Xu hướng tăng mở rộng của giá cả sinh hoạt và giá thuê nhà đang củng cố khả năng BOJ tăng lãi suất lên mức cao hơn...

Giá thuê căn hộ ở Tokyo đang tăng với tốc độ nhanh nhất trong 30 năm trở lại đây - dấu hiệu mới nhất cho thấy xu hướng lạm phát ở nước này đang ăn sâu hơn trong nền kinh tế và đặt ra áp lực tăng lãi suất đối với Ngân hàng Trung ương Nhật Bản (BOJ).

Hãng tin Bloomberg dẫn số liệu từ Bộ Nội vụ Nhật Bản cho biết giá thuê nhà tại Thủ đô của nước này đã tăng 1,3% so với cùng kỳ năm 2024 trong tháng 4 và tháng 5/2025, mức tăng lớn nhất kể từ năm 1994. Mặc dù mức tăng trưởng này của giá thuê nhà ở Tokyo có vẻ khiêm tốn so với mức lạm phát lõi tại thành phố này là 3,6%, hay nếu so với xu hướng tăng mạnh của giá thuê nhà trên toàn thế giới, nhưng điều đó vẫn cho thấy chu kỳ lạm phát cuối cùng đã chạm đến thị trường bất động sản cho thuê tại Nhật Bản. Cho tới gần đây, giá thuê nhà ở Tokyo đã trì trệ trong suốt nhiều thập kỷ trì trệ kể từ khi khi bong bóng tài sản vỡ vào đầu những năm 1990.

Xu hướng tăng mở rộng của giá cả sinh hoạt và giá thuê nhà đang củng cố khả năng BOJ tăng lãi suất lên mức cao hơn.

ÁP LỰC TIỀN THUÊ NHÀ Ở NHẬT BẢN

Ông Hiroshi Kawata, nhà kinh tế trưởng khu vực châu Á tại công ty Mizuho Research & Technologies, nhận định với Bloomberg: “Giá thuê nhà tăng phản ánh những gì BOJ gọi là sự dịch chuyển của những ‘tiêu chuẩn’. Đây là một trong những dấu hiệu cho thấy giá cả căn bản thực sự đang tăng, như thế, có thể coi đây là yếu tố thúc đẩy BOJ tiến tới bình thường hóa chính sách tiền tệ”.

Trong báo cáo hệ thống tài chính mỗi năm cập nhật hai lần công bố mới đây, BOJ gọi thị trường bất động sản là một chủ đề chính cần theo dõi chặt chẽ. Với giá bất động sản và giá thuê nhà đã giảm hoặc hầu như không thay đổi trong phần lớn thời gian hai thập kỷ sau vụ sụp đổ bong bóng tài sản của Nhật Bản, BOJ đã tiến hành nghiên cứu về vấn đề tiền thuê nhà trì trệ cản trở tiến trình đạt được lạm phát ở nước này. Nhưng động lực đã thay đổi khi lạm phát bắt đầu vượt quá hoặc bằng mục tiêu 2% của BOJ trong hơn 3 năm qua.

Giá thuê nhà, bao gồm mức giá có thể cho thuê của những ngôi nhà mà người dân sở hữu, chiếm khoảng 20% ​​trong rổ lạm phát chung của Nhật Bản. Do đó, việc giá thuê nhà tăng có thể giúp thúc đẩy tăng trưởng chỉ số giá tiêu dùng (CPI) của quốc gia này.

Đối với những người sống một mình ở Nhật, tiền thuê nhà chiếm 28,3% chi tiêu hàng tháng - theo dữ liệu chi tiêu hộ gia đình năm 2024 của nước này. Mặc dù tỷ trọng tiền thuê nhà trong tổng chi tiêu của các gia đình có xu hướng nhỏ hơn, nhưng tác động của việc chi tiêu nhiều hơn cho chỗ ở có thể sẽ thúc đẩy hơn nữa thay đổi trong kỳ vọng và hành vi lạm phát của các hộ gia đình ở mọi quy mô.

“Giá thuê nhà cao hơn nhiều so với tôi tưởng tượng” - Megumi Morimoto, một nhân viên văn phòng 30 tuổi đang tìm kiếm một căn hộ tại quận Shibuya nổi tiếng của Tokyo trong tháng 5 vừa qua, với ngân sách thuê nhà hàng tháng dưới 90.000 yên, tương đương 621,5 USD, phát biểu. “Tôi đã phải từ bỏ rất nhiều tiện nghi mà ban đầu tôi muốn. Trong phạm vi ngân sách của tôi, các lựa chọn là những nơi thường được xây dựng cách đây nửa thế kỷ không đáp ứng các tiêu chuẩn chống động đất hiện tại, hoặc thậm chí là những ngôi nhà bị chê”.

