát triển lành mạnh. Tuy nhiên, tại hội thảo “Vực dậy bất động sản, thúc đẩy phục hồi kinh tế” do báo Thanh Niên tổ chức ngày 27/4, nhiều doanh nghiệp bày tỏ vẫn rất khó triển khai dự án… 

Phát biểu tại hội thảo, TS. Trần Du Lịch nhận định, trong 9 nhóm ngành chủ lực của TP.HCM, ngành bất động sản đứng thứ 4 và đóng góp khoảng 12% tổng GDP. Việc đóng góp gián tiếp của thị trường đối với tăng trưởng kinh tế có thể lên đến 20 – 25%. Tuy nhiên, trong cơ cấu tăng trưởng quý 1/2023 của TP.HCM, ngành xây dựng tăng trưởng âm gần 20% vì thị trường bất động sản tăng trưởng âm hơn 16% đã kéo cả nền kinh tế xuống.

 TẬP TRUNG THÁO GỠ VƯỚNG MẮC PHÁP LÝ

Nói về nguyên nhân gây nên sự bất ổn của thị trường bất động sản, TS.Huỳnh Thanh Điền nhận định: Có 3 nguyên nhân chính khiến thị trường chậm phục hồi.

Thứ nhất là do nguồn tín dụng thiếu; kế đến là trái phiếu bị siết chặt và nhà đầu tư mất niềm tin vào thị trường này. Và cuối cùng là vướng mắc pháp lý trong việc thực thi, không ai dám gỡ vì sợ sai phạm. “Vấn đề pháp lý vướng từ nhiều năm trước nhưng dự án vẫn “chạy”? Đây là vấn đề lớn”, ông Điền nhấn mạnh.

 Từ thực tế hoạt động của doanh nghiệp, bà Nguyễn Thái Hà, Tổng Giám đốc công ty cổ phần địa ốc Thăng Long chia sẻ, khung pháp lý hiện không vướng đến mức các doanh nghiệp không thể hoàn thiện được thể chế pháp lý để kinh doanh. Cái khó hiện nay là ở tâm lý của những người thực thi pháp luật.

“Địa ốc Thăng Long hiện có 1 dự án đã hoàn thiện thủ tục đất đai, hoàn thành công tác đền bù cho người dân, đã đóng thuế đầy đủ cho nhà nước, được cấp giấy phép xây dựng và đã cất nóc. Tuy nhiên, dự án đang triển khai thì hết hạn nhưng nộp hồ sơ đã 3 năm chưa được gia hạn. Hồ sơ nộp lên bị đẩy đi khắp nơi, trình hết sở này tới ban kia mà vẫn chưa được giải quyết”, Bà Hà nói thêm.

Đầu tháng 4/2023 Ngân hàng Nhà nước yêu cầu Agribank, BIDV, Vietcombank và Vietinbank khẩn trương thực hiện gói tín dụng 120.000 tỷ đồng và ban hành hướng dẫn thống nhất trên toàn hệ thống về việc triển khai chương trình. Tuy nhiên nhiều doanh nghiệp đầu tư bất động sản về nhà ở xã hội vẫn gặp khó khăn.

Dưới góc độ doanh nghiệp đầu tư bất động sản đang đầu tư vào nhà ở xã hội, ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty Lê Thành nhận định, việc ban hành nhiều văn bản về nhà ở xã hội và hỗ trợ thị tường bất động sản gần đây là một tín hiệu tích cực. Tuy nhiên, doanh nghiệp đang trông chờ vào một công cụ cụ thể trong vấn đề triển khai các gói hỗ trợ này, hiện nay doanh nghiệp vẫn chưa thể tiếp cận gói vay.

“Ngân hàng nhà nước đã ban hành gói hỗ trợ 120.000 tỷ cho nhà ở xã hội nhưng thực tế dòng tiền chưa thể đi vào thị trường. Những dự án giải ngân từ những năm trước trên thực tế không được hỗ trợ gói vay này, doanh nghiệp và người dân vẫn đang “gồng mình” trả lãi suất lên đến 16%”, ông Nghĩa cho biết.

Cũng theo ông Nghĩa, hiện nay nhiều doanh nghiệp không dám đầu tư vào nhà ở xã hội vì chính sách về việc bồi thường và tái định chưa thông thoáng, doanh nghiệp chưa được đền bù phù hợp với số vốn bỏ ra. Chính phủ cần đẩy nhanh tốc độ giải ngân đầu tư nhằm khơi thông nguồn vốn.

