Trong ngày thảo luận về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), quy định tại Điều 79 về thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng nhận được nhiều ý kiến. Tại Điều 79 quy định về các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia đã liệt kê 31 trường hợp cụ thể.

^{DOANH NGHIỆP “DỞ KHÓC, DỞ CƯỜI” KHI THỎA THUẬN TRÊN 90% DIỆN TÍCH VẪN KHÔNG THỂ TRIỂN KHAI DỰ ÁN}

Tuy nhiên, đại biểu Trần Văn Tuấn, đoàn Bắc Giang, băn khoăn vì liệt kê các trường hợp cụ thể như vậy có thể vẫn chưa bao quát hết, chưa thể giải quyết triệt để một trong những bất cập lớn nhất đang đặt ra là khi Nhà nước thu hồi đất, người có đất được bồi thường theo bảng giá đất do Nhà nước ban hành.

Trong khi các doanh nghiệp và người có đất thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án, giá đất thường cao hơn. Đây là nguyên nhân dẫn đến tình trạng người dân luôn cảm thấy thiệt thòi, thiếu sự đồng thuận khi Nhà nước thu hồi lại đất.

Mặt khác, đối với doanh nghiệp khi triển khai dự án phải thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng gặp khó khăn. Nhiều trường hợp doanh nghiệp phải mất nhiều năm để thỏa thuận; có trường hợp phải "đi đêm" để thỏa thuận với giá cao hơn, thiếu công bằng với số còn lại.

Song doanh nghiệp vẫn rơi vào tình trạng dở khóc, dở cười khi đã thỏa thuận chuyển nhượng được trên 90% diện tích, thậm chí cao hơn, vẫn không thể triển khai dự án dù chỉ còn số ít không đồng thuận, làm cho doanh nghiệp phải tăng chi phí, lãng phí nguồn lực, mất cơ hội đầu tư.

Đây cũng là nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng khiếu kiện đơn thư phức tạp về đất đai ở các địa phương hiện nay, chiếm đến khoảng 75%. Vì vậy, đại biểu đề xuất với Quốc hội xem xét, chỉnh sửa, bổ sung Điều 79 và các điều khoản liên quan trong dự thảo luật theo hướng Nhà nước thu hồi đất đối với các trường hợp thực hiện dự án phát triển kinh tế xã hội, nhất là thu hồi để chuyển đổi mục đích sử dụng thực hiện dự án.

Đưa ra lý do cho đề xuất này, đại biểu Tuấn cho hay, với 31 trường hợp do nhà nước thu hồi đất được quy định tại Điều 79 phạm vi bao quát là khá rộng. Các trường hợp dự án phát triển kinh tế xã hội còn lại thuộc diện thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là không nhiều...

Nếu quy định nhà nước thu hồi đất đối với các trường hợp thực hiện dự án phát triển kinh tế xã hội sẽ góp phần khắc phục triệt để những khó khăn, vướng mắc bởi những bất cập trong quá trình thực hiện Luật Đất đai hiện hành. Đặc biệt, tình trạng đơn thư khiếu kiện sẽ giảm; bảo đảm công bằng, công khai, minh bạch hơn.

Cùng với đề xuất trên, ông Tuấn cũng đề nghị cần cụ thể hóa nguyên tắc giá đất do Nhà nước bồi thường khi thu hồi đất phải sát với giá thị trường và cơ chế điều tiết địa tô chênh lệch để tạo sự công bằng, người có đất thu hồi không bị thiệt thòi. 

Đại biểu Lê Thanh Vân, đoàn Cà Mau đề xuất không nên phân biệt dự án công và dự án tư trong thu hồi đất. Tất cả các quy hoạch, dự án sử dụng đất cho đất ở, đất đô thị, đất thương mại đều được thực hiện bằng quyền lực của nhà nước với uỷ thác của nhân dân. Hiện trạng này dẫn đến “hai giá”: Giá nhà nước và giá tư nhân. Đây là nguyên nhân sinh ra bất bình đẳng và mâu thuẫn giữa nhà đầu tư và người bị thu hồi đất.

Tranh luận với một số đại biểu về vấn đề Nhà nước đứng ra thu hồi đất tại Điều 79 để đảm bảo công bằng và thuận lợi, đại biểu Trần Văn Lâm, đoàn Bắc Giang cho rằng, Nghị quyết 18 đã nêu quan điểm phải tuân thủ nguyên tắc thỏa thuận trong việc thu hồi đất.

Vấn đề thỏa thuận cũng phải làm rõ nguyên tắc khi nào thỏa thuận, thỏa thuận ra sao? Nguyên tắc thỏa thuận đảm bảo nguyên tắc thị trường rất đúng, rất hợp lý và cần phải tuân thủ. Nhưng khi đã vào thị trường thì việc mua và bán là phải bán cái gì của ta có, mua cái người khác có.

