“Thị trường bất động sản Việt Nam phát triển nhanh cùng với tăng trưởng kinh tế, quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa và dòng vốn đầu tư nước ngoài gia tăng. Tuy nhiên, trong khi thị trường nhà ở trong nước sôi động, thị trường nhà ở dành cho người nước ngoài vẫn còn khá khiêm tốn. Theo số liệu của Bộ Xây dựng, lũy kế đến nay, cả nước có 6.188 căn nhà do tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu đã được cấp giấy chứng nhận. Tính riêng từ khi Luật Nhà ở năm 2023 có hiệu lực, có 1.519 cá nhân nước ngoài mua và sở hữu căn hộ chung cư. Con số này còn nhỏ so với khoảng 160.000 người nước ngoài đang sinh sống, làm việc và đủ điều kiện mua nhà tại Việt Nam.

Vấn đề đặt ra là vì sao thị trường nhà ở trong nước phát triển mạnh nhưng phân khúc dành cho người nước ngoài chưa tương xứng. Nguyên nhân có thể đến từ nguồn cung chưa phù hợp, nhu cầu của người nước ngoài chủ yếu là thuê nhà, hay những vướng mắc về chính sách, pháp luật và thủ tục giao dịch. Để phát triển thị trường này, cần làm rõ một số vấn đề cốt lõi.

Thứ nhất, khung pháp lý về quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài. Luật Nhà ở năm 2023 đã quy định về đối tượng, điều kiện, hình thức, hạn mức, quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài khi sở hữu nhà tại Việt Nam. Tuy nhiên, cần tiếp tục làm rõ những khó khăn phát sinh trong quá trình thực hiện, cũng như sự khác biệt trong cách áp dụng quy định tại các địa phương. Đặc biệt, những đề xuất sửa đổi pháp luật liên quan đến phạm vi nhà ở người nước ngoài được sở hữu cần được xem xét thận trọng, bảo đảm tính minh bạch và khả năng dự báo của chính sách.

Thứ hai, nguồn cung. Người nước ngoài chỉ được sở hữu nhà ở tại những dự án, khu vực đáp ứng điều kiện theo quy định, đồng thời phải tuân thủ giới hạn về tỷ lệ căn hộ được sở hữu trong mỗi tòa nhà. Bên cạnh điều kiện pháp lý, sản phẩm nhà ở còn phải đáp ứng yêu cầu về chất lượng không gian sống, tiện ích, giao thông, dịch vụ bảo trì, bảo dưỡng và hỗ trợ đa ngôn ngữ. Vì vậy, không thể chỉ tính số lượng căn hộ hiện có mà cần đánh giá mức độ phù hợp của sản phẩm với nhu cầu thực tế, từ vị trí, chất lượng, giá bán, giá thuê đến chi phí vận hành và khả năng khai thác cho thuê.

Thứ ba, xác định đúng nhu cầu của khách hàng. Không nên mặc nhiên cho rằng người nước ngoài đến Việt Nam làm việc đều có nhu cầu mua nhà. Quyết định thuê hay mua phụ thuộc vào thời gian lưu trú, đặc điểm công việc, điều kiện gia đình, ngân sách và kỳ vọng đầu tư. Cần lắng nghe trực tiếp người nước ngoài và các doanh nghiệp sử dụng lao động quốc tế để xác định nhu cầu về loại hình nhà ở, vị trí, thời hạn sử dụng cũng như những rào cản khiến họ chưa lựa chọn mua nhà.

Thứ tư, thủ tục giao dịch và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. Ngay cả người Việt Nam cũng thường gặp khó khăn khi kiểm chứng thông tin bất động sản, đánh giá hợp đồng, thực hiện thanh toán và hoàn tất hồ sơ pháp lý. Với người nước ngoài, những trở ngại này còn lớn hơn do khác biệt về ngôn ngữ và sự thiếu quen thuộc với thủ tục hành chính. Một hướng có thể nghiên cứu là mô hình trung tâm dịch vụ mua nhà độc lập với bên bán, hoạt động dưới sự giám sát của cơ quan quản lý. Trung tâm này có thể cung cấp thông tin xác thực về bất động sản, hỗ trợ hợp đồng đa ngôn ngữ và thực hiện các thủ tục liên quan, qua đó giảm rủi ro cho người mua.

