Trong quý 2/2026, tín dụng bất động sản khu công nghiệp tăng 32% so với quý trước, chủ yếu đến từ các chủ đầu tư lớn gồm IDC, KBC và BCM, với tổng dư nợ tăng lần lượt 55%, 25% và 18%.

VIS Rating vừa có báo cáo Ngành Bất động sản Khu công nghiệp – Triển vọng 6 tháng cuối năm 2026 với quan điểm  dòng vốn FDI vào Việt Nam sẽ duy trì ở mức cao và tiếp tục là động lực chính thúc đẩy phát triển khu công nghiệp.

Trong 6 tháng đầu năm 2026, hoạt động thuê đất khu công nghiệp phục hồi rõ rệt, giúp tỷ lệ lấp đầy duy trì ở mức cao và giá thuê tăng nhẹ trong bối cảnh nguồn cung mới tiếp tục mở rộng. Bên cạnh đó, điều kiện huy động vốn đang cải thiện nhờ tăng trưởng tín dụng ngân hàng và hoạt động phát hành trái phiếu phục hồi, qua đó hỗ trợ các chủ đầu tư đáp ứng nhu cầu đầu tư và tái cấp vốn.

Theo VIS Rating, các chính sách thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài gần đây tiếp tục thúc đẩy nhu cầu thuê đất khu công nghiệp.

Nghị định 20/2026 được ban hành và có hiệu lực từ tháng 1/2026, hướng dẫn chi tiết việc triển khai chính sách giảm 30% tiền thuê đất trong 5 năm đối với các ngành đủ điều kiện. Trong khi đó, Luật Đầu tư 2025 có hiệu lực từ tháng 3/2026 cùng các văn bản hướng dẫn liên quan giúp đơn giản hóa thủ tục cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư và thành lập doanh nghiệp.

Luật cũng mở rộng danh mục ngành nghề ưu đãi, bao gồm bán dẫn, trí tuệ nhân tạo, dữ liệu lớn, công nghệ sinh học, năng lượng mới, công nghiệp xanh và logistics công nghệ cao. Các chính sách này sẽ tiếp tục thu hút dòng vốn FDI và mang lại lợi ích cho các chủ đầu tư khu công nghiệp. 

Trong 8 tháng năm 2026, tổng vốn FDI đăng ký đạt 40,6 tỷ USD, tăng 55% so với cùng kỳ, trong khi vốn FDI giải ngân đạt 17,3 tỷ USD, tăng 12% so với cùng kỳ.

VIS Rating kỳ vọng dòng vốn FDI vào Việt Nam sẽ duy trì ở mức cao và tiếp tục là động lực chính thúc đẩy phát triển khu công nghiệp. Tuy nhiên, các biện pháp thương mại tiềm tàng của Mỹ liên quan đến bảo hộ sở hữu trí tuệ và tăng cường kiểm soát hoạt động trung chuyển hàng hóa có thể ảnh hưởng tiêu cực đến triển vọng thu hút FDI của Việt Nam trong 12-18 tháng tới. 

Cùng với dòng vốn FDI, nhu cầu thuê đất khu công nghiệp cũng tăng mạnh. Sau khi giảm 30% trong năm 2025, diện tích đất khu công nghiệp cho thuê mới tăng 60% so với cùng kỳ trong 6 tháng đầu năm 2026, đạt 500 ha. Mức tăng này được thúc đẩy bởi nhu cầu mở rộng sản xuất của các doanh nghiệp điện tử và bán dẫn.

Tỷ lệ lấp đầy đất khu công nghiệp duy trì ở mức cao, đạt 82%. Ngược lại, phân khúc nhà xưởng và nhà kho xây sẵn ghi nhận diện tích cho thuê mới giảm 8% so với cùng kỳ, xuống khoảng 0,9 triệu m2, khi các khách thuê mới thuộc lĩnh vực công nghệ cao ưu tiên thuê đất khu công nghiệp.

Trong 6 tháng đầu năm 2026, giá chào thuê trên các phân khúc duy trì ổn định và ghi nhận mức tăng nhẹ.

Giá thuê đất khu công nghiệp tại miền Bắc đạt 143 USD/m2, tăng 2,9% so với cùng kỳ, trong khi giá thuê tại miền Nam đạt 184 USD/m2, tăng 1,7% so với cùng kỳ. Giá thuê nhà xưởng và nhà kho xây sẵn bình quân khoảng 5 USD/m2/tháng, tăng 2% so với cùng kỳ.

Ở phía nguồn cung, VIS Rating kỳ vọng hoạt động mở bán các khu công nghiệp mới sẽ tăng tốc nhờ mô hình chính quyền địa phương hai cấp đi vào vận hành hiệu quả. Chẳng hạn, BCM dự kiến mở bán hai khu công nghiệp mới trong quý 3/2026 sau khi hoàn tất các thủ tục pháp lý cần thiết.

Trong quý 2/2026, tín dụng bất động sản khu công nghiệp tăng 32% so với quý trước, chủ yếu đến từ các chủ đầu tư lớn gồm IDC, KBC và BCM, với tổng dư nợ tăng lần lượt 55%, 25% và 18%.

VIS Rating cho rằng khả năng tiếp cận vốn vay ngân hàng của các chủ đầu tư sẽ được cải thiện nhờ chính sách năm 2026 của Ngân hàng Nhà nước. Theo đó, phần dư nợ cho vay tăng thêm đối với dự án khu công nghiệp không tính vào hạn mức tăng trưởng tín dụng bất động sản, qua đó tạo thêm dư địa cho vay cho 25 ngân hàng tham gia.

Bên cạnh tín dụng ngân hàng, thị trường trái phiếu tiếp tục đóng vai trò là một kênh huy động vốn. Trong 6 tháng đầu năm 2026, các chủ đầu tư khu công nghiệp đã phát hành tổng cộng 2,3 nghìn tỷ đồng trái phiếu.

Trong bối cảnh giá trị trái phiếu đáo hạn vẫn ở mức cao, khoảng 3,5 nghìn tỷ đồng trong nửa cuối năm 2026, VIS Rating kỳ vọng hoạt động phát hành trái phiếu sẽ tăng tốc nhằm phục vụ nhu cầu tái cấp vốn và đầu tư dự án.