Trong quý I/2023 vừa qua, thị trường bất động gần như “đóng băng”, không có giao dịch do cung không gặp cầu. Trả lời cho câu hỏi tại sao doanh nghiệp không giảm giá bất động sản để có thanh khoản, khơi nghẽn cho thị trường, nhiều doanh nghiệp lý giải rằng họ vẫn phải gánh đủ chi phí, không thể giảm giá, trong khi người mua thì chỉ tìm sản phẩm giá rẻ, không sẵn sàng xuống tiền cho những sản phẩm giá cao.

“Dự án đã được cấp phép xây dựng nên bắt buộc phải thi công tiếp. Trong thời gian dự án “đứng bánh”, doanh nghiệp vẫn phải vay ngân hàng với lãi vay trung hạn 14 - 15%, có những tháng lên tới 16%. Doanh nghiệp phải “ôm” trả lãi ngân hàng cao như thế, khi bán ra phải tính vào giá vốn nên bất động không thể có giá rẻ, giá thấp”, Bà Thái Hà nói.

Thừa nhận các chính sách hỗ trợ tài chính thời gian đã phần nào phát huy tác dụng, từ giữa tháng 4 đến nay đã bắt đầu có khách hàng quay lại tìm hiểu sản phẩm, tuy nhiên các doanh nghiệp cho biết tỷ lệ xuống tiền hiện vẫn đang rất thấp vì tâm lý chờ chính sách hỗ trợ thiết thực hơn. 

 CHUNG TAY VỰC DẬY THỊ TRƯỜNG

Mặc dù thị trường bất động sản đang trải qua giai đoạn khó khăn, nhưng các chuyên gia nhận định, thị trường vẫn đang có những tín hiệu tích cực từ sự nỗ lực và phối hợp của Chính phủ, các địa phương và doanh nghiệp.

“Pháp lý của ngành bất động sản đang dần được hoàn thiện, thị trường đang “ấm dần”, tôi tin rằng trong thời gian tới sẽ có dấu hiệu khởi sắc trở lại. Những nỗ lực đã bắt đầu có kết quả”, TS. Trần Du Lịch nhận định.

Nhằm thúc đẩy sự phục hồi của thị trường bất động sản, TS.Trần Thanh Điền cũng đưa ra những khuyến nghị mang tính cấp bách và lâu dài. Theo đó, trước mắt cần mở room tín dụng cho thị trường. Tuy nhiên chỉ “bơm” tín dụng vào hoạt động giao dịch sơ cấp và hạn chế vào các hoạt động thứ cấp nhằm tránh sự đầu cơ, mua bán lòng vòng. Mở room tín dụng cần đúng với tiềm năng của thị trường, phù hợp với sự đóng góp 12% GDP từ ngành.

“Phải chăng đã đến lúc cần nghĩ đến việc xã hội hóa, giao đất cho các đơn vị tư nhận thẩm tra, chịu trách nhiệm trong bối cảnh xây dựng công trình trên đất thủ tục quá nhiều, cơ quan nhà nước tham gia quá sâu. Tuy nhiên nhà nước sẽ thanh tra và ra quyết định nếu có sai phạm, việc xử lý rõ ràng minh bạch, phạt thật nặng nếu làm sai”, ông Điền nhấn mạnh.

Bên cạnh đó, lãnh đạo Địa ốc Thăng Long cũng đề xuất Chính phủ sớm vào cuộc, có phương án thúc đẩy các cán bộ cùng chung tay tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp bất động sản trong công tác phê duyệt thủ tục. Đồng thời, có chính sách giảm lãi suất ngân hàng để người mua nhà tiếp cận được nguồn vốn tín dụng mua nhà với mức lãi suất ổn định như những năm trước từ 9 - 10%. “Khi khách mua nhiều hơn thì doanh nghiệp cũng khơi thông được dòng tiền”, ông Nghĩa nói thêm.

Đồng tình với những ý kiến trên, ông Trần Quốc Dũng, Phó tổng Giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh, nhấn mạnh thêm: “Bản thân doanh nghiệp bất động sản cũng cần có sự thay đổi trong việc tái cấu trúc, nâng cao hiệu quả sản xuất kinh doanh, năng lực cán bộ nhân viên. Doanh nghiệp cần linh hoạt trong chiến lượt triển khai các dự án có những sản phẩm đáp ứng các nhu cầu thực tế của khách hàng”.