Nhu cầu thuê đất khu công nghiệp được dự báo tiếp tục tăng khi nhiều nhà đầu tư nước ngoài vẫn lựa chọn Việt Nam là điểm đến đầu tư hấp dẫn. Tuy nhiên, để đón làn sóng này, các khu công nghiệp phải thích ứng với yêu cầu mới...

Dù chững lại trong quý 3/2021 do ảnh hưởng của đợt dịch Covid-19 song giá thuê đất trong các khu công nghiệp đã liên tục tăng kể từ cuối năm 2020 tới những tháng đầu năm 2021.

Theo ông Nguyễn Văn Toàn, Phó Chủ tịch Hiệp hội doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (VAFIE), sự dịch chuyển của dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào Việt Nam đã khiến nhu cầu thuê đất khu công nghiệp của nhà đầu tư nước ngoài tăng cao. “Cầu tăng đẩy giá thuê đất tại các khu công nghiệp bật mạnh trong thời gian gần đây”, ông Toàn cho biết.

DÒNG VỐN FDI VẪN CHẢY VÀO VIỆT NAM

Do ảnh hưởng nặng nề của đợt dịch Covid-19 thứ tư, nhiều doanh nghiệp FDI gặp khó khăn trong hoạt động sản xuất – kinh doanh. Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Văn Toàn, những khó khăn này chỉ là tạm thời và khả năng dịch chuyển chuỗi cung ứng của nhà đầu tư nước ngoài ra khỏi Việt Nam là rất ít.

“Việc dịch chuyển nhà xưởng ra khỏi một quốc gia để thiết lập nhà xưởng sản xuất tại một quốc gia khác là rất phức tạp. Vì vậy, trước mắt các doanh nghiệp FDI vẫn chưa dịch chuyển ra khỏi Việt Nam nhưng có thể họ phải đẩy bớt một số đơn hàng ra cơ sở sản xuất khác để tránh đứt gãy chuỗi cung ứng”, ông Toàn cho biết.

Về trung và dài hạn, đại diện VAFIE cho rằng Việt Nam vẫn là điểm đến đầu tư hấp dẫn đối với nhà đầu tư ngoại khi lao động, ưu đãi đầu tư… vẫn được xem là những yếu tố hấp dẫn đối với nhà đầu tư. Đặc biệt, trong bối cảnh một số quốc gia phát triển phục hồi trở lại sau đại dịch, quá trình tìm kiếm cơ hội đầu tư càng được đẩy nhanh.

Cùng quan điểm, khi lý giải về làn sóng tăng giá thuê đất tại khu công nghiệp, ông Trịnh Văn Quang, Giám đốc Phát triển dự án Vina CPK, cho biết nhu cầu sử dụng bất động sản khu công nghiệp tăng cao khi Việt Nam vẫn được đánh giá là quốc gia được hưởng lợi từ làn sóng chuyển dịch đầu tư.

“Mặc dù giá thuê đất tại khu công nghiệp tăng nhưng nhu cầu của các nhà đầu tư vẫn không giảm. Điều đó một lần nữa khẳng định môi trường đầu tư của Việt Nam thực sự hấp dẫn các nhà đầu tư FDI chứ không phải chỉ là lợi thế về nhân công giá rẻ và chi phí thuê mặt bằng thấp so với các nước trong khu vực. Diễn biến tích cực này cho thấy các chính sách của nhà nước và sự ổn định về chính trị xã hội của Việt Nam đang là một lợi thế cạnh tranh so với các nước trong khu vực”, ông Quang cho biết.

Tuy nhiên, theo đại diện của Vina CPK, trái với phân khúc nhà ở thương mại, văn phòng, bán lẻ, bất động sản công nghiệp hiện đang thiếu hụt nguồn cung. Rất nhiều diện tích đất trong quy hoạch xây dựng khu công nghiệp vẫn nằm trên giấy, chưa thể bàn giao cho nhà đầu tư vì vướng trong khâu giải phóng mặt bằng. Vì vậy, giá thuê đất tại các khu công nghiệp đã tăng lên trong những ngày qua.

Vì vậy, với diễn biến tăng giá liên tục gần đây của thị trường bất động sản công nghiệp, ông Nguyễn Văn Toàn cho rằng thu hút vốn FDI sẽ bị ảnh hưởng nhất định. “Giá thuê bất động sản tại khu công nghiệp không chỉ tăng mà còn tăng liên tục sẽ tác động sức hút FDI của Việt Nam. Nhiều dự án chắc chắn sẽ điều chỉnh số liệu đầu vào so với khảo sát ban đầu khi chi phí thuê bất động sản tăng mạnh. Theo đó, nhà đầu tư phải thay đổi hàng loạt chỉ tiêu khác để có thể đạt mục tiêu đề ra khi đầu tư vào Việt Nam. Do đó, Việt Nam phải có chính sách điều chỉnh kịp thời”, ông Toàn phân tích.

