“Phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường” chưa thực sự rõ ràng

Báo cáo thẩm tra tại phiên họp ngày 9/6/2023, Ủy ban Kinh tế đánh giá cao Chính phủ đã chỉ đạo Cơ quan soạn thảo và các bộ, ngành khẩn trương nghiên cứu, tiếp thu nhiều ý kiến của Nhân dân, ý kiến đại biểu Quốc hội và ý kiến các cơ quan của Quốc hội để chỉnh lý dự thảo Luật có bước tiến quan trọng về chất lượng...

Để đạt được sự đồng thuận, thống nhất cao nhất khi thông qua dự thảo Luật, Ủy ban Kinh tế đề nghị chỉ cụ thể hóa tại Luật những nội dung Nghị quyết số 18-NQ/TW đã chín, đã đủ rõ. Đối với những nội dung cần tiếp tục nghiên cứu, điều kiện thực tiễn chưa cho phép quy định ngay tại Luật để trình Quốc hội thông qua, đề nghị Chính phủ phối hợp báo cáo cấp có thẩm quyền trong quá trình hoàn thiện dự thảo Luật.

Đối với những nội dung thực tiễn phát sinh nhưng chưa được tổng kết, chưa được đề cập trong Nghị quyết số 18-NQ/TW, quá trình nghiên cứu, đánh giá tác động cho thấy có cơ sở hợp lý và nhận định cần thiết bổ sung quy định, đề nghị Ban Cán sự đảng Chính phủ báo cáo cấp có thẩm quyền cho ý kiến, làm cơ sở hoàn thiện dự thảo Luật.

BỔ SUNG NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ ĐẤT HÀI HÒA LỢI ÍCH GIỮA NHÀ NƯỚC, NGƯỜI DÂN VÀ NHÀ ĐẦU TƯ

Để thể chế hóa Nghị quyết 18-NQ/TW về hoàn thiện cơ chế xác định giá đất, yêu cầu “có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường”, dự thảo Luật trình Quốc hội tại kỳ họp thứ 4 đã quy định nguyên tắc, phương pháp định giá đất phù hợp với giá trị thị trường quyền sử dụng đất, trong điều kiện bình thường.

Dự thảo Luật lấy ý kiến Nhân dân đã chỉnh sửa quy định nguyên tắc, phương pháp định giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường quyền sử dụng đất trong điều kiện bình thường. Đến nay, dự thảo Luật chỉnh sửa, bổ sung thành “phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường”.

Ủy ban Kinh tế cho rằng quy định như dự thảo Luật về “phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường” là chưa thực sự rõ ràng, chưa bảo đảm thể chế đầy đủ, toàn diện theo yêu cầu của Nghị quyết số 18-NQ/TW về có chính sách phù hợp với từng đối tượng, loại hình sử dụng đất để khơi dậy tiềm năng, phát huy cao nhất giá trị nguồn lực đất đai, chính sách tài chính về đất đai phải bảo đảm hài hoà lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Đất đai là nguồn lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế xã hội đất nước khi tiền thuê đất, tiền sử dụng đất, chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư quá lớn, dẫn đến giảm sự cạnh tranh về giá hàng hóa, dịch vụ, không thu hút được đầu tư, không tạo ra nguồn lực để phát triển kinh tế xã hội.

Trong khi đó, cần xác định khi thu hồi đất thực hiện các dự án để phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì lợi ích đem lại là cho toàn dân. Việc bồi thường, hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi không chỉ ở vấn đề tính tiền bồi thường khi thu hồi đất mà còn ở phương án hỗ trợ, tái định cư theo tinh thần Nghị quyết số 18-NQ/TW “để sau khi thu hồi đất thì người dân có đất bị thu hồi phải có chỗ ở, bảo đảm cuộc sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ”.

Việc duy trì một mặt bằng hợp lý chi phí liên quan đến đất sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh phát triển bền vững, từ đó tạo việc làm, thu nhập cho người lao động, tạo nguồn thu bền vững cho ngân sách nhà nước.

