“Thời hoàng kim đã qua. Bất động sản không còn là đầu tàu tăng trưởng kinh tế hay tích tụ tài sản của Trung Quốc nữa. Đó là chuyện của quá khứ rồi”...

Khi chủ trì một sự kiện từ thiện thu hút nhiều sự quan tâm vào năm 2018, Hứa Gia Ấn (Hui Ka Yan) kể nhiều về thời thơ ấu phải ăn khoai lang để sống ở quê nhà.

Thời điểm diễn ra sự kiện đó cũng là “thời hoàng kim” của vị tỷ phú họ Hứa, khi ông sở hữu khối tài sản ròng 40 tỷ USD và cạnh tranh ngôi vị giàu nhất Trung Quốc với “ông trùm” công nghệ Jack Ma. Ở cương vị Chủ tịch tập đoàn phát triển bất động sản lớn nhất Trung Quốc Evergrande Group, ông Hứa nói rằng thành công mà ông có được một phần nhờ ơn Đảng Cộng sản nước này. Cũng trong năm 2018, khoảng 1/5 số tỷ phú ở Trung Quốc là những người làm giàu từ lĩnh vực địa ốc, trong đó không ít người đi lên từ tay trắng như ông Hứa.

KHI GIÓ ĐỔI CHIỀU

Nhưng kể từ đó, câu chuyện đã thay đổi theo một hướng hoàn toàn khác. Chiến dịch kiểm soát đà leo thang của giá nhà mà Bắc Kinh triển khai hơn 1 năm qua đã giáng một đòn mạnh vào các công ty bất động sản lớn nhất của nước này. Doanh số bán nhà ở Trung Quốc đã giảm 11 tháng liên tiếp, và tổng tài sản của các tỷ phú địa ốc ở nền kinh tế lớn thứ nhì thế giới “bốc hơi” 65 tỷ USD trong cùng khoảng thời gian. Ngày 6/6, một chỉ số của hãng tin Bloomberg đo giá cổ phiếu các công ty bất động sản Trung Quốc đại lục niêm yết tại thị trường Hồng Kông giảm xuống mức thấp 5 năm.

Quyết tâm đạt tới “thịnh vượng chung” mà Chủ tịch Tập Cận Bình đề ra đang đánh dấu thay đổi mang tính bước ngoặt ở Trung Quốc, gửi đi tín hiệu về sự chấm dứt của thời kỳ mà ở đó ngành bất động sản giữ vai trò một “lò sản sinh tỷ phú” ở nước này – Bloomberg nhận định.

“Thời hoàng kim đã qua. Bất động sản không còn là đầu tàu tăng trưởng kinh tế hay tích tụ tài sản của Trung Quốc nữa. Đó là chuyện của quá khứ rồi”, chuyên gia kinh tế trưởng về Trung Quốc của Pantheon Macroeconomics, ông Craig Botham, nhận định.

Không ai có thể phủ nhận tầm quan trọng của ngành bất động sản trong nền kinh tế Trung Quốc. Địa ốc chiếm gần 30% tổng sản phẩm trong nước (GDP), giữ vai trò là một trong những động lực tăng trưởng kinh tế lớn nhất của nước này. Ngành địa ốc Trung Quốc cũng là cái nôi sản sinh ra những doanh nhân nổi tiếng của Trung Quốc như Vương Kiện Lâm (Wang Jianlin) – nhà sáng lập tập đoàn Dalian Wanda Group Co., thúc đẩy sự giàu lên của tầng lớp trung lưu, và chiếm khoảng 60% tài sản của các hộ gia đình.

Trong suốt 2 thập kỷ, đầu tư bất động sản là một sự đặt cược chắc chắn ở Trung Quốc. Giá nhà ở nước này đã ở trong xu hướng tăng suốt từ đầu những năm 2000, theo đó khuyến khích hoạt động đầu cơ nhà.

Trong bối cảnh đó, các công ty bất động sản mạnh dạn vay nợ, tìm đến những “mỏ” tiền bên ngoài Trung Quốc đại lục. Giới đầu tư toàn cầu khao khát mức lợi tức cao hơn đã tranh mua những trái phiếu lợi suất cao do các doanh nghiệp này phát hành. Lượng trái phiếu như vậy được bán ra hàng năm đã tăng từ 675 triệu USD vào năm 2009 lên mức 64,7 tỷ USD vào năm 2020 – theo Bloomberg. “Núi” nợ đó đặt ra rủi ro đối với hệ thống tài chính của Trung Quốc.

Và điều này diễn ra song song với khoảng cách giàu nghèo ngày càng lớn ở quốc gia đông dân nhất thế giới.

Từ năm 2016, gió bắt đầu đổi chiều. Năm đó, ông Tập tuyên bố rằng “nhà được xây để ở, không phải để đầu cơ”. Việc siết chặt các quy chế giám sát đối với ngành bất động sản Trung Quốc được đẩy nhanh vào năm 2020, khi Bắc Kinh đưa ra “ba giới hạn đỏ” nhằm hạn chế hoạt động vay vốn của các công ty phát triển địa ốc.

