Tháo gỡ các điểm nghẽn gây ách tắc trong phá dỡ, cải tạo nhà chung cư

Ngày 5/6/2023, thừa ủy quyền của Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị, trình bày Tờ trình về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi). Sau 8 năm thực hiện, Luật Nhà ở năm 2014 bên cạnh các kết quả đã đạt được cũng đã phát sinh những tồn tại, hạn chế, nhất là tính thống nhất, đồng bộ giữa quy định của Luật Nhà ở năm 2014 và các luật khác có liên quan.

PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO CÔNG NHÂN, NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP VÀ  NGƯỜI NGHÈO

Do đó, Bộ trưởng cho rằng việc xây dựng Luật Nhà ở (sửa đổi) nhằm kịp thời thể chế hóa các chủ trương, đường lối của Đảng, chính sách của Nhà nước trong việc phát triển nhà ở cho nhân dân, đặc biệt là người có thu nhập thấp và người nghèo, không có khả năng tạo lập nhà ở theo cơ chế thị trường.

Đồng thời sửa đổi, hoàn thiện các quy định của Luật Nhà ở năm 2014 cho phù hợp với tình hình thực tế, tháo gỡ các tồn tại, hạn chế, bảo đảm tính hợp hiến, sự thống nhất, đồng bộ giữa quy định của Luật Nhà ở (sửa đổi) với các luật khác có liên quan.

Bộ trưởng cho biết, so với Luật Nhà ở năm 2014, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) có một số điểm mới. Theo đó, bổ sung một số khái niệm mới như: Nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp; Nhà lưu trú công nhân; Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở; Thành viên hộ gia đình phát triển, quản lý, sử dụng nhà ở.

Bổ sung một số hành vi bị nghiêm cấm mới như: Ký kết các văn bản huy động vốn phục vụ cho phát triển nhà ở khi chưa đủ điều kiện theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan; Sử dụng sai mục đích nguồn vốn huy động hoặc tiền mua nhà ở trả trước cho phát triển nhà ở; Một số hành vi trong quản lý, sử dụng nhà chung cư.

Bổ sung quy định về áp dụng Luật Nhà ở và các luật khác có liên quan; Quy định về chính sách phát triển và quản lý, sử dụng nhà ở; Yêu cầu chung về phát triển và quản lý, sử dụng nhà ở.

Bên cạnh đó, dự thảo luật cũng có nhiều vấn đề mới trong sở hữu nhà ở, về phát triển nhà ở; cải tạo và xây dựng lại chung cư; cũng như chính sách nhà ở xã hội; tài chính cho phát triển nhà ở; quản lý và sử dụng nhà chung cư; giao dịch về nhà ở…

Riêng với nhà ở xã hội, so với Luật Nhà ở năm 2014, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) có một số điểm mới. Theo đó, sửa đổi, bổ sung thêm các quy định về đối tượng, hình thức và điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội; Loại hình dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội; Loại nhà ở xã hội; Đất để xây dựng nhà ở xã hội; Lựa chọn và ưu đãi chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội; Xác định giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội không phải do Nhà nước đầu tư xây dựng; Nguyên tắc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội.

Dự thảo luật cũng bổ sung thêm các quy định về hình thức phát triển nhà ở xã hội; Yêu cầu đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội; Xác định giá bán nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư; Thời điểm thẩm định giá bán, giá cho thuê mua nhà ở xã hội; Trách nhiệm của Bộ Xây dựng và chính quyền địa phương. Đồng thời bổ sung mới các quy định về chính sách phát triển nhà lưu trú công nhân khu công nghiệp và phát triển nhà ở cho lực lượng vũ trang.

Báo cáo thẩm tra dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của Quốc hội Hoàng Thanh Tùng tán thành việc sửa đổi toàn diện Luật Nhà ở. Đồng thời, đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo tiếp tục nghiên cứu, rà soát để thể chế hóa đầy đủ chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước về nhà ở. Trong đó cần quan tâm vấn đề nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân trong khu công nghiệp; thực hiện phân cấp, phân quyền mạnh mẽ cho chính quyền địa phương, bảo đảm rành mạch, rõ trách nhiệm và điều kiện bảo đảm thực hiện...

