Kể từ năm 1996 (thời điểm Đại hội Đảng khóa VIII thừa nhận hình thái thị trường bất động sản), đặc biệt là từ sau khi Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1998 có hiệu lực, các nhà đầu tư đã cấp tập chuẩn bị các dự án đầu tư vào mọi phân khúc bất động sản đang có nhu cầu. Trong đó có rất nhiều dự án chung cư và bắt đầu có đề xuất về các dự án khu đô thị mới cũng như chỉnh trang các đô thị hiện có. Theo đó, số lượng chung cư không ngừng tăng qua từng năm.
Công ty tư vấn, quản lý bất động sản CBRE ước tính, mỗi năm, cả nước có 50.000 – 60.000 căn hộ chung cư thương mại được chào bán mới ra thị trường. Hiện nay, theo thống kê chưa đầy đủ, số lượng chung cư cao tầng được xây dựng trong cả nước là hơn 4.000 tòa, góp phần quan trọng vào thực hiện công tác an sinh xã hội.
Theo chiến lược phát triển đô thị Việt Nam giai đoạn 2021 – 2030, đô thị hóa toàn quốc đạt từ 50-52%. Thực tế, với tốc độ đô thị hóa mạnh mẽ, quy mô, cơ cấu dân số đô thị trong cả nước, đặc biệt là những đô thị lớn liên tục gia tăng, kéo theo sự thay đổi về quy mô, cơ cấu nhu cầu nhà ở của người dân, nhất là nhà ở chung cư.
Còn theo Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến 2030, mục tiêu đến 2030, tỷ lệ nhà ở chung cư trong các dự án phát triển nhà ở tại đô thị loại đặt biệt (Hà Nội, TP.HCM) đạt trên 80%; đô thị từ loại I đến loại II đạt trên 50%, đô thị loại III đạt trên 30% tổng số đơn vị nhà ở xây dựng mới.
Các dự án bất động sản cơ bản sẽ được phát triển theo chiều dọc, quy hoạch thành các khu ở riêng dưới dạng chung cư, phần còn lại là các không gian thương mại, dịch vụ, khoảng xanh… Đây cũng là xu hướng phát triển của các đô thị hiện đại trên thế giới. Các tòa nhà chọc trời đang ngày càng trở thành biểu tượng của các khu vực phát triển. Đồng thời, sống tại căn hộ chung cư cũng là lựa chọn ưa thích không chỉ của những người ít tiền mà cả những người giàu, thậm chí siêu giàu (đối tượng mua căn hộ tại các dự án hạng sang, siêu sang). Điều đó cho thấy sản phẩm căn hộ chung cư là tài sản lớn của hàng chục triệu hộ dân trên cả nước.
Tuy nhiên, mới đây, khi trình Chính phủ về hồ sơ đề nghị sửa đổi Luật Nhà ở 2014, Bộ Xây dựng đã có đề xuất bổ sung quy định mới về thời hạn sở hữu nhà chung cư trong nội dung chính sách về sở hữu nhà ở thay cho quy định thời hạn sở hữu lâu dài như hiện nay. Theo đó, Bộ Xây dựng đề xuất hai phương án và đã được Chính phủ chấp thuận, báo cáo Quốc hội đề nghị đưa vào Chương trình xây dựng luật của Quốc hội năm 2023 (tại Tờ trình số 53/TTr-CP ngày 28/3/2022).
Phương án 1: thời hạn sở hữu nhà chung cư xác định theo thời hạn sử dụng của công trình.
Phương án 2: thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng đất xây dựng nhà chung cư theo quy định của pháp luật đất đai.
