“Điều đầu tiên, các doanh nghiệp bất động sản đều thấy rõ tác động to lớn của các biện pháp đồng bộ của Chính phủ và Thủ tướng Chính phủ trong việc tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản từ việc giãn nợ trái phiếu, tháo gỡ về thể chế, nguồn vốn, vấn đề định giá đất, quy hoạch…

Về tổng thể, các vấn đề đưa ra trong các quyết sách của Chính phủ đều trúng, đúng, kịp thời từ thể chế đến giải pháp; tuy nhiên, không phải ở cấp thực hiện nào cũng có chuyển biến, nhận thực được vấn đề. Trong khi các vướng mắc của các doanh nghiệp bất động sản thì lại thiên hình vạn dạng: từ quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch kiến trúc, thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất, giải phóng mặt bằng, đất công xen kẹt, định giá đất,… nên việc xử lý phải linh hoạt.

Nhiều thống kê chỉ ra rằng 70% những vướng mắc của bất động sản là do pháp lý, mà đầu tiên là sự chồng chéo của hệ thống pháp luật. Trong kỳ họp vừa qua,  Quốc hội đã thông qua Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản… Còn một luật quan trọng mang tính chất quyết định tới sự phát triển của thị trường bất động sản là Luật Đất đai (sửa đổi), hiện đang được xem xét. Có những vấn đề quan trọng trong Luật Đất đai sắp tới sẽ quyết định sự phát triển của bất động sản.

Với diễn biến trên thị trường bất động sản hiện nay, chúng tôi cho rằng vấn đề quan trọng nhất là cần phải giải quyết ngay tình trạng lệch pha cung - cầu về nhà ở.

Giá bán của các dự án bất động sản vẫn đang tăng lên hàng ngày. Chẳng hạn tại dự án The Nine (Mai Dịch, Cầu Giấy) trong quý 2/2022 được rao bán với giá từ khoảng 45 - 60,4 triệu đồng/m2, đến quý 3/2023 đã tăng lên 58,8 - 69,2 triệu đồng/m2. Giá bán căn hộ tại dự án này đã tăng 17,2% trong vòng 1 năm qua. Điều này cho thấy với phân khúc ở thực, nhu cầu rất cao nhưng nguồn cung lại khan hiếm khiến giá cả tăng cao.

Nguyên nhân chủ yếu nằm ở những ách tắc trong pháp lý. Chỉ có tháo gỡ về mặt pháp lý thì thị trường bất động sản mới được khơi thông. Hiện nay, có quá nhiều thủ tục hành chính mà doanh nghiệp phải triển khai, điều này ảnh hưởng lớn tới doanh nghiệp.

Để tháo gỡ những khó khăn cho thị trường bất động sản ở thời điểm hiện tại, tôi đề xuất các cơ quan liên quan sớm có phương án định giá đất cho địa phương áp dụng, đồng thời rút ngắn quy trình để hỗ trợ tín dụng cho doanh nghiệp kịp thời hơn. Cần tiếp tục khôi phục niềm tin đối với trái phiếu doanh nghiệp, bởi rất nhiều doanh nghiệp bất động sản đang loay hoay với trái phiếu. Ngoài ra, về phía doanh nghiệp bất động sản, cần tận dụng tốt dòng vốn FDI, bởi dòng vốn này đang khá rẻ”.

“Hiệp hội nhận thấy từ năm 2022 đến nay, để tăng cường sức chống chịu của nền kinh tế đối phó hiệu quả với “các cơn gió ngược” do tác động từ đại dịch Covid-19 và các xung đột địa chính trị, đứt gãy chuỗi cung ứng, lạm phát cao, giảm tổng cầu trên phạm vi toàn cầu, tất cả các cơ quan có thẩm quyền của Đảng, Nhà nước, Quốc hội, Chính phủ đã quyết liệt vào cuộc để tháo gỡ khó khăn cho nền kinh tế, bảo đảm an sinh xã hội. Trong đó, có các chủ trương, giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản phục hồi và phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Có thể nói là ở “chiều” Nhà nước giải quyết các kiến nghị, đề xuất thì hầu như tất cả các kiến nghị, đề xuất của Hiệp hội và cộng đồng doanh nghiệp bất động sản đều đã được các cơ quan có thẩm quyền lắng nghe, xem xét, giải quyết ở cả 3 cấp.

