Bất động sản 2021: Nóng và lạnh

Trong 3 quý đầu năm 2021, đại dịch, đặc biệt là đợt bùng phát Covid-19 lần thứ tư đã tác động tiêu cực đến nền kinh tế, gây đình trệ, đứt gãy chuỗi hoạt động sản xuất kinh doanh của nhiều ngành, nghề tại Việt Nam. Với lĩnh vực bất động sản, hầu hết các dự án đều phải dừng xây dựng, thi công vì lệnh giãn cách và đứt gẫy chuỗi sản xuất, cung ứng nguyên vật liệu.

Những dự án đang trong quá trình chuẩn bị đầu tư không thể triển khai do cơ quan chính quyền các địa phương phải tập trung chống dịch. Từ đó, làm nguồn cung trên thị trường vốn dĩ đã thiếu hụt lại càng không có cơ hội cải thiện. Hoạt động mua – bán bất động sản trên thị trường cũng bị ảnh hưởng do không thể tiến hành gặp gỡ, trao đổi, giao nhận, làm thủ tục…

Thống kê của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho thấy, tính đến quý 3/2021, số lượng nguồn cung nhà ở trên toàn thị trường đạt ngưỡng thấp nhất trong vòng 5 năm trở lại đây. Tuy nhiên, đa phần lượng cung đó lại là hàng tồn từ năm trước.

Trong khi nguồn cầu nhà đất, nhất là dòng sản phẩm đất nền vẫn rất lớn, bởi đây được coi là nơi lưu giữ tài sản an toàn và tiềm năng tăng giá cao. Nguồn cung hạn chế, cùng với việc phải thực hiện giãn cách xã hội ở hầu hết các tỉnh, thành trên cả nước đã làm thị trường giao dịch bất động sản có xu hướng suy yếu dần.

Theo báo cáo từ Bộ Xây dựng, tính riêng trong quý 3/2021, lượng giao dịch đất nền thành công là 107.167 giao dịch (miền Bắc có 10.421 giao dịch, miền Trung có 31.380 giao dịch, miền Nam có 65.366 giao dịch); lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ là 11.615 giao dịch thành công (tập trung chủ yếu tại Hà Nội, Đà Nẵng, Bà Rịa – Vũng Tàu, Hải Dương, Hưng Yên), chỉ bằng khoảng 39% so với quý trước. Tại các địa phương đang thực hiện giãn cách xã hội, lượng giao dịch bất động sản thứ cấp hầu như không có.

Kết quả khảo sát của DKRA cũng chỉ rõ, với thị trường TP.HCM và các tỉnh giáp ranh, về phân khúc đất nền, trong quý 3 ghi nhận nguồn cung sụt giảm khoảng 4,1% so với quý 2, tỷ lệ tiêu thụ chỉ bằng 1,5% quý trước. Sức cầu chung toàn thị trường ở mức rất thấp do các tỉnh phía Nam siết chặt giãn cách toàn xã hội. Phân khúc căn hộ cũng ghi nhận nguồn cung giảm 12% và lượng tiêu thụ giảm 16%. Còn nguồn cung mới nhà phố/biệt thự chỉ bằng 13% so với quý trước và bằng 29% cùng kỳ năm 2020. Tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung mới chỉ bằng 17% quý 2 và bằng 25% so với cùng kỳ năm trước. Đồng Nai vẫn dẫn đầu nguồn cung và lượng tiêu thụ toàn thị trường, riêng thị trường Bà Rịa - Vũng Tàu tiếp tục không ghi nhận nguồn cung mới.

Về thời điểm cuối năm, thị trường đã "ấm" trở lại nhờ sự tăng nhiệt của hầu hết loại hình bất động sản. Ở một số địa phương, trong quý 4/2021 đã ghi nhận nhu cầu mua đất ở tăng mạnh so với cuối quý 3/2021, và đã đạt, thậm chí cao hơn nhiều so với trước giãn cách. Ví dụ như Bà Rịa- Vũng Tàu có mức tăng 182%; Đồng Nai tăng 134%; Long An tăng 131%; Bình Dương tăng 110%; Hà Nội tăng 104%; Đà Nẵng tăng 74%...

Với sự xuất hiện lực cầu lớn, trong đó ước tính khoảng 30% đến từ các nhà đầu tư F0 trong khi nguồn cung vốn khan hiếm từ những năm trước, nay tiếp tục bị giảm sút bởi dịch bệnh và vướng mắc pháp lý, đã khiến giá bất động sản leo thang và leo ở mức cao. Trong tháng 11 – 12, nhà đất nhiều nơi thuộc vùng ven Hà Nội đã tăng ít nhất gấp 2 lần.

Ví như các lô đất có sổ đỏ trên đường 421b thuộc địa phận xã Đông Yên, huyện Quốc Oai, năm trước chỉ mười mấy triệu một m2 nhưng giờ được giao dịch ở mức 30 - 35 triệu đồng/m2; Những mảnh đất view hồ tại Ba Vì, trước giãn cách chỉ tầm hơn 1 triệu/m2 thì giờ đẩy lên 2-3 triệu/m2; khu Chương Mỹ, Lương Sơn, đất giáp mặt hồ, hồi giữa năm giá tầm 1-2 triệu/m2 thì nay rất hiếm mảnh nào có giá dưới 3 triệu/m2. Có những nơi lên đã tới 5-8 triệu/m2. Đất nhà ở riêng lẻ, không có view rộng mở, đầu năm chào bán không quá 1 triệu đồng/m2 thì nay đã lên gấp 2, gấp 3 lần... Đồng thời phân khúc nhà ở dưới 25 triệu đồng/m2 gần như mất hút trên thị trường các đô thị lớn.

