Số lượng người nước ngoài làm việc và sinh sống tại Việt Nam ngày càng tăng, nhưng thị trường nhà ở dành cho nhóm khách hàng này vẫn chưa phát triển tương xứng. Tại Bắc Ninh, khoảng cách giữa nhu cầu tiềm năng và khả năng tiếp cận nhà ở đang đặt ra nhiều vấn đề về nguồn cung, chính sách và dịch vụ…

Chiều 12/10, tại Bắc Ninh, UBND Thành phố Bắc Ninh phối hợp với Tạp chí Kinh tế Việt Nam/VnEconomy tổ chức Hội thảo “Nhà ở cho người nước ngoài sống và làm việc tại thành phố Bắc Ninh”.

Sự kiện diễn ra trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam đang phát triển nhanh cùng với tăng trưởng kinh tế, quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa, cải thiện thu nhập và dòng vốn đầu tư nước ngoài. Cùng với đó, hệ thống hạ tầng, đặc biệt là giao thông kết nối vùng, tiếp tục được đầu tư, kéo theo nhu cầu dài hạn về nhà ở, thương mại và dịch vụ.

THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở CHO NGƯỜI NƯỚC NGOÀI CÒN HẠN CHẾ

Phát biểu khai mạc tại hội thảo, GS.TS. Hoàng Văn Cường, Phó Chủ tịch Hội Khoa học Kinh tế Việt Nam, nhận định thị trường nhà ở Việt Nam đang tồn tại một nghịch lý đáng chú ý. Đó là giá nhà cao gấp 30-40 lần thu nhập của người dân (cao hơn đáng kể so với mức bình quân trên thế giới chỉ khoảng 10 lần) nhưng người Việt Nam vẫn có xu hướng dồn tiền mua nhà thay vì thuê.

Một trong những nguyên nhân dẫn đến nghịch lý này, theo Phó Chủ tịch Hội khoa học Kinh tế Việt Nam, là do kỳ vọng giá bất động sản tiếp tục tăng. Bởi hiện nay giá thuê nhà tương đối thấp so với lãi suất ngân hàng nên người mua không chỉ nhìn căn nhà như nơi để ở mà còn coi đây là một hình thức đầu tư. Do đó, việc sở hữu nhà vừa giúp không phải trả tiền thuê hàng tháng, vừa tạo kỳ vọng hưởng lợi từ mức tăng giá tài sản trong tương lai.

Hơn nữa, trong khi thị trường nhà ở trong nước phát triển mạnh, phân khúc nhà ở dành cho người nước ngoài lại còn khá hạn chế. Theo GS.TS. Hoàng Văn Cường, kể từ khi Luật Nhà ở năm 2023 có hiệu lực, cả nước mới có 6.188 căn nhà do tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu được cấp giấy chứng nhận, trong đó có 1.519 cá nhân mua và sở hữu căn hộ chung cư. Con số này là rất nhỏ so với khoảng 160.000 người nước ngoài đang sinh sống tại Việt Nam và đủ điều kiện mua nhà. Thực tiễn này đặt ra câu hỏi vì sao thị trường nhà ở trong nước sôi động nhưng thị trường nhà ở dành cho người nước ngoài lại chưa phát triển tương xứng.

“Liệu nguyên nhân nằm ở nguồn cung chưa có những sản phẩm phù hợp, người nước ngoài chủ yếu có nhu cầu thuê thay vì mua, hay những vướng mắc về chính sách, pháp luật khiến người có nhu cầu cũng khó thực hiện giao dịch”, GS.TS. Hoàng Văn Cường đặt câu hỏi và mong muốn hội thảo sẽ làm rõ những vấn đề này để có cái nhìn rõ hơn về thực trạng của thị trường nhà ở cho người nước ngoài tại Việt Nam.

NGHIÊN CỨU MỞ SÀN GIAO DỊCH NHÀ Ở CHO NGƯỜI NƯỚC NGOÀI

Về pháp lý, GS.TS. Hoàng Văn Cường cho biết Luật Nhà ở năm 2023 đã quy định khá rõ về đối tượng, điều kiện, hình thức, hạn mức, quyền và nghĩa vụ sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài.

Đó là tổ chức nước ngoài được cấp phép đầu tư tại Việt Nam được sở hữu nhà ở theo thời hạn của giấy phép đầu tư. Cá nhân người nước ngoài nhập cảnh vào Việt Nam làm việc được quyền sở hữu căn hộ chung cư với thời hạn theo quy định. Người nước ngoài sở hữu nhà nhưng không sử dụng có quyền cho thuê; quyền tài sản cũng được bảo đảm trong các trường hợp cho thuê, thừa kế, chuyển nhượng, tặng cho theo quy định.

Tuy nhiên, vấn đề đặt ra là giữa quy định pháp luật và thực tế giao dịch còn tồn tại những khó khăn nào. Đây là nội dung cần được làm rõ để đánh giá đúng những điểm nghẽn đang cản trở thị trường.

“Hội thảo diễn ra ngay trước kỳ họp Quốc hội tháng 10/2026, trong đó có nội dung sửa đổi Luật Nhà ở. Dự thảo sửa đổi đang đề xuất thu hẹp đối tượng nhà ở mà người nước ngoài được sở hữu, theo hướng chỉ còn căn hộ chung cư và không bao gồm nhà ở riêng lẻ. Đây là những thay đổi về chính sách cần được thông tin rõ để người có nhu cầu mua nhà có thể chủ động tính toán phương án phù hợp”, ông Cường nhấn mạnh.