Một là, sửa đổi, bổ sung một số quy định của luật nhằm xây dựng thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững và tạo môi trường đầu tư kinh doanh minh bạch, công bằng, bình đẳng; 

Hai là, sửa đổi, bổ sung một số quy định của các văn bản dưới luật; 

Ba là, đã bước đầu tháo gỡ được một số vướng mắc, khó khăn trong công tác thực thi pháp luật của các địa phương, nhất là sau khi Chính phủ ban hành Nghị định 73/2023/NĐ-CP quy định về khuyến khích, bảo vệ cán bộ năng động, sáng tạo, dám nghĩ, dám làm, dám chịu trách nhiệm vì lợi ích chung để thực hiện Kết luận số 14-KL/TW ngày 22/9/2021 của Bộ Chính trị.

Thế nhưng, ở “chiều” doanh nghiệp bất động sản tiếp thu, thực hiện ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ về yêu cầu “phải cơ cấu lại phân khúc và giảm giá bán sản phẩm”, các doanh nghiệp bất động sản “đến nay chưa được triển khai tích cực” như nhận xét của Thủ tướng Chính phủ. Thủ tướng cũng đã đặt câu hỏi về trách nhiệm của doanh nghiệp bất động sản là: trong tình hình thị trường bất động sản hiện nay còn “khó khăn mà vẫn muốn giữ giá bán như cũ, vẫn đòi hỏi “một chiều” thì liệu đã có trách nhiệm chung chưa?”.

Hiệp hội đề nghị các tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản thực hiện ý kiến của Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo phải cơ cấu lại phân khúc thị trường và giảm giá bán sản phẩm nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân để cùng chung tay tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Cụ thể, các doanh nghiệp bất động sản cần xem xét đa dạng hóa và cơ cấu lại sản phẩm nhà ở, chuyển hướng mạnh sang phân khúc nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền; nhà ở thương mại giá thấp; nhà ở xã hội và tham gia các dự án xây dựng lại các chung cư hư hỏng; các dự án di dời, chỉnh trang nhà trên và ven kênh rạch; các dự án chỉnh trang các khu dân cư lụp xụp. Đây là các lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản vừa có hiệu quả kinh tế, vừa có ý nghĩa xã hội. Tuy có tỷ suất lợi nhuận thấp, nhưng ít rủi ro, đồng thời, có lợi cho việc xây dựng uy tín thương hiệu của doanh nghiệp, góp phần thiết thực để kéo giảm giá nhà ở thương mại.

Hiệp hội cũng đề nghị Quốc hội và Chính phủ coi trọng giải quyết “điểm nghẽn về thể chế pháp luật”, tiếp tục xây dựng, hoàn thiện các văn bản luật, văn bản dưới luật có liên quan hoạt động đầu tư kinh doanh, đảm bảo tính hệ thống, đồng bộ, liên thông, để làm cơ sở xây dựng, kiến tạo môi trường kinh doanh minh bạch, công bằng, cạnh tranh lành mạnh; đồng thời, tiếp tục thực hiện công tác cải cách thủ tục hành chính và đấu tranh phòng chống tham nhũng, tiêu cực, nhũng nhiễu…”.

“Nhu cầu sở hữu nhà ở luôn là vấn đề lớn của người dân, đặc biệt là nhóm người trẻ tại TP.HCM và các tỉnh thành lân cận. Nhóm người mua này cũng là một trong những động lực mạnh mẽ cho sự phục hồi của thị trường nhà ở hiện nay.