Bộ Xây dựng cho biết đề xuất nêu trên cũng được tham khảo dựa trên kinh nghiệm của nhiều nước trên thế giới như Trung Quốc quy định thời hạn sở hữu từ 50-70 năm; Thái Lan quy định thời hạn sở hữu là 30 năm và có thể gia hạn thêm; Singapore, Mỹ có thời hạn sở hữu tối đa là 99 năm và khi gia hạn thêm thì chủ sở hữu phải nộp thêm một khoản phí nhất định. Khi công trình nhà chung cư hết thời hạn sử dụng thì sẽ chấm dứt thời hạn sở hữu (trừ trường hợp được gia hạn) và các nước sẽ thực hiện việc phá dỡ, xây dựng lại để bảo đảm an toàn cho người sử dụng cũng như thực hiện công tác chỉnh trang đô thị.
"Đề xuất quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư theo thời hạn sử dụng nhà chung cư không có nghĩa là nhà chung cư chỉ có thời hạn từ 50-70 năm, mà tùy theo chất lượng xây dựng của từng công trình. Ngay cả chung cư mini cũng cần phải đưa vào khuôn khổ, sử dụng có thời hạn. Có thể có cả loại hình nhà ở dài hạn và thời hạn 50 năm tồn tại song song. Miễn sao cần cụ thể loại nhà nào có mức thuế đóng theo là bao nhiêu. Nếu muốn chỗ ở lâu dài thì đương nhiên người dân phải chịu thuế cao, muốn ở ngắn hạn thì nộp thuế thấp.
Cũng theo ông Võ, sở hữu chung cư có thời hạn sẽ giải quyết được nhiều mâu thuẫn, lực cản cho sự phát triển đô thị cũng như thị trường bất động sản. Tuy nhiên cần lưu ý rằng, giá trị của các chung cư hiện nay không chỉ có công trình căn hộ chung cư, mà còn bao gồm cả giá trị của khu đất; đất xây dựng chung cư là đất ở ổn định lâu dài giống như đất xây dựng nhà phố".
Bộ Xây dựng lý giải, đề xuất quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng được dựa trên một số căn cứ.
Thứ nhất, xuất phát từ đặc điểm của nhà chung cư là công trình đặc thù có quy mô lớn, tập trung nhiều người sinh sống, theo thời gian sử dụng thì công trình sẽ bị xuống cấp, không còn bảo đảm an toàn trong quá trình sử dụng. Do đó, khi hết niên hạn sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc khi chưa hết hạn sử dụng nhưng công trình này bị xuống cấp thì cơ quan có thẩm quyền sẽ thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng; nếu công trình vẫn còn sử dụng được thì sẽ tiếp tục cho phép sử dụng theo kết luận của cơ quan có thẩm quyền; nếu công trình không còn bảo đảm an toàn cho tính mạng và tài sản của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thì sẽ phải phá dỡ để xây dựng lại.
Như vậy, khi vòng đời của nhà chung cư không còn (do đã bị phá dỡ) thì quyền sở hữu của các chủ sở hữu đối với nhà chung cư này cũng sẽ chấm dứt do tài sản được ghi nhận quyền sở hữu không còn trên thực tế. Quy định nêu trên cũng phù hợp với quy định của pháp luật về dân sự: quyền sở hữu tài sản sẽ bị chấm dứt khi tài sản bị tiêu hủy hoặc bị chấm dứt theo quy định của luật.
Thứ hai, từ thực trạng công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trong thời gian vừa qua cho thấy, nhiều trường hợp nhà chung cư đã hết niên hạn sử dụng, chất lượng bị xuống cấp nghiêm trọng, ảnh hưởng đến tính mạng, tài sản người dân nhưng rất khó khăn trong việc di dời, phá dỡ để xây dựng lại. Bởi vì người dân cho rằng, quyền sở hữu tài sản nhà ở này là vĩnh viễn nên quyền phá dỡ là do các chủ sở hữu quyết định, mặc dù pháp luật dân sự đã quy định việc sở hữu, sử dụng tài sản của chủ sở hữu không được làm ảnh hưởng đến tài sản của các chủ sở hữu khác, nhất là các bất động sản liền kề.