Thứ năm, trách nhiệm của chính quyền trong bảo đảm môi trường sống an toàn và bảo vệ quyền tài sản. Người nước ngoài cần được tiếp cận các cơ chế giải quyết tranh chấp và thủ tục pháp lý rõ ràng, công bằng, kịp thời. Khi quyền sở hữu được bảo đảm, thông tin thị trường minh bạch, nguồn cung đáp ứng nhu cầu và giao dịch thuận tiện hơn, thị trường nhà ở dành cho người nước ngoài mới có điều kiện phát triển bền vững, đồng thời góp phần nâng cao sức hấp dẫn của Việt Nam đối với chuyên gia quốc tế và dòng vốn đầu tư nước ngoài”.

“Thực tế cho thấy người nước ngoài khi mua nhà tại Việt Nam thường ưu tiên các khu vực đô thị trung tâm nhờ lợi thế về hạ tầng và dịch vụ. Tuy nhiên, không phải khách hàng nào cũng có nhu cầu sở hữu nhà ở phân khúc cao cấp. Vì vậy, nguồn cung cần được phát triển phù hợp với nhu cầu thực tế của từng nhóm khách hàng.

Nhu cầu sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam còn tiềm năng phát triển, góp phần hấp thụ một phần nguồn cung, thúc đẩy cải thiện dịch vụ đô thị và tạo việc làm. Tuy nhiên, không thể mặc nhiên coi nhóm khách hàng này là đầu ra cho các sản phẩm bất động sản hạng sang. Thị trường chỉ có thể phát triển bền vững khi sản phẩm đáp ứng nhu cầu sử dụng thực tế và được vận hành hiệu quả.

Để nắm bắt cơ hội này, các chủ đầu tư cần tập trung vào ba vấn đề.

Thứ nhất, nghiên cứu kỹ đặc điểm khách hàng theo quốc tịch, thời gian lưu trú, nhu cầu gia đình, khả năng chi trả và địa điểm làm việc. Trên cơ sở đó, thiết kế sản phẩm phù hợp với cả nhu cầu trong nước và nhu cầu của người nước ngoài, thay vì mặc định khách hàng quốc tế luôn sẵn sàng trả mức giá cao.

Thứ hai, chủ động làm việc với các doanh nghiệp FDI, khu công nghiệp và đơn vị sử dụng lao động nước ngoài ngay từ giai đoạn chuẩn bị dự án. Nhu cầu thuê nhà theo nhóm, thời hạn hợp đồng và tiêu chuẩn dịch vụ cần được xem là những dữ liệu đầu vào quan trọng để xác định quy mô, loại hình và phương án phát triển nguồn cung.

Thứ ba, xây dựng bộ phận hỗ trợ khách hàng quốc tế có khả năng giao tiếp bằng ngoại ngữ, am hiểu pháp luật và văn hóa giao dịch. Bộ phận này cần hỗ trợ khách hàng kiểm tra thông tin dự án, hợp đồng, phương thức thanh toán và các thủ tục sau giao dịch. Quy trình hỗ trợ nên được chuẩn hóa bằng tài liệu song ngữ, quy định rõ trách nhiệm của từng bên.

Về vai trò của các sàn giao dịch và người môi giới bất động sản, khách hàng nước ngoài thường gặp bất lợi về ngôn ngữ, khả năng tiếp cận thông tin và hiểu biết pháp luật tại Việt Nam, vì vậy, môi giới không thể chỉ dừng lại ở việc giới thiệu sản phẩm, mà cần giải thích rõ điều kiện mua, thuê, thời hạn sở hữu, các khoản chi phí, tình trạng pháp lý và hạn mức sở hữu của dự án. Đối với những thông tin chưa được xác minh, người môi giới phải nói rõ với khách hàng, đặc biệt trước khi khách đặt cọc.

Trong giao dịch thứ cấp, việc người bán là cá nhân Việt Nam hay chủ sở hữu nước ngoài có thể dẫn đến những khác biệt về điều kiện chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng theo quy định của Luật Nhà ở. Việc dự án còn hạn mức sở hữu dành cho người nước ngoài cũng không đồng nghĩa mọi giao dịch cụ thể đều đương nhiên hợp pháp. Do đó, cần có bộ tiêu chí kiểm tra trước giao dịch nhằm bảo vệ quyền lợi của người mua, doanh nghiệp và uy tín của nghề môi giới.

