Các dự án bất động sản "vắt" qua hai đời Luật Đất đai sẽ được xử lý thế nào?

Sau 4 Kỳ họp cho ý kiến, ngày 18/01/2024, tại Kỳ họp bất thường lần thứ 5, Quốc hội khóa XV đã thông qua Luật Đất đai (sửa đổi), có hiệu lực từ ngày 01/01/2025. Trong khoảng 1 năm chờ Luật Đất đai và các luật liên quan đến bất động sản có hiệu lực, các dự án đang thực hiện thủ tục dở dang phải triển khai thế nào? Các dự án "vắt" qua hai đời luật sẽ xử lý ra sao?

Tại tọa đàm: "Luật đất đai 2024: Nền tảng pháp lý cho giai đoạn phát triển mới của thị trường bất động sản Việt Nam”, do Tạp chí Kinh tế Việt Nam/VnEconomy tổ chức chiều 31/1, ông Lê Văn Bình, Vụ phó vụ Đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho biết các vấn đề này đã đươc cơ quan soạn thảo lường trước và có quy định chuyển tiếp về công tác quy hoạch, giao đất cho thuê đất, các dự án đang thực hiện bồi thường hỗ trợ tái định cư, tài chính, giá đất…

Trong đó, lo ngại nhất hiện nay là các dự án đã giao, cho thuê lâu nhưng chưa xác định giá đất để thực hiện nghĩa vụ tài chính với nhà nước. Hiện nay trong chuyển tiếp, Chính phủ sẽ quy định áp dụng phương pháp và quy định khoản tiền mà người sử dụng đất nộp thêm cho thời hạn chưa thu tiền thuê đất sử dụng đất. Có trường hợp giao đất 5-7 năm nhưng chưa xác định nghĩa vụ tài chính để người sử dụng nộp, các địa phương cũng e ngại.

Do đó, chúng ta vẫn xác định giá theo quy định của pháp luật đất đai, xác định tại thời điểm giao đất cho thuê đất nhưng sẽ bổ sung một khản tiền hợp lý mà người sử dụng phải nộp. Điều này Chính phủ sẽ quy định chi tiết. "Tôi nghĩ quy định trường hợp chuyển tiếp về giá sẽ giải quyết được các trường hợp vướng mắc", ông Bình nói.

Nói thêm về Luật Đất đai sửa đổi, từ góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội nhà thầu xây dựng Việt Nam, khẳng định các doanh nghiệp đều mong mỏi Luật đất đai được đưa vào cuộc sống. Bất động sản đóng vai trò quan trọng trong cả nền kinh tế mà Luật đất đai là luật xương sống của bất động sản. Vì vậy, trong quá trình dự thảo chuẩn bị được thông qua, các đơn vị đều được tham gia ý kiến. Doanh nghiệp cũng kỳ vọng rất lớn đối với Luật đất đai sửa đổi và đánh giá Luật sửa đổi lần này nhiều tiến bộ.

Cụ thể, có nhiều tiến bộ phân cấp quyền hạn cho cấp dưới cho nên quy chế về hành chính trong các thủ tục đầu tư có giảm bớt. Ví dụ như thủ tục về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Việc phân cấp quyền hạn cho hội đồng nhân dân cấp tính cấp huyện, tuy nhiên sẽ là bài toán mà tới đây các thông tư, nghị định hướng dẫn, các quyền hạn của cấp tỉnh cấp huyện thực hiện như nào để luật đó đi vào thực tế.

Ngoài ra, về kế hoạch và quy hoạch sử dụng đất đơn giản hơn nhiều so với trước. Việc sử dụng đất lúa, đất rừng phòng hộ trên trên 10h không phải xin ý kiến Thủ tướng. Đây là những điểm rất cơ bản có tiến bộ…. Và các quy định đặc biệt về thu hồi đất. Cơ chế thu hồi đất trong Điều 129, quy định rất rõ 31 trường hợp và điều 32 là quy định những trường hợp đặc biệt thì quy định cũng rất cụ thể.

Những quy định về dự án khu đô thị hỗn hợp được nhà nước thu hồi. Nếu không có quy định này thì các doanh nghiệp sẽ gặp nhiều khó khăn và chắc chắn bất động sản cũng sẽ gặp khó khăn. Vì không thể có dự án nào đi tự thỏa thuận với dân được.

"Tuy nhiên, trong các thông tư hướng dẫn thế nào là đô thị hỗn hợp cũng là một tình tiết đáng quan tâm, chú ý. Đơn vị chúng tôi có dự án tại Phú Thọ 15 năm liên quan đến giải phóng mặt bằng nhưng do vướng mắc liên quan nên chưa giải quyết và đến nay mới được giải quyết. Vì vậy, nếu những trường hợp như thế này, điều khoản không rõ ràng thì dự án cũng không làm được. Luật Đất đai sửa đổi góp phần phát huy tốt nguồn lực từ quỹ đất. Doanh nghiệp là đơn vị sử có thể làm tăng thêm hiệu quả của đất do đó những cơ chế chính sách rõ ràng sẽ khuyến khích được doanh nghiệp", ông Hiệp nhấn mạnh.