“Nếu đại dịch Covid-19 được khống chế tốt, 2022 sẽ là một năm đầy sôi động của thị trường bất động sản. Các động lực quan trọng nhất phải kể ra là nỗ lực của Chính phủ nhằm đẩy mạnh giải ngân vốn đầu tư công đối với các dự án cơ sở hạ tầng trọng yếu và tháo gỡ các vướng mắc về pháp lý, tốc độ phủ vaccine (mũi thứ 3 hoặc thậm chí là mũi thứ 4) và việc đường bay quốc tế được mở lại. Về dài hạn, sự gia tăng nhanh chóng của tầng lớp trung lưu cùng với tốc độ đô thị hóa nhanh chóng và một số điều kiện thuận lợi khách quan về vị trí địa lý hay dân số trẻ sẽ giúp nhiều phân khúc bất động sản có sức cầu đáng kể, đó là điều kiện để thị trường tiếp tục năng động và phát triển”, ông Peter Dinning, Chủ tịch Colliers International Việt Nam nhìn nhận.

HOẠT ĐỘNG KHÁCH SẠN SẼ HỒI PHỤC MẠNH

Xét riêng về từng phân khúc, trong vòng hai năm qua, bất động sản du dịch là phân khúc chịu tác động nặng nề nhất từ dịch bệnh Covid. Song, theo báo cáo của Bộ Xây dựng, đến quý 4/2021 hoạt động của khách sạn, khu du lịch nghỉ dưỡng đã từng bước hoạt động trở lại ở nhiều địa phương trên cả nước. Tuy nhiên, công suất thuê phòng toàn thị trường chưa tăng, giá thuê phòng bình quân toàn thị trường cuối quý 4/2021 giảm khoảng 15÷20% so với thời điểm cuối năm 2020.

Mặc dù vậy, thị trường vẫn cho thấy những tiềm năng phục hồi mạnh mẽ khi lượng người đi du lịch tăng cao sau giãn cách xã hội. Ông Matthew Powell, Giám Đốc Savills Hà Nội đánh giá: “Nới lỏng hạn chế đi lại đồng nghĩa với việc các khách sạn được cải thiện công suất hoạt động. Khi các hạn chế được dỡ bỏ và tình hình dịch bệnh được kiểm soát, hoạt động của thị trường cũng trở nên sôi động hơn. Bên cạnh đó, việc biên giới được mở cửa vào đầu năm 2022 sẽ là chìa khóa cho sự trở lại của ngành du lịch, vốn là một phần lớn của nền kinh tế Việt Nam và có thể tạo ra con số ấn tượng sau khi phục hồi. Du khách nội địa vẫn sẽ tiếp tục thúc đẩy ngành khách sạn tại Việt Nam, đồng thời với chương trình tiêm chủng nhanh chóng, chính là một bước đệm tích cực để chào đón du khách nước ngoài trở lại". 

MẶT BẰNG BÁN LẺ CÓ NHỮNG DẤU HIỆU TÍCH CỰC

Phân khúc cho thấy dấu hiệu sôi động trở lại rõ ràng nhất là mặt bằng bán lẻ. Năm 2021, tình hình dịch bệnh kéo dài đã khiến cho ngành bán lẻ hàng hóa và dịch vụ tăng trưởng âm. Doanh thu của ngành trong năm đạt gần 4.790 tỷ đồng, giảm 3,8% so với cùng kỳ năm trước. Bà Hoàng Nguyệt Minh, Gtiám Đốc Bộ phận Cho thuê thương Mại Savills Hà Nội cho biết, thời gian qua, thị trường chứng kiến nhiều doanh nghiệp phải đóng cửa hoặc di dời mặt bằng. Nhưng từ khi hoạt động thương mại được mở cửa trở lại vào đầu tháng 10, thị trường bán lẻ đã ghi nhận những tín hiệu hồi phục tích cực. 

Theo thống kê của Colliers, giá thuê mặt bằng bán lẻ trung bình ở khu vực trung tâm TP. HCM đang ở mức khá cao, với 115 USD/m2/tháng. Giá thuê trung bình ở khu vực trung tâm Hà Nội là 98 USD/m2/tháng. Còn thị trường Đà Nẵng đã ghi nhận nhu cầu giao dịch tăng đến 70% so với thời điểm trước đợt bùng phát thứ tư của đại dịch Covid-19. Một trong những yếu tố khác cho thấy ngành bán lẻ vẫn là một danh mục hấp dẫn là dòng vốn FDI đổ vào lĩnh vực này. Cụ thể, nhà bán lẻ Aeon đến từ Nhật Bản đang phát triển hàng loạt dự án trung tâm thương mại quy mô lớn ở nhiều tỉnh thành trên cả nước như dự án Aeon Mall Giáp Bát (Hà Nội), Aeon Mall Quảng Ninh, Aeon Mall Bắc Ninh, Aeon Mall Thừa Thiên - Huế... Hai trung tâm thương mại tại Quảng Ninh và Bắc Ninh sẽ được triển khai trong nửa đầu năm 2022 với vốn đầu tư khoảng 150-190 triệu USD cho mỗi dự án. 