HƯỚNG TỚI KHU CÔNG NGHIỆP BỀN VỮNG

Một báo cáo của Bộ Kế hoạch và Đầu tư công bố gần đây, cho thấy với các thị trường trọng điểm, tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp đều khả quan, chẳng hạn tại Hà Nội là 90%; Bắc Ninh: 95%; Hưng Yên: 89%; Hải Phòng: 73%; TP.HCM: 88%; Bình Dương: 99%; Đồng Nai: 94%, Long An: 84%; Bà Rịa - Vũng Tàu: 79%... Trong khi đó, một số khu có tỷ lệ lấp đầy chỉ khoảng một nửa, thậm chí còn dưới tỷ lệ này.

Theo các chuyên gia, nhiều khu công nghiệp ở các “vùng trũng”, ngoài vị trí kém hấp dẫn, hạ tầng và khả năng kết nối hạn chế, một lý do quan trọng khác khiến tỷ lệ lấp đầy và giá thuê thấp là do chưa đề cao việc nắm bắt nhu cầu khách thuê.

“Do đó, vấn đề lúc này của các khu công nghiệp ở các vùng trũng là phải nâng cấp, tìm hiểu và nắm bắt nhu cầu của khách thuê”, ông Quang khuyến nghị.

Theo kinh nghiệm của Vina CPK, ông Trịnh Văn Quang cho rằng ngoài những yếu tố về hạ tầng điện nước, chính sách hỗ trợ nhà đầu tư thứ cấp, các nhà đầu tư nước ngoài đặc biệt là nhà đầu tư đến từ Mỹ, EU rất quan tâm tới những khu công nghiệp bền vững, khu công nghệ sinh thái cũng như hệ sinh thái xung quanh khu công nghiệp như hệ thống giáo dục, hệ thống y tế, khu nhà ở dành cho lao động, khu tiện ích phục vụ cuộc sống.... “Muốn đón đại bàng, các khu công nghiệp của Việt Nam phải nâng cấp lên chuẩn mới”, ông Quang chia sẻ

Trong khi đó, theo ông Nguyễn Văn Toàn, việc cần làm lúc này là phải giữ giá thuê đất khu công nghiệp ổn định, tránh làm xáo trộn tình hình, ảnh hưởng tới tâm lý của nhà đầu tư nước ngoài. Vị chuyên gia này nhấn mạnh: “Bất động sản khu công nghiệp là mặt hàng đặc biệt nên cần chính sách đặc thù và hợp lý”.

Đáng lưu ý, trong một động thái tích cực, Chính phủ gần đây đã liên tục phê duyệt kế hoạch mở rộng khu công nghiệp. Tính đến cuối tháng 4/2021, cả nước có 575 khu công nghiệp trong quy hoạch phát triển các khu công nghiệp đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt với tổng diện tích đất tự nhiên khoảng 219,5 nghìn ha (chiếm 0,66% tổng diện tích đất cả nước).

Trong đó, có 392 khu công nghiệp được thành lập với tổng diện tích đất tự nhiên khoảng 119,9 nghìn ha, với diện tích đất công nghiệp có thể cho thuê khoảng 80,3 nghìn ha (chiếm khoảng 67% diện tích đất tự nhiên).

Tổng diện tích đất công nghiệp đã cho thuê của các khu công nghiệp đạt khoảng 43,1 nghìn ha (đạt tỷ lệ lấp đầy khoảng 57,8% diện tích đất công nghiệp có thể cho thuê, riêng các khu công nghiệp đang hoạt động đạt tỷ lệ lấp đầy đạt khoảng 73,1% diện tích đất công nghiệp có thể cho thuê).

Tuy nhiên, hiện nay cần đẩy nhanh quá trình mở rộng khu công nghiệp để đảm bảo nguồn cung cho thị trường. Bởi theo tính của nhiều chuyên gia, nếu “hàng” ra đúng tiến độ, thị trường giá bất động sản khu công nghiệp sẽ chững lại và ổn định trong vòng 3-5 năm tới.

Tuy vậy, theo ông Nguyễn Văn Toàn, để phát triển khu công nghiệp đạt hiệu quả cao thì công tác nghiên cứu lợi thế địa chính trị, hạ tầng giao thông, nguồn nhân công và nguyên liệu, khả năng kết nối các dòng logistics của khu vực hay chuỗi sản xuất của từng ngành nghề… phải được thực hiện một cách kỹ lưỡng, chuyên nghiệp.

“Hiện nay, thực trạng chung ở nhiều khu công nghiệp đó là khi phát triển sản phẩm, địa phương hoặc chủ đầu tư đánh giá chưa đầy đủ về khách hàng mục tiêu. Điều này khiến nhiều khu công nghiệp có tỷ lệ lấp đầy thấp, gây lãng phí nguồn lực đầu tư”, ông Toàn nhấn mạnh.