“Token hóa tài sản thực (Real World Assets – RWA) không nên được nhìn nhận đơn thuần như một “lớp tài sản số” mới, mà là một hạ tầng tài chính giúp thị trường vận hành minh bạch, hiệu quả và có khả năng mở rộng tốt hơn.

Tại Việt Nam, nhu cầu vốn cho các tài sản truyền thống như bất động sản, hạ tầng, năng lượng, sản xuất hay tín dụng tư nhân là rất lớn. Trong khi đó, các kênh dẫn vốn hiện nay vẫn còn nhiều hạn chế, đặc biệt đối với những dự án có quy mô vừa và dài hạn. Trong bối cảnh đó, token hóa – nếu được triển khai đúng cách – có thể góp phần giải quyết bài toán phân mảnh vốn, mở rộng khả năng tiếp cận nhà đầu tư, không chỉ trong nước mà cả quốc tế.

Những lĩnh vực được đánh giá phù hợp nhất cho token hóa trong giai đoạn đầu, bao gồm bất động sản tạo dòng tiền ổn định như khu công nghiệp, logistics và hạ tầng; tín dụng tư nhân và tài trợ chuỗi cung ứng – nơi nhu cầu vốn lớn nhưng thiếu kênh dẫn vốn hiệu quả; tài chính xanh và hạ tầng năng lượng, gắn với tiêu chuẩn ESG (môi trường, xã hội và quản trị) và nhu cầu của nhà đầu tư quốc tế.

Tuy nhiên, token không tự tạo ra giá trị mới, mà chỉ là công cụ giúp đóng gói, tiêu chuẩn hóa và phân phối quyền sở hữu tài sản hiệu quả hơn. Nếu tài sản cơ sở có chất lượng kém, khung pháp lý chưa rõ ràng hoặc dòng tiền thiếu bền vững, thì việc token hóa không những không cải thiện được giá trị, mà còn có thể khiến rủi ro lan truyền nhanh hơn.

Theo quan điểm của tôi, token hóa an toàn phải đi theo hướng ưu tiên quy chuẩn pháp luật, phân lớp tài sản, chứ không phải ưu tiên yếu tố công nghệ.

Trước hết, tài sản cơ sở cần được đặt trong một cấu trúc pháp lý minh bạch, chẳng hạn như pháp nhân chuyên biệt – công ty được thành lập riêng để nắm giữ và quản lý tài sản (SPV), hoặc các quỹ tín thác, quỹ đầu tư đã được cấp phép. Khi đó, token đại diện cho quyền sở hữu hoặc quyền hưởng lợi kinh tế hợp pháp, thay vì chỉ là một tài sản số mang tính khái niệm.

Thứ hai, cần phân biệt rõ token hóa là số hóa quyền sở hữu, không đồng nghĩa với việc được tự do giao dịch trên thị trường thứ cấp chưa được kiểm soát. Việc chuyển nhượng token vẫn cần tuân thủ các quy định về phân loại nhà đầu tư đủ điều kiện, xác minh danh tính, phòng chống rửa tiền, giới hạn giao dịch và nghĩa vụ công bố thông tin – tương tự như các chuẩn mực của thị trường tài chính truyền thống.

Thứ ba, blockchain nên được sử dụng như một lớp ghi nhận và đối soát, giúp tăng tính minh bạch và giảm rủi ro vận hành, chứ không thể thay thế vai trò của pháp luật, cơ quan quản lý hay các định chế trung gian tài chính.

Token hóa có thể tạo ra cơ hội mới, nhưng cũng tiềm ẩn rủi ro về thanh khoản ảo và đòn bẩy tài chính. Đây là một mối lo rất thực tế, đặc biệt với các thị trường đang phát triển như Việt Nam. Token hóa có thể tạo cảm giác “thanh khoản cao”, nhưng trên thực tế thanh khoản chỉ bền vững khi có dòng tiền thật và nhu cầu thật.

