Thưa ông, có thể nói chưa bao giờ thị trường bất động sản lại nhận được sự quan tâm nhiều của các cấp, các ngành như trong năm nay. Những cuộc tọa đàm, diễn đàn, họp bàn… về bất động sản diễn ra liên tục. Tại những sự kiện mà ông tham dự, chủ đề được đưa ra bàn thảo nhiều nhất là gì?

Chủ đề được bàn thảo nhiều nhất là về nhà ở xã hội, sau đó là các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, như: thể chế pháp lý, nguồn vốn…

Với những nỗ lực từ phía Chính phủ, các bộ, ngành, địa phương trong công tác này, theo ông, đến nay có bao nhiêu % khó khăn của thị trường bất động sản đã được giải quyết?

Về định lượng, gần như không đo được. Còn nếu thống kê những dự án đã được các địa phương cũng như Tổ công tác của Thủ tướng phân loại, phân tích nguyên nhân và tìm giải pháp gỡ vướng thì lên đến khoảng 500 dự án. Tuy nhiên, kết quả xử lý sau tháo gỡ thực sự chưa cao. Số dự án có kết quả rất ít, chủ yếu nằm ở giai đoạn cuối trong quá trình tháo gỡ và gặp những vướng mắc có tính chất không phức tạp, không nghiêm trọng như: vướng các vấn đề về quy hoạch, cấp phép, hay vấn đề liên quan đến quyết định, chứng nhận đầu tư. Còn những vướng mắc nghiêm trọng hơn như vấn đề về nhà ở, về chuyển đổi mục đích sử dụng đất, vấn đề định giá đất… chiếm tỷ trọng rất lớn trong số những vướng mắc, nhưng do liên quan đến quy định pháp luật (còn nhiều bất cập), nên rất khó giải quyết. Phần lớn các dự án vẫn đang trong quá trình tháo gỡ, vì vậy, đến nay, chưa có kết quả.

Khi những khó khăn chưa được giải quyết triệt để thì sẽ ảnh hưởng thế nào đến hoạt động của các doanh nghiệp bất động sản nói chung và doanh nghiệp môi giới bất động sản nói riêng, thưa ông?

Các đơn vị môi giới bất động sản thường phải phụ thuộc vào nguồn cung từ chủ đầu tư, nhu cầu của khách hàng và dòng tiền trên thị trường, những yếu tố này hiện đều không thuận lợi.

Thứ nhất, về nguồn cung, hầu như không có dự án mới đủ điều kiện pháp lý để được bán hàng. Nguồn cung ít ỏi trên thị trường lại dường như không phục vụ cho nhu cầu thực tế mà chủ yếu phục vụ cho nhu cầu đầu tư. Song, trong bối cảnh kinh tế suy giảm, người dân hạn chế đầu tư, nên việc chào bán, tiếp thị hàng hóa của môi giới bất động sản rất khó khăn.

Thứ hai, là nhu cầu sụt giảm, dẫn đến là khó tìm khách. Môi giới tìm mọi cách chào hàng, quảng cáo, giới thiệu, từ những cách truyền thống đến hiện đại đều không mang lại hiệu quả.

Thứ ba, nói đến hoạt động mua - bán thì phải có dòng vốn. Nhưng các nguồn vốn cũng lại đang “tắc”.

Đó là những yếu tố làm suy yếu các doanh nghiệp bất động sản, suy yếu thị trường và cũng là nguyên nhân mà môi giới bất động sản không có gì để hoạt động: không có hàng hóa, không có người mua và không có tiền. Do đó, nhiều nhân lực trong ngành này không thể trụ được lâu, phải chuyển sang làm nghề chạy xe ôm công nghệ, lao động phổ thông, hay trở về với nghề cũ của họ. Tỷ lệ môi giới “rơi rụng” trong năm 2023, tính nhanh cũng vào khoảng 70%, trong số đó phần lớn là các môi giới tay ngang, môi giới không chuyên.

Trong số những môi giới chuyên nghiệp (tức là có thâm niên, được đào tạo bài bản), do sự cạnh tranh khốc liệt của thị trường, tình hình khó khăn của thị trường cũng khoảng phân nửa đã rút lui. Số còn trụ lại là những người vừa yêu nghề, vừa có bản lĩnh và kiên trì. Họ tranh thủ những lúc không bán được hàng thì học hỏi, nâng cao tính chuyên nghiệp và khả năng thích ứng. Song, nhóm này cũng không nhiều, trên cả nước chắc chỉ còn khoảng 50-70 ngàn môi giới, “bám” vào một số công ty, một số sàn đang nỗ lực giữ được bộ máy cơ bản. Một số môi giới viên trong nhóm này cũng phải chuyển sang làm cộng tác viên.