Bên cạnh đó, trong cuối tháng 10/2021, hãng thời trang Uniqlo đã khai trương cửa hàng thứ 9 ở Việt Nam tại trung tâm thương mại Aeon Mall Hà Đông. Mới đây, Uniqlo lại tiếp tục khai trương thêm cửa hàng thứ 10 tại Việt Nam đặt tại Aeon Mall Bình Tân. Đây là sự mở rộng quy mô rất đáng nể trong vòng chưa đầy 2 năm của thương hiệu này. Dự kiến, trong một năm tới, thị trường bán lẻ sẽ được khôi phục trở lại khi nhiều thương hiệu quốc tế ở các ngành như thời trang, F&B, mỹ phẩm, đồ gia dụng tiếp tục có kế hoạch tham gia vào thị trường Việt Nam. Xu hướng gia tăng trong tiêu dùng và sử dụng vốn, cùng với việc đẩy nhanh chiến dịch tiêm chủng là những nhân tố được dự đoán thúc đẩy nền kinh tế trong năm 2022, kéo theo sự sôi động hơn đối với phân khúc bán lẻ.

GIA TĂNG NGUỒN CẦU VĂN PHÒNG CHO THUÊ

Trong khi đó, phân khúc văn phòng cũng cho thấy chiều hướng gia tăng cả về nguồn cầu và giá thuê. Cụ thể, theo báo cáo từ Bộ Xây dựng, giá cho thuê văn phòng quý cuối năm 2021 tăng 1 - 2% so với quý trước.Tại thị trường Hà Nội, văn phòng hạng A có giá thuê khoảng 620.000/m2/tháng (hạng A khu vực trung tâm có giá khoảng 690.000/m2/tháng), văn phòng hạng B có giá khoảng 320.000/m2/tháng. Tại thị trường TP.HCM, văn phòng hạng A có giá thuê khoảng 950.000/m2/tháng (hạng A khu vực trung tâm có giá khoảng 1.350.000/m2/tháng), văn phòng hạng B có giá khoảng 570.000/m2/tháng. Tỷ lệ diện tích văn phòng cho thuê còn trống cũng đã giảm hơn so với quý trước khoảng 2-3%.

Nói thêm về diễn biến của phân khúc này, đại diện CBRE cho rằng tiến độ thi công tại một số dự án bị ảnh hưởng bởi đại dịch và thời gian giãn cách trong năm 2021, nên dự kiến sẽ ra mắt vào năm 2022. Riêng thị trường văn phòng cho thuê Hà Nội ước tính sẽ chào đón khoảng 140.000 m2 diện tích văn phòng mới vào năm nay, tương đương với mức tăng trưởng 9% so với tổng số nguồn cung hiện hữu và có thêm hơn 110.000 m2 từ năm 2023 trở đi. Phần lớn các dự án này sẽ tập trung tại các quận Ba Đình – Đống Đa và khu phía Tây của thành phố. Nguồn cung lớn mới dẫn đến tỷ lệ hấp thụ dự kiến sẽ tiếp tục tăng vào năm 2022 và giá chào thuê trung bình của các dự án được kỳ vọng sẽ duy trì ổn định ở mức hiện nay.

Theo bà Nhung Vũ, Phó Giám đốc Bộ phận Môi giới dịch vụ Văn phòng Colliers, nhu cầu thuê văn phòng nhiều khả năng vẫn sẽ cao do Việt Nam tiếp tục thu hút tốt FDI cùng với đà hồi phục kinh tế mạnh mẽ. Sẽ có xu hướng nhiều chủ đầu tư phát triển các khu văn phòng ra phía các quận tương đối xa trung tâm để tận dụng ưu thế về giá thuê hay chi phí vận hành. Văn phòng thông minh và không gian làm việc chung (co-working space) sẽ tiếp tục phát triển năng động. Điều này đến từ việc xu hướng làm việc từ xa, làm việc linh động sẽ dần trở nên rõ nét hơn. Sự gia tăng của doanh nghiệp startup và công nghệ cũng là động lực quan trọng của phân khúc co-working space.

Nhìn nhận về xu hướng phát triển của thị trường bất động sản nói chung trong năm 2022, lãnh đạo Colliers phân tích: xét kịch bản lạc quan nhất là các hoạt động kinh tế được khôi phục hoàn toàn thì các phân khúc cũng sẽ hồi phục với tốc độ không giống nhau. Bất động sản công nghiệp, nhà ở và văn phòng sẽ có nhiều ưu thế để lấy lại và tiếp tục đà tăng trưởng mạnh mẽ ngay từ đầu năm. Trong khi đó, phân khúc khách sạn, bất động sản nghỉ dưỡng thì cần thêm thời gian và có quan hệ chặt chẽ với đà hồi phục của ngành du lịch.