Đối với các quỹ đầu tư, cách tiếp cận token hóa cần dựa trên tư duy quản trị rủi ro truyền thống. Trọng tâm vẫn là đánh giá tài sản dựa trên dòng tiền, khả năng chịu đựng chu kỳ và các kịch bản bất lợi; kiểm soát chặt chẽ đòn bẩy tài chính, đặc biệt với những tài sản đã mang tính chu kỳ cao; đồng thời minh bạch với nhà đầu tư về thời gian nắm giữ, khả năng thoái vốn và các rủi ro liên quan đến thanh khoản. Chính vì thế, trong 3–5 năm tới, tôi chưa đặt kỳ vọng token hóa sẽ bùng nổ đại trà, mà sẽ phát triển theo hướng chọn lọc, có kiểm soát, gắn với các sandbox pháp lý và định chế tài chính uy tín”.

“Trước hết, cần hiểu đúng bản chất của khái niệm token hóa tài sản thực. Bản chất của token hóa là việc chứng nhận quyền tham gia hoặc quyền sở hữu đối với một tài sản nào đó thông qua việc chia nhỏ tài sản thành nhiều phần. Ví dụ điển hình là khi nhà đầu tư tham gia vào các quỹ đầu tư cổ phiếu, họ không trực tiếp nắm giữ cổ phiếu mà sở hữu chứng chỉ quỹ – một dạng “token hóa” đã tồn tại từ lâu trong tài chính truyền thống. Như vậy, token hóa chính là quá trình chuẩn hóa và phân mảnh quyền đầu tư để nhiều nhà đầu tư có thể tham gia với quy mô nhỏ hơn.

Điểm khác biệt quan trọng nằm ở việc công nghệ blockchain giúp quá trình token hóa được triển khai ở một cấp độ mới: nhanh hơn, rẻ hơn, hiệu quả hơn và với quy mô lớn hơn. Nhờ blockchain, token hóa không chỉ áp dụng cho các tài sản tài chính truyền thống như cổ phiếu hay trái phiếu, mà còn có thể mở rộng sang nhiều loại tài sản khác như trái phiếu chính phủ, bất động sản và các tài sản thực khác.

Công nghệ này cho phép chia nhỏ quyền sở hữu một cách linh hoạt, đồng thời hỗ trợ việc quản lý, theo dõi và xác thực thông tin tài sản một cách minh bạch, khó bị thay đổi. Đây chính là cơ hội lớn để thị trường tài chính Việt Nam phát triển sâu hơn, đa dạng hơn và tiếp cận được nhiều đối tượng nhà đầu tư hơn.

Tuy nhiên, song hành với cơ hội là những rủi ro và thách thức không nhỏ, trong đó thách thức lớn nhất nằm ở vấn đề pháp lý. Khi tài sản được chia nhỏ và quyền sở hữu được thể hiện thông qua các token, câu hỏi đặt ra là: Quyền sở hữu thực sự được xác lập như thế nào, việc chuyển nhượng quyền sở hữu ra sao và ai là người chịu trách nhiệm bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư?

Để dễ hình dung, có thể so sánh với mô hình chứng chỉ quỹ: nhà đầu tư sở hữu chứng chỉ quỹ, trong khi công ty quản lý quỹ là đơn vị trực tiếp nắm giữ cổ phiếu. Hai lớp sở hữu này được tách bạch rõ ràng và được bảo vệ bởi khung pháp lý, cùng với vai trò của ngân hàng lưu ký và ngân hàng giám sát nhằm kiểm soát tài sản và dòng tiền. Với token hóa tài sản thực, một cơ chế tương tự là điều bắt buộc, đòi hỏi khung pháp lý rõ ràng để phân định giữa quyền sở hữu token và quyền sở hữu tài sản gốc, cũng như đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người nắm giữ token.

Trên thế giới, token hóa tài sản thực đang phát triển với tốc độ rất nhanh. Nhờ blockchain, các tài sản được phân mảnh nhưng vẫn được kiểm soát minh bạch trên một hệ thống phi tập trung, nơi dữ liệu gần như không thể bị sửa đổi. Xu hướng này đã thu hút lượng lớn tài sản được token hóa và giao dịch trên quy mô toàn cầu, cho thấy đây không chỉ là một trào lưu công nghệ mà đang dần trở thành một cấu phần mới của thị trường tài chính hiện đại.