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cần xây dựng bộ tiêu chí kiểm tra trước giao dịch dành cho khách hàng nước ngoài, tập trung vào tư cách người mua, tính pháp lý của dự án, hạn mức sở hữu, thời hạn sở hữu và nghĩa vụ tài chính. Cùng với đó, cần tổ chức tập huấn cho đội ngũ môi giới về tư vấn đa ngôn ngữ, đạo đức nghề nghiệp và các giới hạn pháp lý trong giao dịch với người nước ngoài; đồng thời, phối hợp xây dựng các báo cáo khảo sát thị trường định kỳ theo khu vực và nhóm sản phẩm”.

“Hiện nay, Thành phố Bắc Ninh có 20 dự án nhà ở thương mại đã được công bố đủ điều kiện để tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở, với quy mô hơn 2.900 căn. Trong đó, 13 dự án được công bố trước ngày 1/8/2024 theo Luật Nhà ở năm 2014, với quy mô khoảng 1.100 căn; 7 dự án được công bố sau ngày 1/8/2024 theo Luật Nhà ở năm 2023, với quy mô khoảng 1.800 căn. Các dự án chủ yếu tập trung tại những khu đô thị trung tâm.

Bên cạnh đó, trên địa bàn đã hình thành các dự án nhà ở cho thuê và nhà lưu trú công nhân tại các khu công nghiệp, được phép cho doanh nghiệp thuê để bố trí chỗ ở cho chuyên gia, người lao động nước ngoài, với quy mô hơn 6.000 căn.

Qua rà soát, nguồn cung nhà ở trên địa bàn thành phố về cơ bản đã hình thành. Tuy nhiên, nguồn cung thực sự phù hợp, có khả năng tiếp cận và đáp ứng nhu cầu sở hữu nhà ở của người nước ngoài vẫn chưa tương xứng với nhu cầu thực tế. Từ thực tiễn thực hiện chức năng quản lý nhà nước về nhà ở và thị trường bất động sản, một số vấn đề cần tiếp tục được quan tâm, gồm thể chế pháp luật; công khai thông tin và khả năng tiếp cận thông tin của người nước ngoài; cơ chế phối hợp giữa các cơ quan; và cơ sở dữ liệu phục vụ quản lý.

Trên cơ sở thực trạng này, Sở Xây dựng xác định 4 định hướng trọng tâm để triển khai trong thời gian tới.

Thứ nhất, tiếp tục rà soát nguồn cung nhà ở đủ điều kiện. Sở phối hợp với các cơ quan, đơn vị liên quan rà soát các dự án nhà ở thương mại trên địa bàn, xác định cụ thể những dự án đủ điều kiện và số lượng nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được phép sở hữu theo quy định. Đồng thời, nghiên cứu, đánh giá sự phân bố nguồn cung so với các khu vực tập trung đông chuyên gia, kỹ sư và người lao động nước ngoài, làm cơ sở tham mưu định hướng phát triển nhà ở phù hợp.

Thứ hai, nâng cao tính công khai và khả năng tiếp cận thông tin. Sở nghiên cứu phương thức công khai thông tin theo hướng tập trung, thống nhất, dễ tiếp cận và thường xuyên cập nhật, tạo điều kiện để người nước ngoài, doanh nghiệp và chủ đầu tư chủ động tìm hiểu thông tin về nhà ở trên địa bàn.

Thứ ba, tăng cường kết nối cung - cầu. Để triển khai hiệu quả, cần có sự phối hợp giữa cơ quan quản lý nhà nước, chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp sử dụng lao động nước ngoài và các tổ chức liên quan nhằm nắm bắt nhu cầu thực tế, từ đó định hướng phát triển các sản phẩm nhà ở phù hợp với từng nhóm đối tượng.

Thứ tư, xây dựng cổng dữ liệu hoặc cẩm nang trực tuyến đa ngôn ngữ. Đây sẽ là kênh cung cấp thông tin quan trọng về các dự án nhà ở, bao gồm vị trí, loại hình, quy mô dự án; số lượng nhà ở được phép bán cho tổ chức, cá nhân nước ngoài; tình trạng pháp lý và điều kiện giao dịch; các quy định, thủ tục liên quan; cùng thông tin liên hệ của chủ đầu tư và cơ quan có thẩm quyền”.