Hiện nay, bên cạnh việc phát triển các nhà chung cư mới nhằm đáp ứng nhu cầu của người dân, thì trong thời gian tới cần phải xem xét, tính đến việc xử lý các nhà chung cư được xây dựng trong giai đoạn trước đây khi hết niên hạn sử dụng và có chất lượng không còn bảo đảm an toàn. Vì vậy, Bộ Xây dựng cho rằng cần thiết bổ sung quy định về thời hạn sở hữu nhà ở chung cư theo thời hạn sử dụng công trình như nêu trên để có cơ sở pháp lý khắc phục các khó khăn vướng mắc trong công tác cải tạo, xây dựng lại các nhà chung cư cao tầng trong thời gian qua; đồng thời cũng nhằm tạo thuận lợi cho công tác chỉnh trang đô thị.
Thứ ba, đề xuất quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư vẫn bảo đảm quyền lợi cho người dân đang sinh sống trong các nhà chung cư, bởi vì trong đề xuất chính sách nêu trên, Bộ Xây dựng cũng đã đề xuất các tình huống cụ thể để xử lý. Theo đó, người dân vẫn được thực hiện các quyền của chủ sở hữu tài sản (như: mua bán, tặng cho, thừa kế) trong thời hạn sở hữu nhà chung cư…
Sau khi hết hạn sử dụng công trình, nếu kết quả kiểm định chất lượng nhà chung cư vẫn còn đảm bảo an toàn thì các chủ sở hữu vẫn tiếp tục được sở hữu theo thời hạn ghi trong kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền; trường hợp phải phá dỡ để xây dựng lại thì sẽ thực hiện xử lý theo chính sách cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư, người dân đang có sở hữu nhà chung cư (như chủ sở hữu cũ hoặc người mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế…) vẫn có quyền được tái định cư tại địa điểm cũ mà không phải di chuyển đi nơi khác.
Trường hợp tại địa điểm cũ Nhà nước có quy hoạch làm các công trình công cộng hoặc công trình an ninh, quốc phòng thì người dân sẽ được giải quyết tái định cư tại địa điểm khác theo chính sách tái định cư chung của Nhà nước.
“Hiện nay, theo quy định của pháp luật về xây dựng thì thời hạn sử dụng của công trình được xác định theo hồ sơ thiết kế xây dựng công trình (tuổi thọ thiết kế) và theo thời hạn sử dụng thực tế. Tuổi thọ thiết kế của công trình phải được nêu rõ trong hồ sơ thiết kế và các hồ sơ liên quan (có thể 50-70 năm hoặc dài hơn tùy từng công trình cụ thể). Khi hết hạn sử dụng thì cơ quan có thẩm quyền sẽ thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng công trình để có thể cho phép tiếp tục sử dụng hoặc phá dỡ để xây dựng lại. Như vậy, thời hạn sở hữu nhà chung cư có thể 50 năm, 70 năm hoặc có thể dài hơn, là 80, 90 năm… tùy thuộc vào chất lượng của công trình”, đại diện Bộ Xây dựng nhấn mạnh.
"Tại thời điểm hiện nay, chưa nên quy định “sở hữu căn hộ nhà chung cư có thời hạn (50 năm, 70 năm)” để phù hợp tâm tư, nguyện vọng của người dân muốn được “sở hữu căn hộ nhà chung cư đi đôi với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài”, vì đây là tài sản có giá trị lớn muốn để lại cho con cháu, để không gây “biến động” trên thị trường bất động sản và trong xã hội. Việc xử lý nhà chung cư hết “tuổi thọ”, “nguy hiểm” cho người sử dụng thì thực hiện theo cơ chế chính sách quy định tại Nghị định 69/2021/NĐ-CP của Chính phủ “về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư” (có tính khả thi).