Đối với Việt Nam, trong khoảng ba năm tới, tôi cho rằng cơ hội phát triển token hóa tài sản thực là khá rõ ràng. Về mặt pháp lý, Việt Nam đã bắt đầu có những bước tiến nhất định, trong khi về công nghệ, việc xây dựng các nền tảng blockchain cấp quốc gia đang được triển khai. Với nền tảng này, trong vài năm tới, Việt Nam hoàn toàn có thể thử nghiệm và từng bước đưa các loại tài sản lên giao dịch dưới dạng token hóa, nếu có cơ chế quản lý và giám sát phù hợp.

Một vấn đề được nhiều nhà đầu tư quan tâm là liệu token hóa tài sản thực có làm gia tăng nguy cơ lừa đảo hay không. Thực tế, rủi ro đối với nhà đầu tư luôn tồn tại, đặc biệt khi quyền sở hữu token và quyền sở hữu tài sản thật là hai lớp khác nhau. Nếu không có cơ chế giám sát chặt chẽ, việc phát hành token có thể không gắn với tài sản thực tương ứng. Trong tài chính truyền thống, điều này được kiểm soát thông qua hệ thống ngân hàng lưu ký và ngân hàng giám sát, đảm bảo rằng công ty quản lý quỹ thực sự nắm giữ tài sản và dòng tiền được quản lý minh bạch. Với token hóa tài sản thực trên blockchain, cần có các đơn vị lưu ký và giám sát tương tự để xác nhận rằng tài sản thật đã được lưu ký và dòng tiền được kiểm soát đúng quy định. Nếu thiếu những yếu tố này, rủi ro cho nhà đầu tư là rất lớn.

So với thị trường tài chính truyền thống như mua bán đất đai, cổ phiếu hay trái phiếu, token hóa mang lại một số khác biệt nổi bật. Ngoài việc phân nhỏ các tài sản vật lý, blockchain còn cho phép token hóa cả các tài sản phi vật lý, chẳng hạn như tác phẩm nghệ thuật, quyền sở hữu trí tuệ hay các quyền tài sản khác. Không gian giao dịch của token hóa được mở rộng trên môi trường Internet, hoạt động 24/7 với chi phí thấp, giúp tăng hiệu suất và tính thanh khoản của thị trường. Tuy nhiên, chính sự mở rộng này cũng đặt ra yêu cầu cao hơn về công tác quản lý và giám sát.

Một thách thức lớn tại Việt Nam hiện nay là nhận thức và kiến thức của người dân về token hóa và tài sản mã hóa vẫn còn khá mơ hồ. Tôi cho rằng điều quan trọng nhất cần khẳng định là đầu tư tài chính luôn đi kèm rủi ro và khả năng mất vốn. Do đó, khoản đầu tư đầu tiên và quan trọng nhất của mỗi nhà đầu tư phải là đầu tư vào kiến thức.

Ngày 15/1/2026, Cộng đồng Đầu tư tài sản số Việt Nam (VIDA) được thành lập với mục tiêu tạo không gian kết nối, chia sẻ tri thức và chuẩn hóa hành vi cho cộng đồng nhà đầu tư trong giai đoạn thị trường chuẩn bị bước vào vận hành chính thức. Các hoạt động chuyên môn của VIDA xoay quanh ba nhóm lĩnh vực trọng yếu của thị trường tài sản số, gồm: tài chính phi tập trung (DeFi); tài sản thực được token hóa (RWA) và stablecoin.

Nhà đầu tư cần hiểu đúng về tài sản mã hóa, về sản phẩm đầu tư và bản chất của các giao dịch mình tham gia. Cũng giống như thị trường cổ phiếu, nếu nhà đầu tư hiểu đúng doanh nghiệp, chọn đúng tài sản trong một chu kỳ tăng trưởng của nền kinh tế, họ sẽ được hưởng lợi”.

“Token hóa tài sản không phải là một sản phẩm độc lập, mà là một năng lực hỗ trợ trong một hệ sinh thái tài chính rộng lớn hơn. Với Đà Nẵng, giá trị của token hóa nằm ở định hướng phát triển đổi mới sáng tạo, tài chính số và cơ chế thử nghiệm có kiểm soát.