“Là doanh nghiệp FDI hoạt động tại Khu công nghiệp VSIP với hơn 300 lao động nước ngoài, chúng tôi hiện bố trí chỗ ở cho chuyên gia gần nơi làm việc, chủ yếu tại các khu chung cư hoặc tòa nhà có mô hình vận hành tương tự khách sạn.

Trên thực tế, doanh nghiệp có thể lựa chọn nhiều hình thức lưu trú, như thuê căn hộ riêng lẻ, căn hộ dịch vụ, khách sạn dài hạn hoặc để chuyên gia chủ động lựa chọn nơi ở trong phạm vi ngân sách và chính sách hỗ trợ của công ty. Mỗi hình thức đều có những ưu điểm riêng, nhưng điều quan trọng là phải phù hợp với nhu cầu của chuyên gia và điều kiện vận hành của doanh nghiệp.

Theo tôi, nhà ở cho chuyên gia nước ngoài không đơn thuần là vấn đề phúc lợi, mà còn liên quan trực tiếp đến hiệu quả quản trị nhân sự, khả năng thu hút nhân tài quốc tế và sự ổn định trong hoạt động sản xuất, kinh doanh. Khó khăn hiện nay không chỉ nằm ở số lượng nhà ở, mà còn ở sự thiếu hụt nguồn cung phù hợp về vị trí, chất lượng, giá thuê, dịch vụ đi kèm và tiện ích. Đối với chuyên gia nước ngoài, nơi ở cần bảo đảm an ninh, tiện nghi, môi trường sống tốt và thuận tiện di chuyển đến nơi làm việc.

Nếu chỗ ở phân tán, cách xa khu công nghiệp hoặc chất lượng dịch vụ thiếu ổn định, doanh nghiệp sẽ phải gánh thêm chi phí đưa đón, thời gian quản lý và xử lý các vấn đề phát sinh. Việc thuê nhà tại nhiều địa điểm cũng làm gia tăng khối lượng công việc hành chính, từ quản lý hợp đồng, tiền đặt cọc, thanh toán hóa đơn, bàn giao tài sản, bảo trì, gia hạn hợp đồng đến phối hợp thực hiện các thủ tục thông báo lưu trú, đăng ký tạm trú theo quy định.

Vì vậy, điều doanh nghiệp mong muốn không chỉ là có thêm nguồn cung căn hộ, mà còn là một hệ thống nhà ở có chất lượng ổn định, thông tin minh bạch, chi phí hợp lý và dịch vụ chuyên nghiệp. Khi đáp ứng được những điều kiện này, doanh nghiệp có thể giảm chi phí quản lý gián tiếp, sử dụng hiệu quả nguồn lực và giúp chuyên gia nước ngoài yên tâm làm việc, gắn bó lâu dài với công ty”.

“Qua quá trình triển khai các dự án và tiếp xúc với khách hàng nước ngoài, chúng tôi nhận thấy có ba yếu tố quan trọng chi phối quyết định lựa chọn nhà ở.

Thứ nhất, khả năng kết nối thuận tiện giữa nơi ở và nơi làm việc, đặc biệt là các khu công nghiệp, cùng khả năng tiếp cận những dịch vụ thiết yếu. Thứ hai, chất lượng sản phẩm và môi trường sống. Thứ ba, hiệu quả tài chính, trong đó giá nhà cần phù hợp với ngân sách, đồng thời có sự linh hoạt về phương thức thuê, mua và khả năng khai thác cho thuê lại.

Nhu cầu về nhà ở cũng khác nhau tùy theo từng nhóm khách hàng, từ kỹ sư, chuyên gia, quản lý cấp trung đến lãnh đạo cấp cao. Mỗi nhóm có những yêu cầu riêng, song nhìn chung, chuyên gia và lãnh đạo quốc tế thường cần những sản phẩm nhà ở chất lượng cao, đi kèm hệ thống tiện ích và dịch vụ đồng bộ.

Tại Bắc Ninh, cơ cấu dòng vốn FDI có những đặc điểm riêng so với nhiều địa phương khác, khi phần lớn doanh nghiệp và tập đoàn nước ngoài tập trung vào lĩnh vực công nghiệp công nghệ cao. Điều này kéo theo những yêu cầu ngày càng cao về chất lượng sống của đội ngũ chuyên gia, quản lý và lãnh đạo cấp cao làm việc tại địa phương.

