Từ ngày 1/1/2025, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có hiệu lực thi hành và sẽ tác động nhiều đến thị trường, nhất là với quy định về việc cấm phân lô bán nền.

Cụ thể, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) quy định không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, tự phân lô bán nền trong khu vực các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III và thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai.

Đối với các khu vực còn lại, UBND cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, đến tháng 12/2023, toàn quốc có 902 đô thị; trong đó, có 2 đô thị loại đặc biệt, 22 đô thị loại I, 36 đô thị loại II, 45 đô thị loại III, 95 đô thị loại IV và 702 đô thị loại V. Như vậy, quy định mới sẽ không cho phân lô, bán nền tại 105 thành phố, thị xã.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, cho rằng siết chặt phân lô bán nền có thể hạn chế việc phân lô tràn lan, nguồn cung ra ngoài thị trường cũng trở nên “co lại”. Tuy nhiên, hoạt động mua bán đất nền thời gian tới sẽ chịu những ảnh hưởng nhất định.

Giai đoạn đầu thị trường có thể chao đảo. Khi quy định được thực thi, khả năng xuất hiện một lượng lớn sản phẩm đất nền rao bán đến từ những nhà đầu tư lỡ ôm đất với mục đích phân lô, tách thửa kiếm lời. Ngược lại, lô đất nền tách thửa có giấy chứng nhận ở địa phương bị cấm phân lô thì giá bị đẩy lên...

“Sự thay đổi này không chỉ tác động đến một nhóm người nhỏ, bởi tại đô thị loại II và III, lượng nhà đầu tư tham gia đầu tư đất nền rất lớn, do loại hình đất nền có tính thanh khoản tốt. Thời điểm này, nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ càng khi đầu tư các lô đất nền ở khu vực nằm trong giai đoạn đang chuyển giao theo Luật Kinh doanh bất động sản, hay Luật Nhà ở, nhất là khu vực cấm phân lô bán nền.

Đồng quan điểm, ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc bộ phận tư vấn dịch vụ DKRA Group, cũng nhận định việc không được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân, thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III, chắc chắn khiến thị trường đất nền gặp khó khăn trong thời gian đầu triển khai.

Mặc dầu vậy, nếu nhìn dài hạn, đây là xu hướng tất yếu được áp dụng đồng bộ ở nhiều quốc gia phát triển, giúp đảm bảo quyền lợi người mua bất động sản, góp phần cải thiện tính minh bạch của thị trường. Qua đó, tạo động lực cho những bước phát triển bền vững sau này.

Thực tế, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành, Trưởng bộ phận định giá, nghiên cứu và tư vấn, Việt Nam, đánh giá các quy định trên nhằm đảm bảo cho sự phát triển lành mạnh của thị trường nhà đất, cảnh quan và phát triển đô thị.

Đặc biệt, “Quy định mới còn cụ thể hóa thủ tục cho nhà đầu tư để có cơ sở tiến hành chuyển nhượng. Cụ thể, trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo về việc quyền sử dụng đất đủ điều kiện gửi cho cơ quan có thẩm quyền. Trong 15 ngày, cơ quan có thẩm quyền kiểm tra điều kiện của quyền sử dụng đất và trả lời về việc có đáp ứng điều kiện chuyển nhượng theo hình thức phân lô, bán nền cho cá nhân tự xây dựng nhà ở hay không”, chuyên gia nhấn mạnh.