Nếu được triển khai đúng cách, token hóa có thể giúp nâng cao hiệu quả phát hành tài sản, tăng tính minh bạch và cải thiện thanh khoản trên thị trường thứ cấp. Tuy nhiên, điều này chỉ khả thi khi được đặt trong một khuôn khổ pháp lý, giám sát và hạ tầng thị trường đáng tin cậy. Cơ hội thực sự không nằm ở việc xây dựng hình ảnh Đà Nẵng như một “trung tâm token”, mà ở việc định vị thành phố như nơi thử nghiệm các mô hình tài chính mới một cách có trách nhiệm, để từ đó có thể nhân rộng ra toàn quốc nếu thành công.

Về việc token hóa tài sản có thể trở thành lợi thế cạnh tranh chiến lược cho Trung tâm Tài chính quốc tế của Việt Nam, câu trả lời là “có”, nhưng phải rất chọn lọc. Bản thân token hóa không phải là lợi thế cạnh tranh, niềm tin của thể chế mới là yếu tố quyết định. Token hóa chỉ có thể tạo sự khác biệt cho Việt Nam nếu được tích hợp sớm vào một khung Trung tâm Tài chính quốc tế dựa trên luật lệ rõ ràng, với các nguyên tắc minh bạch về bảo vệ nhà đầu tư, quyền tài sản và cơ chế giải quyết tranh chấp. Nếu làm tốt, token hóa có thể bổ trợ cho tài chính truyền thống, thay vì cạnh tranh hay thay thế. Ngược lại, nếu triển khai tràn lan hoặc thiếu kiểm soát, nó dễ bị nhìn nhận như một hoạt động mang tính đầu cơ hơn là chiến lược dài hạn. Trong câu chuyện này, trình tự triển khai quan trọng hơn công nghệ.

Ở giai đoạn hiện nay, tôi cho rằng ưu tiên của Việt Nam đối với token hóa tài sản nên là thử nghiệm có kiểm soát – phạm vi hẹp, giám sát chặt chẽ và có tiêu chí thoát ra (exit) rõ ràng. Mục tiêu không phải là tốc độ, mà là xây dựng niềm tin: niềm tin từ cơ quan quản lý, nhà đầu tư và các đối tác quốc tế rằng đổi mới đang được triển khai một cách thận trọng và có trách nhiệm.

Trong bức tranh đó, vai trò của Nhà nước sẽ là “tạo điều kiện một cách có kỷ luật”. Điều này đòi hỏi phải xây dựng luật chơi rõ ràng, thực thi nhất quán và để thị trường đổi mới trong những giới hạn đó. Các cơ chế quá dễ dãi sẽ làm xói mòn niềm tin, trong khi các quy định quá chặt chẽ có thể khiến dòng vốn và đổi mới dịch chuyển sang nơi khác. Mô hình Trung tâm Tài chính quốc tế được thiết kế chính là để tìm ra điểm cân bằng giữa hai thái cực này.

Từ kinh nghiệm tư vấn chính sách tại nhiều nền kinh tế mới nổi, tôi cho rằng bài học lớn nhất rút ra là không nên coi token hóa như một con đường tắt để huy động vốn. Thị trường luôn đặt niềm tin và nguồn lực vào uy tín cũng như nền tảng thể chế, chứ không chạy theo những yếu tố mới mẻ mang tính nhất thời. Những quốc gia thành công là những nước biết gắn đổi mới công nghệ với một hệ thống pháp lý vững chắc, cơ chế giám sát hiệu quả và các chuẩn mực quốc tế, ngay cả khi điều đó đồng nghĩa với việc phải chấp nhận tiến chậm hơn trong giai đoạn đầu”.

“Việt Nam là một thị trường token hóa tài sản thực (RWA) “tăng tốc có kiểm soát”. Các cơ quan quản lý thể hiện sự cởi mở rõ ràng với token hóa, nhưng chỉ trong khuôn khổ minh bạch, có cơ chế quản trị chặt chẽ, được giám sát sát sao và tách biệt khỏi hạ tầng tài chính cốt lõi hiện tại.

