Những tháng đầu năm 2023, thị trường đất nền và căn hộ, nhà đất tại TP.HCM và các tỉnh lân cận ghi nhận không khí giao dịch thê thảm khi cả cung, cầu và giá đều lao dốc…

Nếu các vướng mắc pháp lý chưa được tháo gỡ triệt để, lãi suất ở mức cao, các khó khăn trong việc thu xếp dòng vốn, thanh khoản thị trường khó có thể chuyển biến tích cực trong thời gian tới.

ĐẤT NỀN GIẢM GIÁ MẠNH

Theo DKRA Group, trong hai tháng đầu năm 2023 phân khúc đất nền phía Nam tiếp tục đối diện với áp lực thanh khoản khi lượng giao dịch phát sinh khiêm tốn, xu hướng giảm kéo dài từ thời điểm giữa năm 2022 và chưa có dấu hiệu phục hồi trong ngắn hạn.

Cụ thể, thị trường đất nền TP.HCM và vùng phụ cận chỉ ghi nhận 4 dự án chào bán trong hai tháng đầu năm, trong đó có 02 dự án mở bán giai đoạn tiếp theo và 02 dự án mở bán mới với nguồn cung 117 nền, giảm 92% so với cùng kỳ năm trước.

Không chỉ nguồn cung, lượng tiêu thụ cũng giảm đến 98% so với cùng kỳ năm trước. Nguồn cung và lượng tiêu thụ mới 2 tháng đầu năm 2023 tập trung chủ yếu tại Đồng Nai và Long An, những tỉnh thành còn lại không ghi nhận nguồn cung mới.

Sức cầu chung của thị trường giảm mạnh, lượng giao dịch phát sinh khiêm tốn khi chỉ có 16 nền đất giao dịch thành công, xu hướng giảm thanh khoản kéo dài từ giữa năm 2022 đến nay và chưa có dấu hiệu phục hồi trong ngắn hạn.

Mặt bằng giá thứ cấp trong hai tháng đầu năm giảm 10-23% so với thời điểm cuối năm 2022, mức giảm phổ biến 100-690 triệu đồng/nền, thậm chí có nơi lên đến 1 tỷ đồng/nền.

Những trường hợp giảm giá sâu tập trung chủ yếu ở nhóm các nhà đầu tư có sử dụng đòn bẩy tài chính, đặc biệt có sử dụng chương trình ưu đãi lãi suất, ân hạn nợ gốc giai đoạn 2018-2022 của các chủ đầu tư.

DKRA dự báo, trước tình hình lãi suất ở mức cao, các vướng mắc pháp lý chưa được tháo gỡ triệt để, khó khăn trong việc thu xếp dòng vốn, thanh khoản thị trường khó có thể chuyển biến tích cực trong thời gian tới.

Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, đất nền ở những vùng phát triển quá mức, giá đã tăng quá mạnh do đó sẽ tiếp tục giảm để điều chỉnh về mức phù hợp. Ngược lại, những vùng chưa có nhiều dự án, sẽ có khả năng tăng giá.

GIÁ BIỆT THỰC LAO DỐC

Theo DKRA Group, trong 2 tháng đầu năm nay, nguồn cung phân khúc nhà phố - biệt thự mới chỉ có 162 căn, giảm 57% so với cùng kỳ, chủ yếu tập trung ở Bình Dương. Sức cầu thị trường giảm mạnh, tỷ lệ tiêu thụ của phân khúc này chỉ đạt 5%, đây là mức thấp nhất trong 10 năm qua.

Không chỉ sụt giảm thanh khoản, mặt bằng giá bán thứ cấp của loại hình nhà phố - biệt thự ghi nhận giảm từ 3 – 7% so với cuối năm ngoái. Đáng chú ý, tại Đồng Nai có dự án ghi nhận mức giảm lên đến 32%. 

DKRA cho rằng với tình hình thị trường khó khăn như hiện nay, lãi suất cho vay tăng cao, tình hình bất ổn địa chính trị, pháp lý chưa được tháo gỡ... dự kiến nguồn cung và sức cầu thị trường khó có những đột biến trong ngắn hạn.

Với phân khúc căn hộ, hai tháng đầu năm 2023 ghi nhận nguồn cung mới tại TP.HCM và vùng phụ cận chỉ đạt 669 căn (từ 01 dự án mới và 02 dự án mở bán tiếp theo), giảm 56% so với cùng kỳ. Nguồn cung hạn chế nhưng lượng tiêu thụ cũng không khả quan, chỉ bằng 50% cùng kỳ. 

Lượng tiêu thụ căn hộ chủ yếu tập trung ở một dự án khu vực phía Bắc TP.HCM, trong khi với các dự án còn lại chỉ đạt từ 30 – 60% giỏ hàng mở bán. 

Thống kê của DKRA Group cho thấy, mặt bằng giá bán căn hộ trên thị trường sơ cấp vẫn neo ở mức cao trong khi giá bán thị trường thứ cấp sụt giảm, từ 1 – 6% so với cuối năm 2022. Tại một số dự án hết thời gian ân hạn gốc hoặc lãi vay, mức giảm ghi nhận lên đến 15 - 20% so với giá hợp đồng.