Bộ Xây dựng vừa thông tin về tình hình nhà ở và thị trường bất động sản quý đầu năm. Trong đó, Bộ đánh giá các doanh nghiệp bất động sản vẫn gặp rất nhiều khó khăn.

SỐ LƯỢNG THÀNH LẬP MỚI GIẢM

Số lượng doanh nghiệp thành lập mới là 940 doanh nghiệp đã giảm 63,2% so cùng kỳ năm 2022. Bên cạnh đó, số lượng doanh nghiệp giải thể, ngừng kinh doanh có thời hạn lần lượt là 341 doanh nghiệp, tăng 30,2% và 1.816 doanh nghiệp, tăng 60,7% so cùng kỳ năm trước.

Theo Bộ Xây dựng, các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản đang đối diện không ít thách thức, khiến họ phải thay đổi phương án kinh doanh, quản lý như: tái cơ cấu nợ, tái cơ cấu hoạt động kinh doanh, thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất, tinh giản tối đa bộ máy, giảm lực lượng lao động; nhiều doanh nghiệp còn dừng triển khai các dự án mới, dừng phát hành cổ phiếu tăng vốn, nhằm ứng phó với điều kiện khó khăn. Mà một trong những khó khăn lớn là phát hành trái phiếu, huy động vốn của khách hàng, và việc tiếp cận nguồn vay tín dụng bị hạn chế, dẫn đến doanh nghiệp thiếu vốn phải giãn tiến độ, dừng triển khai thực hiện dự án.

Liên quan đến nguồn vốn tín dụng, nhóm nghiên cứu Trường đại học Kinh tế Quốc dân đánh giá là có vai trò quan trọng đối với thị trường bất động sản. Vì nhiều thập kỷ qua, dòng vốn đổ vào thị trường bất động sản Việt Nam chủ yếu là vốn tín dụng từ các ngân hàng thương mại và chỉ một phần nhỏ đến từ dòng vốn FDI hoặc kiều hối.

 3 năm trở lại đây, dòng vốn trên thị trường trái phiếu tăng mạnh đã góp phần đáng kể trong việc đa dạng, mở rộng nguồn vốn cho bất động sản. Nhưng dù thời điểm thị trường trái phiếu doanh nghiệp phát triển tốt nhất, dòng vốn huy động từ trái phiếu doanh nghiệp đổ vào bất động sản chỉ tương đương 20-25% tổng dư nợ ngân hàng thương mại đổ vào thị trường này. Còn dòng vốn FDI và kiều hối, quy mô hai dòng đầu tư chỉ 8-9 tỷ USD mỗi năm, tương đương 5-6% quy mô dòng vốn tín dụng từ ngân hàng thương mại đổ vào bất động sản.

Một nghiên cứu khác của BIDV về các dòng vốn đầu tư vào bất động sản cũng cho biết, tính đến cuối tháng 10/2022, tỷ lệ đầu tư bất động sản từ tín dụng ngân hàng và huy động vốn từ phát hành trái phiếu doanh nghiệp lần lượt ở mức: 71,3% và 10,9%. Căn cứ thực tế, nhóm chuyên gia nhận xét: “Sự biến động của thị trường bất động sản phụ thuộc lớn vào tín dụng ngân hàng thương mại nói riêng và chính sách tiền tệ nói chung”.

TIẾP TỤC MỞ ROOM TÍN DỤNG

Theo nhóm chuyên gia Trường đại học Kinh tế Quốc dân, với tình hình hiện nay, cần tiếp tục mở rộng room tín dụng cho lĩnh vực bất động sản. Tuy nhiên ở mức hợp lý, phù hợp năng lực tài chính của tổ chức tín dụng và các giải pháp điều hành tiền tệ, tín dụng của ngân hàng nhà nước. Bên cạnh đó, tập trung cho các dự án, phương án vay vốn khả thi, đối tượng khách hàng có năng lực tài chính, khả năng trả nợ đầy đủ, đúng hạn. Ưu tiên cho vay dự án bất động sản sắp hoàn thành, dự án phát triển nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp, lao động ở khu công nghiệp, đối tượng chính sách khác với lãi suất phù hợp.

Ngoài ra, cần ban hành tiêu chí cho vay đối với các loại bất động sản khác nhau, hạn chế tập trung tín dụng quá nhiều vào dự án bất động sản, nhà ở cao cấp; Rà soát, đẩy nhanh tiến độ phê duyệt cấp tín dụng đối với dự án sản xuất, kinh doanh hiệu quả, có khả năng thu hồi vốn cao. Đồng thời, chủ động xử lý, trình cơ quan có thẩm quyền quyết định, việc cấp tín dụng vượt giới hạn cho phép với các dự án trọng điểm quốc gia, dự án phục vụ yêu cầu phát triển kinh tế-xã hội.

Đặc biệt, nhóm cho rằng cần thúc đẩy thực hiện hiệu quả quá trình giải ngân Chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng đối với chủ đầu tư và người mua nhà của các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở thương mại giá thấp, vay với lãi suất ưu đãi. Cụ thể, để gói tín dụng phát huy hiệu quả cần quy định rõ ràng về lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội theo hướng thống nhất, đồng bộ pháp luật có liên quan; có cơ chế hạch toán riêng đối với dự án có phần diện tích đất thương mại.

Tuy nhiên, nhóm chuyên gia Trường đại học Kinh tế Quốc dân cũng khuyến cáo, mở rộng tín dụng phải đi đôi với kiểm soát chất lượng tín dụng, tăng cường công tác thẩm định, giám sát việc sử dụng vốn vay, đảm bảo đúng mục đích, hạn chế nợ xấu mới phát sinh; Đánh giá khả năng trả nợ của khách hàng vay, trong đó có doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, để cơ cấu lại nợ một cách phù hợp. Đối với khách hàng có phương án bán được sản phẩm thì tổ chức tín dụng xem xét cơ cấu lại nợ, tiếp tục cho vay phục vụ sản xuất.