Tuy nhiên, thị trường Bắc Ninh hiện vẫn thiếu các khu chung cư cao cấp có quy mô, chất lượng và hệ thống tiện ích tương tự những dự án như Landmark, Keangnam hay Lotte tại Hà Nội. Đây là khoảng trống cần được quan tâm nhằm đa dạng hóa nguồn cung, đáp ứng tốt hơn nhu cầu của khách hàng nước ngoài.

Phát triển các sản phẩm nhà ở phù hợp không chỉ góp phần thu hút mà còn giúp giữ chân chuyên gia và lãnh đạo quốc tế, tạo điều kiện để họ yên tâm làm việc và gắn bó lâu dài với Bắc Ninh”.

“Sau khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, người nước ngoài về cơ bản được thực hiện các quyền của chủ sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam. Tuy nhiên, quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài có những giới hạn nhất định về thời hạn và điều kiện chuyển nhượng, tặng cho.

Theo điểm c, d khoản 2 Điều 20 Luật Nhà ở năm 2023, đối với cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở thông qua các giao dịch mua bán, thuê mua, tặng cho hoặc nhận thừa kế, thời hạn sở hữu theo thỏa thuận không quá 50 năm kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận. Nếu có nhu cầu, chủ sở hữu có thể được gia hạn một lần với thời hạn không quá 50 năm. Thời hạn sở hữu phải được ghi rõ trong Giấy chứng nhận.

Trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam đang sinh sống tại Việt Nam, người đó được sở hữu nhà ở và có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam. Nếu kết hôn với người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở và có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như người Việt Nam định cư ở nước ngoài.

Đối với tổ chức nước ngoài, thời hạn sở hữu nhà ở được xác định theo thỏa thuận trong giao dịch mua bán, thuê mua, tặng cho hoặc nhận thừa kế, nhưng không vượt quá thời hạn ghi trong Giấy chứng nhận đầu tư cấp cho tổ chức đó, bao gồm cả thời gian được gia hạn. Thời hạn sở hữu được tính từ ngày tổ chức được cấp Giấy chứng nhận và phải được ghi rõ trong giấy này.

Trước khi hết thời hạn sở hữu nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở năm 2023, chủ sở hữu có thể trực tiếp hoặc ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác thực hiện việc bán hoặc tặng cho nhà ở đó cho đối tượng thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Nếu hết thời hạn sở hữu mà chủ sở hữu không thực hiện việc bán hoặc tặng cho theo quy định, nhà ở sẽ thuộc tài sản công.

Để quá trình tìm kiếm, sở hữu và thực hiện các quyền liên quan đến nhà ở tại Việt Nam diễn ra thuận lợi, người nước ngoài cần chủ động tìm hiểu hệ thống pháp luật Việt Nam, đặc biệt là những quy định áp dụng đối với người nước ngoài và các quy định có liên quan tại từng địa phương.

Hiện nay, hệ thống dịch vụ công tại Việt Nam ngày càng được phát triển, cùng với việc triển khai định danh bất động sản, đăng ký và tra cứu thông tin, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người dân tiếp cận dữ liệu. Tại Bắc Ninh, địa phương đã công bố thông tin về danh mục dự án đủ điều kiện bán nhà ở cho người nước ngoài, số lượng căn hộ được phép bán và tình trạng giao dịch của từng căn hộ.

Bên cạnh đó, người nước ngoài có nhu cầu mua nhà có thể tìm đến các trung tâm tư vấn, công ty luật hoặc luật sư chuyên về bất động sản để được hướng dẫn về quy trình, thủ tục pháp lý liên quan đến việc xác lập quyền sở hữu và thực hiện các quyền của chủ sở hữu. Khi phát sinh vướng mắc hoặc tranh chấp, người mua cần liên hệ với cơ quan có thẩm quyền, trung tâm tư vấn hoặc luật sư để được hỗ trợ, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình”.

Nội dung đầy đủ bài viết được đăng tải trên Tạp chí Kinh tế Việt Nam số 43-2026 phát hành ngày 26/10/2026. Kính mời Quý độc giả tìm đọc tại đây: 

Link: https://premium.vneconomy.vn/dat-mua/an-pham/tap-chi-kinh-te-viet-nam-so-43-2026.html