Thực ra, Luật Nhà ở 2014 đã quy định 2 chế độ sở hữu nhà ở là chế độ sở hữu nhà ở không xác định thời hạn (bao gồm trường hợp sở hữu căn hộ nhà chung cư không xác định thời hạn) gắn liền với quyền sử dụng đất “ổn định lâu dài”; hoặc chế độ sở hữu nhà ở có thời hạn (bao gồm trường hợp sở hữu căn hộ nhà chung cư có thời hạn) gắn liền với quyền sử dụng đất “có thời hạn”. Nhưng Luật Nhà ở 2014 không quy định bắt buộc “sở hữu căn hộ nhà chung cư có thời hạn”.
Vấn đề quy định bắt buộc “sở hữu căn hộ nhà chung cư có thời hạn (50 năm, 70 năm)” áp dụng cho các dự án xây dựng nhà chung cư mới khi xây dựng Đề án Luật Nhà ở (sửa đổi) trong thời gian tới cần được tiếp tục nghiên cứu kỹ và đánh giá tác động thật thấu đáo và cần lấy ý kiến người dân là đối tượng chính bị tác động.
Tuy nhiên, cũng cần khuyến khích các doanh nghiệp thực hiện dự án nhà chung cư sở hữu có thời hạn tương tự như dự án “căn hộ dịch vụ (serviced apartment)” hiện nay với thời hạn sở hữu “căn hộ dịch vụ” theo thời hạn dự án, phổ biến là 50 năm. Loại căn hộ này có giá bán chỉ bằng 70~80% giá căn hộ sở hữu vĩnh viễn để khách hàng lựa chọn và làm quen với loại sản phẩm căn hộ chung cư sở hữu có thời hạn".
Bộ Xây dựng cũng cho biết, nếu được chấp thuận thì đề xuất này cũng không áp dụng (hồi tố) đối với những tòa chung cư đã xây trước đó. Hơn nữa, đây mới chỉ là đề xuất chính sách ban đầu (mang tính chủ trương), sau khi được Quốc hội thông qua đưa vào Chương trình xây dựng luật thì Bộ Xây dựng sẽ dự thảo cụ thể nội dung để lấy ý kiến rộng rãi của các chuyên gia, các nhà khoa học, người dân và chắc chắc Quốc hội cũng sẽ xem xét, thảo luận kỹ, đánh giá tổng thể những tác động của chính sách này trước khi quyết định.
Còn với phương án 2: thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng đất xây dựng nhà chung cư theo quy định của pháp luật đất đai, cơ sở để Bộ Xây dựng đề xuất là hiện nay, Luật Đất đai 2013 cũng đang được nghiên cứu sửa đổi, bổ sung.
Nếu Luật Đất đai (sửa đổi) vẫn giữ nguyên quy định về thời hạn sử dụng đất ổn định lâu dài như luật hiện hành thì thời hạn sở hữu nhà chung cư sẽ vẫn lâu dài như Luật Nhà ở hiện hành. Như vậy, việc xử lý các nhà chung cư cũ, hết niên hạn sử dụng sẽ được xử lý như hiện nay và cũng sẽ gặp các khó khăn, vướng mắc như đang hiện hữu.
Liên quan đến việc sở hữu chung cư theo thời hạn sử dụng đất, thực tế hiện nay trong một dự án vẫn có tòa nhà chung cư được sở hữu vĩnh viễn, vẫn có tòa được sở hữu có thời hạn (được gọi là condotel, officetel…). Mà các tòa nhà có thời hạn lại thường có tiến độ bán nhanh hơn các tòa nhà được cấp sổ đỏ lâu dài do giá bán thường chỉ bằng 60 – 70% giá bán căn hộ được cấp sổ đỏ lâu dài.
"Xét về góc độ xã hội học, việc quy định thời hạn của các dự án chung cư có thể hỗ trợ phần nào quá trình di dời người dân sinh sống tại các chung cư xuống cấp tại những thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM, đảm bảo an toàn cho người dân. Như vậy, có thể thấy đề xuất này cũng mang đến mặt tích cực ở góc độ về quản lý.