Đại biểu cho rằng cần phải phân biệt đất thu hồi cho các dự án nhà ở thương mại. Nếu là đất ở, 2 bên buộc phải thỏa thuận. Nếu là đất nông nghiệp, vấn đề chuyển sang đất ở là thẩm quyền của nhà nước. Như vậy, chỉ có thể nhà nước đứng ra thu hồi, sau đó chuyển quyền và chuyển cho dự án nhà ở thương mại, tiến hành đấu giá sẽ hợp lý.

Nhưng với đất nông nghiệp chuyển sang cho các dự án sản xuất nông nghiệp của các doanh nghiệp, phải thỏa thuận để đảm bảo nguyên tắc thị trường mua cái gì, bán cái gì là bán đúng cái của mình có, chứ không thể bán cái của người khác.

Hiện nay, 2 bên thỏa thuận người dân nghĩ đất khi chuyển là đất ở nên đòi hỏi bồi thường với giá đất ở. Điều này gây ra mâu thuẫn, không thể đền bù được, chênh lệch giá sau này vào một phần của doanh nghiệp nên tạo ra sự bức xúc, đại biểu phân tích.

DỰ ÁN HÀNG TRĂM HECTA, KHÔNG THỂ ĐI THỎA THUẬN VỚI TỪNG NGƯỜI 

Nêu quan điểm về vấn đề này, đại biểu Bế Minh Đức, đoàn Cao Bằng đề nghị Quốc hội xem xét bỏ quy định việc nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở kinh doanh thương mại dịch vụ, tức là bỏ khoản 27 Điều 79, đồng thời điều chỉnh các điều khoản khác có liên quan để các điều luật phù hợp, đồng bộ, thống nhất.

Lý do là dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ là các dự án chủ yếu mang lại giá trị lợi nhuận cho nhà đầu tư. Do đó nên áp dụng cơ chế tự thỏa thuận để đạt được sự đồng thuận giữa người dân và chủ đầu tư cũng như đảm bảo quyền lợi cho người dân. Đồng thời dự thảo luật cần quy định cơ chế để giải quyết trường hợp chủ đầu tư không thể thỏa thuận hết với các chủ sử dụng đất có liên quan.

Tranh luận vấn đề này, theo đại biểu Trịnh Xuân An, đoàn Đồng Nai, Nghị quyết 18 có nêu là tiếp tục cơ chế thỏa thuận trong thu hồi đất nhưng không yêu cầu tất cả các dự án đều phải thỏa thuận.

Một trong những mục tiêu quan trọng nhất của Điều 79 về thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội là nhằm phát huy nguồn lực đất đai và nâng cao hiệu quả sử dụng đất, phát triển hạ tầng, kinh tế xã hội.

Tất cả các khoản tại Điều 79 đều là lợi ích công, nhưng quan trọng nhất là phải phát huy được nguồn lực của đất đai. Để đất đai trở thành sức mạnh của nền kinh tế thì phải cho phép thu hồi đối với các dự án. Trong đó, phải có quy định cụ thể về quy mô, tính chất của dự án.

Đại biểu đề nghị quy định thẳng trong Điều 79, đó là những dự án có quy mô lớn, phải từ 300 hecta trở lên và là những khu đô thị, khu dân cư hiện đại. Như vậy mới đủ tiêu chí, mới có được một bộ mặt của một đất nước có những đô thị lớn, có những công trình, dự án lớn và phải thu hồi thì mới làm được.

"Không thể có một dự án hàng trăm hecta mà thỏa thuận với từng hộ dân một, từng người một được". Tất nhiên, lợi ích của người dân và doanh nghiệp phải hài hòa.

Tham gia ý kiến tại phiên họp, đại biểu Phạm Văn Hòa, đoàn Đồng Tháp, cho biết về dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở, kinh doanh, thương mại, dịch vụ là nội dung rất quan trọng, được cử tri mong chờ, đặc biệt là người dân trong diện bị thu hồi đất cho các dự án có chênh lệch địa tô. Đại biểu đồng tình thực hiện phương án 2, theo đó, cần có tiêu chí, điều kiện cụ thể để Nhà nước thu hồi đất giao cho nhà đầu tư, tránh ảnh hưởng đến quyền lợi, sinh hoạt, đời sống của người dân.

Việc nhà đầu tư tự thỏa thuận với người dân mà đạt được tỷ lệ đồng thuận 100% là rất khó xảy ra. Với nội dung này, phương pháp, nguyên tắc định giá đất là rất quan trọng, việc quy định theo phương án 2 là lựa chọn hợp lý, phù hợp với thực tiễn, hài hòa lợi ích của nhà đầu tư và người dân.

Đại biểu Mai Văn Hải, đoàn Thanh Hóa, đề xuất đối với những dự án nhà ở thương mại và dự án đô thị phần thỏa thuận là chỉ diện tích xây dựng nhà ở sẽ do người dân và doanh nghiệp thỏa thuận. Còn lại Nhà nước vẫn phải thu hồi đối với công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội là các công trình phúc lợi, công cộng khác.