Trên toàn quốc, tốc độ tăng của giá thuê nhà chậm hơn so với ở Tokyo, với chỉ số giá thuê nhà toàn quốc tăng 0,5% vào tháng 5/2025 so với cùng kỳ năm 2024 sau nhiều năm trì trệ. Giá cả tăng tốc ở Tokyo rõ rệt hơn do dân số ở thủ đô tiếp tục tăng.

NHỮNG NGUYÊN NHÂN KHIẾN GIÁ THUÊ NHÀ TĂNG

Chi phí vay thế chấp nhà cao hơn là một yếu tố chính thúc đẩy xu hướng này. Việc chấm dứt lãi suất âm của BOJ vào năm ngoái đã thúc đẩy các ngân hàng nâng lãi suất các khoản vay thế chấp nhà với lãi suất thả nổi. Các tổ chức cho vay lớn như Mizuho Financial Group và Mitsubishi UFJ Financial Group hiện cung cấp các khoản vay tiêu chuẩn với lãi suất cơ bản là 1,875%, mức cao nhất kể từ cú sốc Lehman Brothers năm 2008.

Với gần 80% người mua nhà Nhật Bản lựa chọn các khoản vay lãi suất thả nổi, các khoản phải trả hàng tháng đã tăng lên và những chủ nhà vẫn đang phải trả nợ thế chấp nhà đang tăng giá cho thuê nhà để bù đắp phần chi phí tăng thêm đó.

Các khoản vay mua nhà cũng trở nên lớn hơn vì giá bất động sản tại Tokyo tăng chóng mặt, một phần bởi thị trường chứng khoán Nhật tăng mạnh và nhà đầu tư nước ngoài săn lùng bất động sản nước này để tranh thủ sự giảm giá của đồng yên.

Trong tháng 4/2025, giá chung cư tại Tokyo tăng 12,2% so với cùng kỳ năm 2024. Theo Viện Bất động sản Nhật Bản, tốc độ tăng trưởng giá nhà tại Tokyo là nhanh thứ 5 trong số các thành phố trên toàn cầu, sau Sydney và New York. Chi phí bảo trì tăng là một lý do chính khác khiến giá thuê nhà ở thành phố này tăng.

“Chẳng hạn, khi máy điều hòa bị hỏng, chủ nhà có trách nhiệm thay thế. Giờ đây, khi cả chi phí thiết bị và nhân công đều tăng, chủ nhà đang dần tăng tiền thuê nhà để bù đắp những chi phí đó”, bà Masayuki Takahashi, trưởng phân tích tại Tokyo Kantei - một công ty cung cấp thông tin bất động sản, cho biết.

Bà Takahashi cũng cho rằng sự hiện diện ngày càng tăng của các nhà đầu tư nước ngoài sở hữu bất động sản tại Nhật Bản có thể cũng là một yếu tố đẩy nhanh sự thay đổi này. Nhiều chủ nhà người nước ngoài không quen với thông lệ giữ cố định tiền thuê nhà trong thời hạn hợp đồng hai năm của Nhật Bản. Theo kết quả một cuộc khảo sát do Mitsubishi UFJ Trust and Banking Corporation công bố vào tháng 3/2025, trong nửa cuối năm tài chính 2024, từ 20% đến 40% căn hộ chung cư mới ở khu vực Tokyo mở rộng đã được các nhà đầu tư nước ngoài mua.

Lạm phát lan rộng về cơ bản là tin tốt cho các nhà hoạch định chính sách Nhật Bản vốn đang cố gắng tạo ra một chu kỳ tăng trưởng tích cực trong nền kinh tế, nhưng mặt trái là cuộc khủng hoảng chi phí sinh hoạt đi kèm, đặc biệt là khi giá cả tăng quá nhanh. Chi phí sinh hoạt tăng chính là vấn đề hàng đầu đối với cử tri Nhật Bản trong các cuộc thăm dò ý kiến ​​trước cuộc bầu cử thượng viện vào tháng tới, đồng thời cũng là lý do Chính phủ của Thủ tướng Shigeru Ishiba cam kết sẽ phát 20.000 yên tiền mặt cho mỗi người và khôi phục trợ cấp tiền điện nước.

“Vì hầu hết tiền lương thực lĩnh của tôi hiện đã bị tiền thuê nhà ngốn hết, nên tôi thực sự cần phải xem xét kỹ lưỡng các khoản chi tiêu thường xuyên của mình”, Morimoto cho biết. “Tôi đang cố gắng cắt giảm bất cứ khoản nào có thể, nhất là thực phẩm và giải trí”.