Trong ngắn hạn, cơ hội lớn nhất nằm ở việc hợp tác với các đơn vị phát hành trong nước và các nền tảng sẽ được cấp phép trong tương lai để thiết kế các sản phẩm RWA phù hợp với mô hình thí điểm. Những sản phẩm này nên có tài sản bảo chứng rõ ràng, hướng tới nhà đầu tư nước ngoài và được xây dựng theo chuẩn tuân thủ cấp độ tổ chức, triển khai trước trong các trung tâm tài chính quốc tế và sandbox, sau đó mới từng bước mở rộng ra thị trường trong nước.

Tôi cho rằng về mặt cơ hội, Việt Nam đang ở vị thế thuận lợi vì xây dựng khung token hóa ngay từ đầu, tránh được tình trạng phân mảnh do di sản hệ thống cũ, đồng thời thiết kế một hạ tầng có khả năng liên thông và giàu dữ liệu ngay từ ngày đầu. Đây là điều mà những thị trường đã phát triển đang gặp khó khăn.

Thuận lợi này cho phép Việt Nam tích hợp khả năng hiển thị đòn bẩy trực tiếp vào hạ tầng, chẳng hạn như yêu cầu đăng ký tài sản thế chấp on-chain, chuẩn hóa báo cáo nghĩa vụ liên quan và cho phép cơ quan quản lý tiếp cận dữ liệu giám sát theo thời gian thực từ các trung gian.

Bằng cách tập trung các trung tâm tài chính quốc tế vào vai trò sandbox chiến lược, giới hạn giai đoạn đầu các sản phẩm RWA cho nhà đầu tư nước ngoài dưới các quy định nghiêm ngặt, Việt Nam có thể thử nghiệm và hoàn thiện các cấu trúc đạt chuẩn tổ chức (institutional‑grade structures) mà không đặt nhà đầu tư cá nhân trong nước vào rủi ro của những “phiên bản đầu tiên”. Chúng tôi sẵn sàng đồng hành trong việc thiết kế các sản phẩm vừa đáp ứng kỳ vọng của nhà đầu tư toàn cầu, vừa phù hợp với điều kiện quản lý tại Việt Nam.

Chúng tôi không xem token hóa đơn thuần là một tính năng hay một lớp vỏ kỹ thuật. Với Varmeta, đây là hạ tầng nền tảng mới của thị trường tài chính, là một tầng “ống dẫn” có thể hỗ trợ toàn bộ chuỗi giá trị, từ phát hành sơ cấp, giao dịch thứ cấp, quản lý tài sản đảm bảo cho tới báo cáo và giám sát.

Nếu chỉ nhìn token hóa như một đổi mới công nghệ, câu chuyện sẽ xoay quanh việc số hóa quyền sở hữu, sử dụng smart contract, và cải thiện thanh toán, đối soát. Nếu nhìn token hóa như một sự tái cấu trúc hạ tầng thị trường, thì trọng tâm nằm ở các vấn đề như: cách tài sản được phát hành, nắm giữ và chuyển nhượng nhanh hơn, chi phí thấp hơn; cách quyền lợi và nghĩa vụ được thực thi với mức độ kiểm soát và bảo mật cao hơn; cách cơ quan quản lý có thể quan sát và giám sát rủi ro theo thời gian thực, để bảo vệ nhà đầu tư theo hướng phòng ngừa thay vì xử lý hậu quả; cách nhà đầu tư tiếp cận sản phẩm tốt hơn, thanh khoản cao hơn, 24/7 và với ít trung gian hơn”.

“Token hóa tài sản có thể mang lại nhiều cơ hội cho thị trường tài chính Việt Nam.

Thứ nhất, mở rộng khả năng tiếp cận các tài sản có giá trị lớn. Việc token hóa bất động sản, hạ tầng hay tín dụng tư nhân cho phép chia nhỏ giá trị đầu tư, từ đó mở rộng đối tượng tham gia. Điều này khá tương đồng với các mô hình thí điểm tôi từng hỗ trợ tại khu vực châu Á - Thái Bình Dương, nơi các nhà hoạch định chính sách đánh giá cao những nền tảng có mức phí giao dịch ổn định, cơ chế quản trị minh bạch, đổi mới nhưng không gây xáo trộn hay tạo điều kiện cho đầu cơ, thao túng.