Đại diện Hội Môi giới bất động sản nhận định, đến nay, nhiều khu vực, giá bất động sản đã tăng gấp 2 lần so với đầu năm và chưa có dấu hiệu giảm. Tại một buổi hội thảo được tổ chức cuối tháng 11 vừa qua, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cũng thừa nhận: giá bất động sản liên tục tăng, giá nhà ở, đặc biệt là tại khu vực đô thị quá cao so với mặt bằng thu nhập chung của người dân. Giá bất động sản một số nơi, một số phân khúc, đặc biệt là đất nền tăng nhanh trong thời gian ngắn do xuất hiện các thông tin chưa rõ ràng về quy hoạch hành chính từ huyện, thị xã lên quận, thành phố; về chủ trương đầu tư xây dựng các khu đô thị, khu du lịch mới, đầu tư xây dựng sân bay. Từ đó, dẫn đến giới đầu cơ, môi giới lợi dụng để thổi giá thu lợi.

Một trong những yếu tố đẩy giá bất động sản, theo nhiều chuyên gia là do chưa hình thành được hệ thống giao dịch được kiểm soát, đảm bảo tính pháp lý trong giao dịch bất động sản, bảo vệ quyền lợi của người tiêu dùng. Nhất là trong bối cảnh nhiều địa phương đấu giá đất thành công với mức giá đấu thành công cao gấp nhiều lần giá khởi điểm và gấp nhiều lần so với giá các khu đất xung quanh là cơ hội để cá nhân, môi giới, các sàn giao dịch bất động sản câu kết với nhau “ôm hàng”, “làm giá”, “tạo sóng”, “thổi giá”, gây “sốt ảo” ăn chênh lệch làm nhiễu loạn thị trường.

Trước tình trạng này, trong tháng 12/2021, Thủ tướng chính phủ đã ban hành công điện yêu cầu UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương rà soát công tác tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn đảm bảo đúng pháp luật, công khai, minh bạch; kịp thời phát hiện, xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm các quy định pháp luật trong đấu giá đất, ngăn chặn hành vi lợi dụng đấu giá để gây nhiễu loạn thị trường, trục lợi.

Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với các Bộ: Tư pháp, Tài chính, Xây dựng, UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương khẩn trương rà soát, kiểm tra hoạt động tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất đối với những trường hợp có biểu hiện bất thường, xử lý theo thẩm quyền những trường hợp vi phạm các quy định pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất, kịp thời phát hiện các bất cập trong quy định pháp luật để tham mưu, đề xuất cấp thẩm quyền sửa đổi, điều chỉnh, bổ sung, không để xảy ra trục lợi, đồng thời xử lý nghiêm hành vi lợi dụng đấu giá gây nhiễu loạn thị trường;

Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường, UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nghiên cứu, đánh giá cụ thể các tác động của kết quả đấu giá quyền sử dụng đất vừa qua, nhất là các trường hợp có kết quả đấu giá cao bất thường, gấp nhiều lần giá khởi điểm đến mặt bằng giá đất, nhà ở, đến thị trường (cung, cầu) nhà ở, bất động sản; đề xuất các giải pháp để hạn chế các tác động tiêu cực (nếu có), báo cáo Thủ tướng Chính phủ. Bộ Công an chỉ đạo công an các địa phương tăng cường nắm tình hình, kịp thời phát hiện, ngăn chặn, xử lý nghiêm các hành vi vi phạm quy định pháp luật trong việc đấu giá quyền sử dụng đất…

Để góp phần làm minh bạch thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cũng đã có Công văn số 4363/BXD-QHKT gửi UBND các tỉnh, thành phố yêu cầu tăng cường chỉ đạo các cơ quan, đơn vị trực thuộc tiếp tục thực hiện đăng tải thông tin hồ sơ đồ án quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị lên cổng thông tin điện tử: www.quyhoach.xaydung.gov.vn. Vì đến nay, các địa phương đã thực hiện việc đăng tải thông tin quy hoạch, nhưng vẫn còn một số địa phương chưa thực hiện hoặc đăng tải với số lượng rất hạn chế.

Ngoài ra, Lãnh đạo Bộ Xây dựng đã đề nghị các địa phương khẩn trương: lập, phê duyệt và triển khai thực hiện hiệu quả Chương trình phát triển nhà ở giai đoạn 5 năm 2021 – 2025 và kế hoạch phát triển nhà ở hàng năm theo đúng quy định của pháp luật về nhà ở, làm cơ sở để chấp thuận chủ trương và triển khai thực hiện các dự án phát triển nhà ở trên địa bàn; Thực hiện việc rà soát, rút ngắn thời gian xem xét, sớm phê duyệt, cấp mới, điều chỉnh các dự án nhà ở, dự án bất động sản đã đủ điều kiện theo quy định của pháp luật; đẩy mạnh phát triển để tăng nguồn cung nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp; Tổ chức công bố công khai thông tin về thị trường bất động sản; nhằm bảo đảm minh bạch thông tin thị trường, ngăn chặn các hiện tượng lừa đảo, đầu cơ thổi giá bất động sản để thu lợi bất chính.

Đồng thời tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, xử lý nghiêm các trường hợp kinh doanh bất động sản không đúng quy định, không đủ hồ sơ pháp lý, không đủ điều kiện kinh doanh.

Trước diễn biến bất thường của thị trường bất động sản, trong tháng cuối năm 2021, nhiều địa phương như Quảng Ngãi, Bà Rịa – Vũng Tàu… cũng đã ra văn bản yêu cầu đơn vị chức năng tăng cường công tác quản lý đất đai, quy hoạch và xây dựng trên địa bàn để không xảy ra việc đầu cơ, “sốt đất” ảo ảnh hưởng đến an ninh trật tự trên địa bàn.