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế cho rằng, với cách tiếp cận như vậy, đề nghị Cơ quan soạn thảo phối hợp với Bộ Tài chính nghiên cứu chỉnh sửa để có quy định bảo đảm tính khả thi, bổ sung nguyên tắc định giá đất bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và nhà đầu tư, phù hợp với Nghị quyết số 18-NQ/TW và rà soát, chỉnh sửa các quy định có liên quan bảo đảm nguyên tắc này; làm rõ “giá đất” hay “giá quyền sử dụng đất”; mối quan hệ giữa “giá đất” và “bảng giá đất”.

Về phương pháp định giá đất, một số ý kiến đề nghị cơ quan soạn thảo tiếp tục rà soát, bổ sung những nội dung cốt lõi của các phương pháp định giá đất để quy định tại dự thảo Luật và giao Chính phủ quy định chi tiết.

Một số ý kiến khác đề nghị quy định rõ ràng, cụ thể các phương pháp định giá đất ngay trong dự thảo Luật mà không giao Chính phủ quy định chi tiết để bảo đảm tính công khai, minh bạch trong định giá đất.

Một số ý kiến đề nghị cân nhắc quy định về “cơ quan quyết định giá đất theo kết quả xác định giá đất có lợi nhất cho ngân sách nhà nước” vì tại thời điểm quyết định giá đất khó tính toán được chính xác giá đất nào đem lại lợi ích tổng thể, toàn diện cho ngân sách nhà nước, bởi nguồn thu ngân sách không chỉ bao gồm nguồn thu trực tiếp từ tiền thuê đất, tiền sử dụng đất mà còn nguồn thu thuế từ hoạt động sản xuất, kinh doanh trên đất và các lợi ích kinh tế xã hội khác. 

CÂN NHẮC KHẢ NĂNG THỰC TẾ CỦA ĐỊA PHƯƠNG KHI XÂY DỰNG BẢNG GIÁ ĐẤT LẦN ĐẦU

Dự thảo Luật đã có sự chỉnh sửa so với dự thảo Luật theo Tờ trình số 136/TTr-CP để quy định rõ hơn việc sau khi Bảng giá đất của năm đầu tiên được công bố, từ năm tiếp theo sẽ thực hiện quy trình điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung Bảng giá đất mà không phải xây dựng như lần đầu là phù hợp. Ủy ban Kinh tế cơ bản nhất trí việc xây dựng bảng giá đất hằng năm bảo đảm sự cập nhật kịp thời với biến động giá đất trên thị trường.

Tuy nhiên, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế cũng nêu rõ, việc xây dựng Bảng giá đất lần đầu theo quy định của Luật này cần cân nhắc khả năng thực tế của địa phương đáp ứng được yêu cầu của Luật và chờ các văn bản dưới luật sau khi luật được ban hành. Việc thuê tư vấn, thu thập thông tin, quy trình, thủ tục thẩm định, trình phê duyệt… cần thời gian thực hiện.

Điều  này có thể gây lúng túng trong áp dụng giá đất theo bảng giá của địa phương do không xây dựng kịp bảng giá đất.

Vì vậy, cơ quan thẩm tra đề nghị nghiên cứu để có lộ trình thích hợp và có phương án quy định linh hoạt hơn trong trường hợp đến thời hạn ngày 01/01/2026 vẫn chưa hoàn thành việc xây dựng Bảng giá đất hằng năm, nhất là đối với các địa phương có điều kiện khó khăn, không có nhiều dữ liệu để xây dựng bảng giá đất. Đồng thời, lưu ý quy trình điều chỉnh, sửa đổi cần quy định phù hợp để bảo đảm tính khả thi.

Một số ý kiến đề nghị nghiên cứu, cân nhắc quy định hằng năm ban hành hệ số điều chỉnh giá đất, trong mỗi năm áp dụng bảng giá và hệ số điều chỉnh, đối với các khu vực có biến động 20% trở lên thì điều chỉnh hệ số điều chỉnh.

Bên cạnh đó, đề nghị nghiên cứu quy định rõ về nội hàm của việc xây dựng bảng giá đất theo vị trí để phân biệt với giá đất cụ thể và cách xác định “vùng giá trị”, “thửa đất chuẩn”; nghiên cứu bổ sung quy định về Hội đồng nhân dân cấp tỉnh “quyết định và kiểm tra, giám sát việc thực hiện giá đất” đáp ứng yêu cầu của Nghị quyết số 18-NQ/TW để rõ ràng hơn về trách nhiệm bảo đảm việc định giá đất công khai, minh bạch, xử lý nghiêm các vi phạm.