Savills dự báo thị trường nhà ở dự kiến sẽ có sự phục hồi dần dần nhờ các nỗ lực của Chính phủ trong việc thúc đẩy đầu tư công, phát triển cơ sở hạ tầng và minh bạch hoạt động kinh doanh bất động sản.

Tuy nhiên, xét trong ngắn hạn, thị trường nhà ở sẽ chưa thể phục hồi mạnh mẽ trong năm tới do vừa trải qua một giai đoạn trầm lắng kéo dài từ cuối năm 2022 đến nay. Các yếu tố đang ảnh hưởng đến thị trường có thể sẽ tiếp diễn vào năm tới như khó khăn về dòng tiền và áp lực trả nợ trái phiếu của các chủ đầu tư, thanh khoản thấp, tâm lý người mua bị ảnh hưởng...

Với vai trò là trung tâm kinh tế của khu vực phía Nam, nơi có nguồn cầu nhà ở lớn, bất động sản TP.HCM sẽ phục hồi trước, sau đó mới đến các tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai.

Tôi cho rằng việc nguồn cung dự kiến phục hồi dần từ năm 2024 cùng với chính sách bán hàng linh hoạt của các chủ đầu tư sẽ là động lực lớn cho thị trường trong năm tới. Một số dự án tại TP.HCM hiện nay cũng cung cấp gói thanh toán kéo dài 24 tháng với chỉ 20% giá trị hợp đồng mua bán ban đầu.

Theo dữ liệu của Savills Việt Nam, trong năm 2024, nguồn cung tương lai tại TP.HCM sẽ có hơn 16.000 căn hộ và hơn 2.000 căn biệt thự/nhà phố. Các tỉnh lân cận như Bình Dương và Đồng Nai với quỹ đất lớn sẽ có hơn 6.000 căn biệt thự/nhà phố và hơn 9.000 căn hộ.

Ở khía cạnh phát triển dự án, nếu các chủ đầu tư có thể triển khai các dự án đúng tiến độ, có giá bán hợp lý và pháp lý minh bạch thì sẽ có thể thu hút người mua và khiến thanh khoản của thị trường phục hồi dần. Trách nhiệm tháo gỡ khó khăn về pháp lý từ Chính phủ cho các dự án bất động sản cũng đóng vai trò then chốt trong việc hỗ trợ thị trường phục hồi”.

“Thị trường bất động sản Việt Nam hiện vẫn đối mặt nhiều thách thức khi tăng trưởng kinh tế 2023 chưa đạt mục tiêu, dự báo GDP năm 2023 chỉ đạt khoảng 5%, trong khi mục tiêu tăng trưởng đặt ra đầu năm 2023 là 6,5%. Bên cạnh đó, thị trường vốn chưa hoàn toàn hồi phục, nhiều loại lãi suất đã giảm nhưng lượng tiền gửi vẫn đang tiếp tục tăng​.

Sự suy giảm của thị trường vốn thể hiện ở lượng trái phiếu doanh nghiệp phát hành sụt giảm mạnh. Tính đến 11/10/2023, mới có hơn 50 nghìn tỷ trái phiếu được phát hành, trong khi năm 2021, lượng trái phiếu doanh nghiệp phát hành ra thị trường là gần 300 ngàn tỷ đồng.

Đáng nói, tiền gửi của dân vào ngân hàng vẫn đang tăng mạnh. 9 tháng đầu năm 2021, tăng trưởng tiền gửi dân cư chỉ tăng 2,92% thì 9 tháng đầu năm 2023, tăng trưởng tiền gửi dân cư tăng 9,95%. Điều này cho thấy niềm tin của người tiêu dùng vào thị trường bất động sản chưa được phục hồi mạnh, người dân vẫn chọn tiết kiệm ngân hàng để bảo toàn tài sản. Bởi vậy, lượng giao dịch và hoạt động doanh nghiệp chưa cải thiện. Khảo sát môi giới bất động sản quý 4/2023 của Batdongsan.com.vn cho biết, 43% môi giới được khảo sát cho rằng giao dịch của thị trường vẫn đang giảm mạnh. Con số này ở quý 3/2023 là 46%, quý 2/2023 là 44%, quý 1/2023 là 54%.

