Lãi suất vay thế chấp nhà ở Mỹ đang tiến gần mức 7% lần đầu tiên kể từ đầu năm ngoái, tạo thêm áp lực đối với những người đang có ý định mua nhà ở nước này, giữa lúc họ đã phải đối mặt với giá nhà cao kỷ lục và một nền kinh tế không chắc chắn...

Theo công ty tín dụng nhà ở Freddie Mac, trong tuần trước, lãi suất trung bình của khoản vay thế chấp nhà kỳ hạn 30 năm với lãi suất cố định là 6,76%. Tuy nhiên, trang tin chuyên ngành Mortgage News Daily sử dụng phương pháp tính toán khác cho biết lãi suất theo ngày đã mạnh sau đó và vượt qua mức 7%.

Số liệu từ Hiệp hội Ngân hàng cho vay thế chấp nhà (MBA) ngày 16/9 cho thấy trong tuần tính đến ngày 11/9, lãi suất của khoản vay như nói trên tăng 12 điểm cơ bản, lên mức 6,97%, cao nhất kể từ tháng 5/2025.

Mốc lãi suất 7% có thể khiến người có ý định mua nhà ở Mỹ thêm lo lắng và phá tan mối hy vọng về một sự phục hồi của thị trường nhà ở trong năm nay. Ông Michael Fratantoni, nhà kinh tế trưởng tại MBA, nhận định với tờ báo Wall Street Journal: "Một cú nhảy về lãi suất như thế này chắc chắn sẽ khiến nhiều người muốn mua nhà phải dừng lại. Họ có thể chùn tay khi ký hợp đồng hoặc nộp đơn xin vay”.

Lãi suất vay thế chấp nhà ở Mỹ được khảo sát bởi Freddie Mac đã chạm mức 7% vào tháng 1/2025, nhưng chưa duy trì trên mức đó trong một thời gian dài kể từ nửa cuối năm 2023. Trước năm 2022, lãi suất vay thế chấp nhà ở Mỹ chưa khi nào đạt tới 7% kể từ năm 2001.

Lãi suất vay thế chấp nhà kỳ hạn 30 năm thường theo sát lợi suất trái phiếu kho bạc Mỹ kỳ hạn 10 năm. Tuần này, lợi suất trái phiếu kho bạc Mỹ kỳ hạn 10 năm đã vượt qua mức 5%, một mốc tâm lý quan trọng chưa từng xuất hiện kể từ cuối năm 2023.

Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) đã tăng lãi suất quỹ liên bang 0,25 điểm phần trăm vào ngày 16/9, đánh dấu đợt tăng lãi suất đầu tiên trong hơn 3 năm.

Về lý thuyết, một đợt tăng lãi suất của Fed có thể dẫn đến lợi suất trái phiếu kho bạc Mỹ thấp hơn, và do đó lãi suất vay thế chấp nhà thấp hơn, nếu thị trường tin rằng Fed đang nghiêm túc với lạm phát. Hoặc việc tăng lãi suất cũng có thể đẩy lợi suất lên cao hơn nếu được coi là dấu hiệu cho thấy nền kinh tế đang đối mặt với vấn đề lạm phát thực sự.

Trong phiên giao dịch ngày 16/9, lợi suất trái phiếu kho bạc Mỹ vẫn tăng, một dấu hiệu cho thấy nhà đầu tư đang lo ngại rằng Fed có thể đã chậm chân so với lạm phát.

Sự gia tăng lãi suất vay thế chấp nhà ở Mỹ trong năm nay, chủ yếu do cuộc chiến tranh giữa Mỹ và Iran, đã làm tê liệt thị trường nhà ở vốn đã trải qua 4 năm doanh số trì trệ ở nước này. Tuần trước, Hiệp hội Quốc gia Các nhà môi giới bất động sản Mỹ (NAR) cho biết doanh số bán nhà đã qua sử dụng đã giảm 2% trong tháng 8 so với tháng trước đó, đạt mức hàng năm sau khi điều chỉnh theo mùa là 3,98 triệu căn, thấp nhất kể từ tháng 6 năm ngoái.