Thứ hai, tạo thanh khoản cho các lĩnh vực vốn kém thanh khoản. Bất động sản và khu vực doanh nghiệp nhỏ và vừa tại Việt Nam luôn “khát vốn” nhưng lại thiếu thanh khoản về mặt cấu trúc. Token hóa có thể mở ra các thị trường thứ cấp tuân thủ quy định và thân thiện với cơ quan quản lý.

Thứ ba, thu hút dòng vốn nước ngoài thông qua hạ tầng đáng tin cậy. Khu vực công của Việt Nam nhiều lần nhấn mạnh nhu cầu xây dựng hạ tầng dịch vụ tài chính có độ tin cậy cao. Một mạng công khai nhưng có quản trị ở cấp độ doanh nghiệp hoàn toàn có thể đáp ứng kỳ vọng của nhà đầu tư tổ chức, đồng thời vẫn khuyến khích đổi mới mở tại các trung tâm tài chính quốc tế.

Thứ tư, nâng cao hiệu quả vận hành và minh bạch thị trường. Các dịch vụ đồng thuận và token của Hedera, vốn tuân thủ OFAC, cho phép kiểm toán theo thời gian thực và lưu trữ dữ liệu bất biến. Đây là những yếu tố rất phù hợp với cách tiếp cận của cơ quan quản lý Việt Nam khi tìm cách giám sát thị trường token hóa mà không làm gia tăng rủi ro hệ thống.

Thứ năm, mở ra kênh huy động vốn mới cho doanh nghiệp nhỏ và vừa và các dự án xanh, ESG. Tôi luôn nhấn mạnh vai trò của token hóa trong việc hỗ trợ mục tiêu phát triển bền vững và tài trợ cho doanh nghiệp nhỏ và vừa của Việt Nam.

Tuy nhiên, cần lưu ý rằng trong bối cảnh niềm tin nhà đầu tư còn mong manh, token hóa tài sản có thể khuếch đại rủi ro tâm lý thị trường, đặc biệt trong một thị trường mà nhà đầu tư cá nhân vẫn nhạy cảm với các yếu tố địa chính trị và còn đang trong quá trình trưởng thành. Token hóa có thể làm tăng tốc cả dòng thông tin lẫn sự lan truyền cảm xúc. Nếu thiếu các “lan can an toàn” phù hợp, một số rủi ro có thể xảy ra như nhà đầu tư cá nhân có thể nhầm lẫn token hóa với “đổi mới không rủi ro”, dễ chạy theo làn sóng KOL hay copy trading. Các sản phẩm phức tạp có thể bị bán sai đối tượng dưới danh nghĩa chuyển đổi số. Việc gắn với các thương hiệu lớn, tổ chức tài chính hay ngân hàng có thể khiến nhà đầu tư chủ quan trong bối cảnh thị trường chưa đủ độ chín.

Đặc biệt, tin đồn hoặc thay đổi chính sách thiếu nhất quán có thể kích hoạt các đợt bán tháo đồng loạt. Sự thiếu rõ ràng trong thông điệp quản lý sẽ làm xói mòn niềm tin. Chính vì vậy, trong các hoạt động tại Việt Nam, tôi luôn nhấn mạnh rằng hạ tầng và đào tạo nhân lực, nhận thức thị trường là yếu tố then chốt, không thể đi sau sản phẩm.

Theo tôi, token hóa cần được định vị không phải là một “thử nghiệm crypto”, mà là công cụ phục vụ huy động vốn cho doanh nghiệp nhỏ và vừa, doanh nghiệp nhà nước và tài trợ xuyên biên giới. Ngoài ra, token hóa cũng là kênh đầu tư cho các dự án xanh và hạ tầng, kết hợp với các phương thức thanh toán mới như stablecoin hoặc CBDC. Đây là cách thu hút dòng vốn tổ chức từ thị trường quốc tế và đặc biệt, token hóa là một bước hiện đại hóa hạ tầng thị trường, giúp thanh toán – bù trừ minh bạch hơn và hiệu quả hơn”.

Nội dung đầy đủ bài viết được đăng tải trên Tạp chí Kinh tế Việt Nam số 3-2026 phát hành ngày 19/1/2026. Kính mời Quý độc giả tìm đọc tại đây:

Link: https://premium.vneconomy.vn/dat-mua/an-pham/tap-chi-kinh-te-viet-nam-so-3-2026.html