4 ĐIỂM NGHẼN CẦN THÁO GỠ TRONG PHÁ DỠ, CẢI TẠO NHÀ CHUNG CƯ

Về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, trên cơ sở nghiên cứu, khảo sát, giám sát việc chấp hành chính sách, pháp luật về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư ở các đô thị lớn, Ủy ban Pháp luật cho rằng, các quy định của dự thảo Luật cần phải tiếp tục được nghiên cứu, hoàn thiện, bổ sung các giải pháp khả thi để tháo gỡ 4 điểm nghẽn.

Một là, trình tự, thủ tục di dời cư dân ra khỏi các nhà chung cư nguy hiểm, có nguy cơ sập đổ.

Hai là, lựa chọn chủ đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Ba là, thống nhất phương án bồi thường, tái định cư sau khi lựa chọn được chủ đầu tư;.

Bốn là, trình tự, thủ tục đầu tư phức tạp, kéo dài đối với các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Cụ thể, Ủy ban Pháp luật đề nghị làm rõ và bổ sung việc cưỡng chế di dời cư dân ra khỏi các chung cư nguy hiểm, có nguy cơ sập đổ tác động trực tiếp đến các quyền hiến định (quyền có nơi ở hợp pháp, quyền bất khả xâm phạm về chỗ ở, quyền sở hữu nhà ở…) nên cần phải quy định trong Luật. Tuy nhiên, dự thảo Luật chưa quy định cụ thể về thẩm quyền, trình tự, thủ tục di dời, biện pháp cưỡng chế, dẫn đến khó khăn trong công tác triển khai. Nếu chung cư cũ, hư hỏng, có nguy cơ sập đổ mà chưa di dời được người dân, hậu quả xảy ra ai sẽ chịu trách nhiệm, báo cáo thẩm tra đặt vấn đề.

Do đó, đề nghị Chính phủ nghiên cứu, quy định cụ thể về thẩm quyền, trình tự, thủ tục di dời, biện pháp cưỡng chế phù hợp trong trường hợp cần thiết để bảo đảm thực hiện hiệu quả chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Bên cạnh đó, đề nghị xác định trong Luật tỷ lệ biểu quyết lựa chọn phương án bồi thường, tái định cư của các chủ sở hữu căn hộ chung cư; bổ sung quy định sau một thời hạn nhất định theo quy định của Chính phủ mà không thống nhất được phương án thì việc bồi thường, tái định cư thực hiện theo phương án do UBND cấp tỉnh quyết định trên cơ sở các nguyên tắc bồi thường, tái định cư đã được Luật Nhà ở quy định.

Kế thừa quy định của Luật Nhà ở hiện hành, dự thảo Luật quy định trường hợp nhà chung cư phải phá dỡ mà theo quy hoạch được xây dựng lại thì các chủ sở hữu được bố trí tái định cư tại chỗ và phải đóng góp kinh phí để xây dựng lại nhà chung cư. Ủy ban Pháp luật tán thành quy định này vì phù hợp với thực tiễn, bảo đảm quyền sử dụng đất hợp pháp của chủ sở hữu nhà chung cư bị phá dỡ.

Tuy nhiên, liên quan đến vấn đề này, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở thuộc trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, dẫn đến chồng chéo, mâu thuẫn giữa 2 luật.

Vì vậy, đề nghị Chính phủ chỉ đạo Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường phối hợp rà soát, đề xuất phương án xử lý thống nhất nội dung nêu trên trong 2 dự thảo Luật, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của các chủ sở hữu nhà chung cư đối với đất ở ổn định, lâu dài.

Ngoài ra, Ủy ban Pháp luật đề nghị tiếp tục nghiên cứu, làm rõ tính chất đặc thù của các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư để xây dựng các quy định về trình tự, thủ tục đầu tư phù hợp, tránh chồng chéo, trùng lặp, làm tăng chi phí tuân thủ và kéo dài thời gian xem xét chấp thuận, phê duyệt chủ trương đầu tư.

Trường hợp có nội dung khác với quy định của các luật về đầu tư, đầu tư công thì xác định cụ thể việc áp dụng để tạo điều kiện thuận lợi, sớm triển khai các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đang ách tắc tại các đô thị lớn hiện nay đáp ứng yêu cầu của thực tiễn.