Trong bối cảnh đó, hầu như tất cả mọi doanh nghiệp địa ốc Trung Quốc đều lao đao, và Evergrande rơi vào tình cảnh tồi tệ hơn cả. Với số nghĩa vụ nợ hơn 300 tỷ USD, “gã khổng lồ” địa ốc nặng nợ nhất thế giới đã bị tuyên vỡ nợ vào tháng 12 năm ngoái, sau khi không xoay được tiền để trả nợ. Hàng chục công ty lớn khác trong ngành cũng chao đảo theo.

Tính từ đầu năm ngoái đến nay, doanh nghiệp địa ốc Trung Quốc đã vỡ nợ ít nhất 18 tỷ USD trái phiếu USD phát hành ở thị trường nước ngoài và khoảng 2,5 tỷ USD trái phiếu Nhân dân tệ phát hành trong nước.

CHỦ TRƯƠNG MỚI VÀ ẢNH HƯỞNG

Khẩu hiệu “thịnh vượng chung” - với mục tiêu phân bố tài sản đồng đều hơn trong xã hội - phản ánh ưu tiên thay đổi của các nhà lãnh đạo Trung Quốc. Thống đốc Ngân hàng Trung ương Trung Quốc (PBOC) Dịch Cương đã nói về một “mô hình phát triển mới” cho ngành bất động sản - một dấu hiệu cho thấy nước này dường như đang đi theo mô hình thành công của Singapore trong việc phát triển các dự án nhà xã hội làm nơi ở cho phần lớn người dân.

Ảnh hưởng của thay đổi này có thể rất sâu rộng. Trong đó, các công ty địa ốc có sự hậu thuẫn của Chính phủ Trung Quốc có thể trở thành lực lượng chính; những công ty yếu kém sẽ bị đào thải, một cách chậm rãi nhưng tất yếu; và kỳ vọng về lợi nhuận đầu tư trong ngành bất động sản phải giảm xuống.

Một hệ quả là khối tài sản của các tỷ phú địa ốc sụt giảm chóng mặt. Từ năm 2009 đến nay, tỷ phú Vương của Wanda đã mất 61% giá trị tài sản ròng; nhà sáng lập Tôn Hoành Bân (Sun Hongbin) của Sunac China Holdings mất gần 90% tài sản; trong khi mức giảm tuyệt đối lớn nhất thuộc về ông Hứa của Evergrande, người mất gần 24 tỷ USD. Nhiều doanh nhân bất động sản Trung Quốc, trong đó có ông Hứa, đã phải rút tiền túi để trả nợ và duy trì hoạt động cho công ty, khiến khối tài sản cá nhân của họ càng giảm nhanh hơn.

Hiện nay, các tỷ phú địa ốc chỉ còn chiếm chưa đầy 1/10 tổng số tỷ phú ở Trung Quốc – theo Bloomberg, khép lại một thời “hô mưa gọi gió” của một nhóm doanh nhân vừa mới bắt đầu có được ảnh hưởng và quyền lực lớn trong nền kinh tế nước này.

Không chỉ dừng ở ngành địa ốc, chiến dịch siết chặt quy chế giám sát của Bắc Kinh còn mở rộng ra toàn nền kinh tế, nhằm vào mọi lĩnh vực từ công nghệ tới giáo dục. Gần đây, Chính phủ Trung Quốc đã giảm bớt chiến dịch này nhằm tránh để xảy ra một cuộc khủng hoảng quy mô lớn. Chẳng hạn, các biện pháp hạn chế đối với người mua nhà đã được nới gần đây, một số lãi suất cũng được cắt giảm.

Dù vậy, sự phục hồi được dự báo sẽ diễn ra chậm chạp, không chỉ bởi Trung Quốc theo đuổi chính sách chống dịch hà khắc Zero Covid, mà còn bởi nước này sẽ tổ chức Đại hội Đảng trong năm nay.

“Ngoài sự bấp bênh kinh tế trong ngắn hạn, việc mua nhà để đầu cơ sẽ tiếp tục bị hạn chế vì Chính phủ Trung Quốc vẫn phát tín hiệu ưu tiên phát triển thị trường bất động sản một cách có trật tự”, chuyên gia kinh tế trưởng Frederic Neumann của HSBC nhận định.

Trong dài hạn hơn, dân số lão hoá, tỷ lệ sinh giảm, và nền kinh tế tăng trưởng chậm lại ở Trung Quốc đồng nghĩa rằng thời kỳ tăng trưởng như vũ bão của ngành bất động sản nước này sẽ không trở lại.

Với tỷ trọng 1/3 GDP của ngành địa ốc Trung Quốc – tương tự như ở Tây Ban Nha trước khi vỡ bong bóng bất động sản vào năm 2009 - Bắc Kinh cần đưa tỷ lệ này về mức bình quân toàn cầu, theo chuyên gia kinh tế trưởng Alicia Garcia Herrero của Natixis SA.

“Tôi không cho rằng sẽ có một sự phục hồi hình chữ V”, bà Garcia Herrero nói, giải thích rằng Chính phủ Trung Quốc “không muốn ngành bất động sản tiếp tục tăng trưởng quá nhanh trong thời gian quá lâu”.