Các nhà kinh tế của chuyên trang bất động sản Mỹ Zillow từng dự báo tăng trưởng doanh số bán nhà 4,3% cho năm 2026. Hiện tại, họ dự báo doanh số bán nhà chỉ tăng 1,3% cả năm và giảm 3,5% trong quý 4.

Sự khác biệt lãi suất chỉ vài điểm phần trăm trên một khoản vay thế chấp có thể chuyển thành hàng trăm nghìn USD tiền lãi trong suốt 30 năm vay. Người mua nhà cũng sẽ không có cơ hội đảo nợ sớm nếu lãi suất có khả năng duy trì ở mức cao.

Vào tháng 2 năm nay, lãi suất vay thế chấp nhà ở Mỹ đã giảm xuống dưới 6% trong một thời gian ngắn, kích thích sự quan tâm của người mua nhà và dẫn tới những dự báo lạc quan về sự phục hồi doanh số.

Tuy nhiên, sau khi Mỹ và Israel tấn công Iran, lãi suất vay thế chấp nhà ở Mỹ đã tăng mạnh và liên tục. Trong những tuần gần đây, lãi suất của các khoản vay này càng tăng mạnh khi một đợt bán tháo trái phiếu Mỹ - do lo ngại về lạm phát dai dẳng và thâm hụt chính phủ tăng cao - đẩy lợi suất trái phiếu kho bạc lên cao.

Nhà môi giới bất động sản Maria Bozza không có nhiều việc phải làm tại buổi chào hàng một căn nhà mà cô tổ chức vào một ngày thứ Bảy nắng đẹp ở khu Floral Park, thuộc Long Island, bang New York. Trao đổi với Wall Street Journal, cô nói rằng thị trường ảm đạm một phần vì lãi suất cao.

Căn nhà mà cô Bozza chào hàng ban đầu được người bán ban đầu niêm yết với giá 900.000 USD. Sau đó, họ giảm giá xuống còn 850.000 USD vì không có khách hỏi mua. Với lãi suất hiện tại, người mua có thể phải trả gần 5.000 USD mỗi tháng cho khoản vay thế chấp ngôi nhà, một chi phí mà cô Bozza gợi ý người mua có thể quản lý bằng cách cho thuê tầng hai làm căn hộ.

Sự trở lại của mức lãi suất vay thế chấp nhà gần 7% gợi nhớ đến cuối năm 2023, khi một đợt tăng lãi suất nhanh chóng đã khiến doanh số bán nhà đã qua sử dụng ở Mỹ giảm mạnh xuống mức hàng năm là 3,86 triệu căn. Nền kinh tế và thị trường nhà ở của Mỹ hiện nay khác so với thời điểm đó, không hẳn là tốt hơn.

Năm 2023, tỷ lệ thất nghiệp ở Mỹ thấp kỷ lục, và dù lạm phát cao, tăng trưởng tiền lương cũng cao. Hiện nay, thị trường việc làm đã yếu đi và tăng trưởng tiền lương trung bình, kết hợp với môi trường địa chính trị biến động, tất cả đã khiến những người mua nhà tiềm năng do dự khi thực hiện một giao dịch lớn.

Ngoài ra, lãi suất vay thế chấp 7% cũng có thể ảnh hưởng đến việc xây dựng các dự án nhà mới. Các chủ đầu tư đã đưa ra các ưu đã lãi suất để đẩy nhanh việc bán hàng, nhưng việc này làm giảm lợi nhuận của họ và giảm động lực để họ xây thêm nhà mới.

Theo các nhà kinh tế, người có ý định mua nhà ở Mỹ không nên hy vọng lãi suất sớm giảm, vì môi trường lãi suất vay thế chấp nhà cao có khả năng trở thành bình thường mới. "Bạn phải nghĩ rằng với tư cách là một người vay thế chấp nhà bạn đang cạnh tranh với mọi chính phủ trên thế giới và mọi nhà phát hành nợ khác để vay tiền”, ông Fratantoni nói.