Tuy nhiên, thị trường vẫn đang ghi nhận những điểm sáng tích cực khi giải ngân đầu tư công tính đến tháng 11/2023 đạt 65,1%, cùng kỳ năm ngoái giải ngân đầu tư công chỉ đạt 58,3%. Cùng với đó, 2 dự án luật liên quan đến thị trường bất động sản là Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) được thông qua cũng tạo những tác động tích cực đến thị trường này.

Bối cảnh hiện tại khiến thị trường bất động sản Việt Nam đang và sẽ xuất hiện một số xu hướng. Về phía người mua, họ sẽ đòi hỏi khắt khe hơn về mặt chất lượng và tính pháp lý của các dự án bất động sản. Do vậy, các chủ đầu tư cần thuyết phục khách hàng bằng giá trị cốt lõi của sản phẩm, pháp lý rõ ràng, tài chính bền vững, danh tiếng và uy tín.

Bên cạnh đó, người mua nhà và nhà đầu tư bất động sản sử dụng dữ liệu nhiều hơn để đưa ra quyết định. Đó là các dữ liệu có lịch sử nhiều năm về biến động giá, lợi nhuận đầu tư và nguồn cung – cầu. Khi khách hàng nắm nhiều thông tin và trở nên thông thái hơn, chủ đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cũng cần dựa nhiều vào dữ liệu và nghiên cứu thị trường để đưa ra sản phẩm với mức giá phù hợp”.

“Tôi tham gia thị trường bất động sản đã được 20 năm, có thể nói chưa bao giờ thấy doanh nghiệp khó khăn như bây giờ, khó từ sản xuất, thương mại sang xuất nhập khẩu, bất động sản. Công nhân thất nghiệp rất nhiều. Bởi vậy, nếu chúng ta kỳ vọng thị trường bất động sản tươi sáng lên trong ngắn hạn thì rất khó.

“Cục máu đông” của thị trường bất động sản là trái phiếu doanh nghiệp. Hết năm 2024 là hết thời gian gia hạn theo Nghị định 08. Quan sát của chúng tôi cho thấy hầu như không có doanh nghiệp bất động sản nào có đủ dòng tiền để trả nợ trái phiếu. Đó là điều rất nguy hiểm, nếu bùng nổ sẽ rất nguy hại.

Bên cạnh đó, thị trường bất động sản còn nhiều vấn đề khác về pháp lý, đặc biệt là khó khăn về việc định giá đất để xác định tiền sử dụng đất. Rất nhiều doanh nghiệp “vỡ trận” vì tiền sử dụng đất. Hệ lụy là các địa phương cũng gặp khó trong việc thu ngân sách.

Ví dụ có địa phương ở miền Bắc, tính thu tiền sử dụng đất năm 2023 hơn 12.000 tỷ đồng nhưng giờ mới thu được khoảng 1.100 tỷ đồng. Nguyên do là chẳng được mấy doanh nghiệp đóng tiền, đa phần đang đi khiếu kiện rồi. Tôi cho rằng Luật Đất đai phải rất rõ ràng về tiền sử dụng đất cho doanh nghiệp.

Ở một góc độ khác, chúng ta cần thấy rằng thị trường bất động sản bắt đầu khó từ năm 2018, nhưng Luật Đất đai đã có từ năm 2013. Vậy 5 năm từ năm 2013 tới năm 2018, vì sao thị trường vẫn chạy tốt?