Vấn đề thứ hai là nguồn cung. Theo quy định hiện hành, người nước ngoài không được mua nhà tại những khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh và chỉ được sở hữu không quá 30% số căn hộ trong một tòa nhà chung cư. Việc mua cũng gắn với những điều kiện cụ thể đối với dự án và sản phẩm nhà ở.

Từ thực tế Bắc Ninh, GS.TS. Hoàng Văn Cường đặt vấn đề cần xác định rõ các dự án nhà ở dành cho người nước ngoài trên địa bàn đã đáp ứng các điều kiện về quốc phòng, an ninh hay chưa, số lượng căn hộ còn trong hạn mức 30% hay không và những dự án nào đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Không chỉ vấn đề pháp lý, sản phẩm nhà ở dành cho người nước ngoài còn phải đáp ứng những yêu cầu cao hơn về chất lượng không gian sống, tiện ích, giao thông, dịch vụ bảo trì, bảo dưỡng, xử lý sự cố và hỗ trợ đa ngôn ngữ. Do đó, thị trường cần công khai rõ dự án nào được phép bán cho người nước ngoài, hạn mức còn lại bao nhiêu, tiêu chuẩn dịch vụ, giá bán, giá thuê, chi phí vận hành và khả năng cho thuê.

Vấn đề thứ ba là nhu cầu thực tế. Bắc Ninh hiện có khoảng 25.000 chuyên gia, nhà quản lý, kỹ sư và lao động kỹ thuật cao trong các khu công nghiệp; tổng số người nước ngoài đăng ký tạm trú trên địa bàn khoảng 41.000 người. Quy mô này được dự báo còn tăng cùng định hướng phát triển các ngành công nghệ cao, bán dẫn, vi mạch, trí tuệ nhân tạo và các khu công nghiệp, đô thị, dịch vụ thế hệ mới.

Theo GS.TS. Hoàng Văn Cường, những yếu tố này tạo nền tảng cho nhu cầu nhà ở quốc tế dài hạn tại Bắc Ninh. Cùng với quá trình đô thị hóa và sự hình thành của các công trình hạ tầng lớn, nhu cầu nhà ở đô thị được dự báo sẽ tiếp tục gia tăng.

Tuy nhiên, thay vì suy đoán về lý do người nước ngoài chưa mua nhà, cần lắng nghe trực tiếp nhóm khách hàng này, cũng như các doanh nghiệp quốc tế đang hoạt động tại Bắc Ninh, để xác định họ thực sự cần thuê hay mua, nhu cầu về vị trí, loại hình nhà ở và những rào cản trong quá trình giao dịch.

Vấn đề thứ tư là thủ tục mua nhà và cấp giấy chứng nhận. Theo GS.TS. Hoàng Văn Cường, ngay cả người Việt Nam khi mua bất động sản cũng phải trải qua nhiều công đoạn và thường cần đến môi giới hoặc người có kinh nghiệm để kiểm chứng thông tin, hợp đồng, thanh toán và các thủ tục liên quan đến cấp giấy chứng nhận.

Với người nước ngoài, những khó khăn này có thể lớn hơn do khác biệt về ngôn ngữ, cách thức thực hiện thủ tục hành chính và khả năng tiếp cận thông tin. Từ đó, GS.TS. Hoàng Văn Cường đặt vấn đề Bắc Ninh có thể nghiên cứu thí điểm một mô hình trung tâm dịch vụ độc lập dành cho người nước ngoài mua nhà, có sự kiểm soát của cơ quan quản lý nhà nước.

Theo mô hình được đề xuất, trung tâm sẽ cung cấp thông tin xác thực về bất động sản, hỗ trợ hợp đồng đa ngôn ngữ, thanh toán và thực hiện các thủ tục liên quan, để người mua có thể hoàn tất giao dịch và nhận giấy chứng nhận mà không phải tự thực hiện từng công đoạn riêng lẻ.

Cuối cùng là vai trò của chính quyền. Theo GS.TS. Hoàng Văn Cường, bên cạnh việc tạo lập nguồn cung và tháo gỡ thủ tục, Bắc Ninh cần bảo đảm môi trường sống an ninh, an toàn cho cộng đồng người nước ngoài; đồng thời có cơ chế xử lý nhanh chóng, công bằng các tranh chấp và thủ tục pháp lý liên quan đến quyền tài sản.

Ông cho rằng năm nhóm vấn đề trên chưa phải toàn bộ những nội dung cần giải quyết để phát triển thị trường nhà ở cho người nước ngoài, nhưng là những vấn đề cốt yếu cần được làm rõ. Hội thảo vì vậy nên được nhìn như một diễn đàn đối thoại giữa chính quyền, nhà đầu tư, doanh nghiệp bất động sản, khách hàng tiềm năng là các doanh nghiệp và người nước ngoài đang làm việc tại Bắc Ninh, cùng các chuyên gia, nhà khoa học.

Mục tiêu cuối cùng, theo GS.TS Hoàng Văn Cường, không chỉ là thúc đẩy giao dịch nhà ở cho người nước ngoài, mà còn hình thành một thị trường minh bạch, chuyên nghiệp và bền vững, qua đó tạo dựng không gian sống phù hợp cho cộng đồng quốc tế tại Bắc Ninh.

Trong quá trình cạnh tranh thu hút FDI, lợi thế của Bắc Ninh vì thế không chỉ nằm ở diện tích khu công nghiệp, giá thuê đất hay các chính sách ưu đãi đầu tư. Một yếu tố ngày càng quan trọng là khả năng tạo ra môi trường sống an toàn, thuận tiện, có dịch vụ chất lượng và bảo đảm quyền lợi hợp pháp cho những người nước ngoài đến làm việc, đầu tư và sinh sống lâu dài.