Tuy nhiên, về quy hoạch tại các đô thị lớn, chung cư là lời giải được áp dụng trên toàn cầu cho bài toán về nhà ở với những đô thị nén. Nếu đề xuất này được đưa vào thực tế, người dân có thể sẽ không ở thành phố mà chuyển sang các khu vực có bất động sản liền thổ để tối ưu nguồn tài chính mình chi trả.
Bất động sản luôn được hiểu là tài sản có giá trị gia tăng trong tương lai. Nếu đề xuất này được áp dụng, trong tương lai có khả năng dẫn đến xu hướng người dân sẽ không chọn chung cư mà chuyển sang mua nhà phố hoặc các đơn nguyên ở ngoài để đảm bảo giá trị lâu dài của tài sản. Do đó, điều này sẽ khiến tính thanh khoản của thị trường căn hộ sẽ bị ảnh hưởng và giá bán căn hộ sẽ bị chững lại".
Chẳng hạn như các căn hộ 45m2 sở hữu 50 năm tại Ecolife (Tố Hữu) có giá bán ban đầu là hơn 800 triệu đồng, trong khi giá bán các căn hộ được sở hữu vĩnh viễn trên 33 triệu đồng/m2. Tương tự, tại dự án Greenbay (Mễ Trì), các căn có thời hạn cũng có giá bán thấp hơn các căn sổ đỏ khoảng 10 triệu đồng/m2; những căn MHD Trung Văn có giá chỉ khoảng 15 triệu/m2, trong khi các căn có sổ đỏ lâu dài hiện đang chào bán khoảng 33 triệu/m2… Những căn hộ này đều nhanh chóng hết hàng ngay sau khi mở bán và hiện đang được chào bán lại cao hơn khoảng 500 triệu đồng/căn so với giá gốc.
Như vậy, việc xây dựng những tòa chung cư có thời hạn sẽ tạo điều kiện để người dân có khả năng tài chính trung bình có thể tạo lập được nhà ở cho bản thân và gia đình; đồng thời đáp ứng cho những người có nhu cầu sở hữu một thời hạn nhất định (mà hiện nay Luật Nhà ở 2014 cũng đã có quy định về mua bán nhà ở có thời hạn, khi hết thời hạn mua bán theo thỏa thuận thì người mua phải trả lại tài sản cho bên bán)…
Về vấn đề này, các chuyên gia nhận định, nhà chung cư có ưu điểm là hệ số sử dụng đất cao, cung cấp được lượng lớn nhà ở, có thể tổ chức dịch vụ hiện đại, thoả mãn yêu cầu của cư dân về nơi ở an toàn, nhiều tiện ích, tiện lợi cho việc phát triển đô thị nén nhằm sử dụng hiệu quả, tiết kiệm đất đai… Tuy nhiên, chung cư cũng có nhiều nhược điểm như bảo trì, sửa chữa khó hơn, nhất là khi tuổi thọ của công trình đã hết, phải tiến hành cải tạo, xây dựng lại.
Thực trạng chỉ có vài phần trăm số chung cư cũ được tái thiết trong gần 20 năm qua đã cho thấy điều đó. Nhiều trường hợp nhà chung cư đã hết niên hạn sử dụng, chất lượng bị xuống cấp nghiêm trọng, ảnh hưởng đến tính mạng, tài sản của người dân nhưng rất khó khăn trong việc di dời, phá dỡ để xây dựng lại. Một trong những nguyên nhân dẫn đến thực trạng này là do việc di dân, giải phóng mặt bằng, tổ chức đền bù tái định cư vô cùng phức tạp bởi pháp luật quy định đất ở để xây dựng chung cư được sử dụng lâu dài.
Thế nhưng bất động sản, trong đó có nhà ở chung cư khác với các hàng hóa khác ở chỗ chúng không chỉ được mua bán, mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp, thừa kế… Do đó, việc áp dụng niên hạn đối với nhà chung cư đang tạo ra nhiều băn khoăn, lo lắng cho người dân có nhu cầu về nhà ở thuộc phân khúc này.
VnEconomy 27/06/2022 15:00