Chúng ta thấy bây giờ làm nhà ở xã hội còn khó hơn nhà ở thương mại, vì quá nhiều thủ tục, tính tiền sử dụng đất rồi lại miễn, riêng quá trình đó mất 2 năm. Có những dự án 8 năm rồi không xong được pháp lý, trong khi chủ trương đầu tư đã có rồi. Tôi cho rằng lối ra của thị trường bất động sản trước tiên là phải tháo gỡ khung pháp lý”.

“Về pháp lý bất động sản, có thể nói, hiện nay, quy định pháp luật rất nhiều nhưng rất thiếu rõ ràng và rất khó áp dụng cho cán bộ quản lý cũng như người dân và doanh nghiệp.

Trong đó, về nguồn vốn, nhiều yếu tố cho thấy việc khơi dòng tài chính cho thị trường bất động sản rất khó và vẫn còn hô hào ru ngủ.

Một là, mất niềm tin. Người dân hiện giờ không dám bỏ tiền ra mua một khu đất dù giá có rẻ vì nhìn chỗ nào cũng có “bệnh” cả.

Hai là, vướng mắc trong định giá không đúng giá trị để cho vay, vì vậy giữa ngân hàng và người cho vay không gặp được, mọi thứ mới dừng ở bước “dạm ngõ mà chưa biết ngày cưới”. Do việc quy định trong Luật Giá và các phương pháp định giá còn chưa đồng nhất cả thực tiễn và tư duy nên các thẩm định viên đang rất sợ việc thẩm định giá, do đó, luôn đưa giá rất thấp để an toàn nhất có thể. Một khu đất nếu áp dụng phương pháp và các tiêu chuẩn thẩm định giá được 10 đồng thì thẩm định viên giảm xuống còn 7 - 8 đồng để an toàn. Đến lượt ngân hàng, cán bộ ngân hàng lại hạ thêm lần nữa.

Ba là, để vay được ngân hàng, doanh nghiệp không bị nợ xấu và chứng minh nguồn thu nhập hàng tháng đủ trả gốc và lãi đến kỳ. Điều kiện này rất khó cho vay vì nhiều khách hàng không thể chứng minh được thu nhập để đi vay, mặc dù đang “ôm” đống tài sản.

Theo tôi, để khơi thông dòng tài chính bất động sản, cần thực hiện được 3 giải pháp sau:

Thứ nhất, việc ban hành luật cần khẩn trương và sớm đưa vào triển khai trong đời sống.

Thứ hai, cần khắc phục tình trạng nhiều chuyên viên nhà nước sợ trách nhiệm, không dám quyết hoặc tình trạng các doanh nghiệp bất động sản phải “xếp lốp” mới được giải quyết hành chính.

Thứ ba, cần đảm bảo tính đồng nhất trong truyền thông và điều hành để người dân có niềm tin vào thị trường; phải phân tích đúng từng loại đất, từng dự án, từng khu vực và uy tín của chủ đầu tư. Tôi thấy rằng tại Việt Nam, cứ khoảng 100 người mua bất động sản thì có 15 người thực sự hiểu, còn lại mua theo thói quen, niềm tin và không đặt nặng các vấn đề phân tích.

Thường lúc giá cao, thị trường nóng thì người ra đổ xô đi mua; lúc giá thấp, nhiều lựa chọn thì lại “ôm” tiền để đó. Tiền trong dân nhiều mà không lưu thông là nền kinh tế sẽ trở thành “cục máu đông”. Bởi vậy, khôi phục niềm tin của người dân, để thúc đẩy giao dịch là rất quan trọng”.

VnEconomy 26/12/2023 18:00

Nội dung bài viết được đăng tải trên Tạp chí Kinh tế Việt Nam số 52-2023 phát hành ngày 25-12-2023. Kính mời Quý độc giả tìm đọc tại đây: 

https://postenp.phaha.vn/chi-tiet-toa-soan/tap-chi-kinh-te-viet-nam