Như ông đã nói, vướng mắc khó gỡ nhất của thị trường bất động sản hiện nay là vấn đề pháp lý. Mới đây, Quốc hội đã thông qua Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), điều này sẽ mang lại những chuyển biến gì cho thị trường bất động sản và các chủ thể liên quan?

Thực chất, những vướng mắc về thể chế ở đây không chỉ liên quan đến một vài luật mà nó diễn ra ở hàng chục luật, sự mâu thuẫn, không đồng bộ của hệ thống luật rất phức tạp, nhằng nhịt. Các luật mâu thuẫn nhau nhưng về cơ bản, luật nào có liên quan đến phát triển, đến đầu tư, kinh doanh bất động sản đều liên quan đến Luật Đất đai.

Kỳ họp Quốc hội vừa rồi đã phê duyệt được một số luật nhưng chưa phải là tất cả. Trong kế hoạch, có những luật rất quan trọng liên quan đến thị trường bất động sản như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đầu tư công, Luật Đấu thầu và Luật Đất đai. Nhưng Luật Đất đai (sửa đổi) hiện nay, chưa được phê duyệt nên những luật đã được thông qua đợt này để triển khai thực tế cũng khó, bởi vì có nhiều điểm liên quan đến Luật Đất đai.

Bên cạnh đó, nếu như trong giai đoạn tới mà Luật Đất đai (sửa đổi) được thông qua nhưng lại không phù hợp với các luật đã được áp dụng thì lại gây ra những mâu thuẫn tiếp theo, mà đã mâu thuẫn tiếp thì sẽ phức tạp hơn rất nhiều. Do đó, với những luật có liên quan đến thị trường bất động sản, Quốc hội đều cân nhắc cẩn trọng. Quốc hội đã thông qua Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) nhưng đến tận năm 2025 mới có hiệu lực. Như vậy, việc tháo gỡ về thể chế ở giai đoạn đầu năm 2024 sắp tới khả năng cũng chỉ tạo ra được niềm tin cho các nhà đầu tư, các nhà phát triển bất động sản rằng những vướng mắc liên quan đến những luật này thì cơ bản là đã có hướng giải quyết, tuy nhiên còn phải chờ Luật Đất đai (sửa đổi) được thông qua. Do đó, cũng chưa có nhiều tác động lắm đến việc giải quyết dứt điểm những điểm “nghẽn” của thị trường liên quan đến vấn đề thể chế.

Trong bối cảnh đó, theo ông, các doanh nghiệp bất động sản cần phải làm gì để tự cứu mình?

Trên thực tế, nhiều năm nay, các doanh nghiệp đã phải nỗ lực tự cứu mình. Chúng tôi thấy rằng các doanh nghiệp bất động sản đều rất tích cực vươn lên, vượt khó thông qua tái cấu trúc, tinh gọn bộ máy, giản lược các chi phí cồng kềnh và tái cấu trúc sản phẩm, dự án của họ theo hướng phù hợp hơn với nhu cầu thị trường để duy trì hoạt động kinh doanh và tồn tại trên thị trường. Tuy nhiên, họ cũng có những vướng mắc và cũng lại liên quan đến các vấn đề thể chế như như chuyển đổi từ chức năng này sang chức năng khác. Chẳng hạn như khi điều chỉnh quy hoạch, nhiều thứ phải điều chỉnh nhưng trong giai đoạn này, hầu hết các địa phương đều “án binh bất động”, dẫn đến việc phê duyệt, điều chỉnh các dự án rất khó khăn.

Do đó, sự nỗ lực của doanh nghiệp đôi khi cũng gặp cản trở, bị thiếu sự hỗ trợ, đặc biệt từ phía cơ quan chính quyền địa phương, nên hiệu quả đang còn ở mức rất thấp.

Trước đây, chúng tôi thống kê lại và dự báo là với tình hình này thì đến cuối năm 2023, may ra còn khoảng trên 40% doanh nghiệp có thể tồn tại để bước sang năm 2024 nhưng với tâm thế cũng rất yếu. Đến nay, thực tế diễn ra đang cho thấy dự báo của chúng tôi là đúng.

Vậy, nhìn lại toàn cảnh thị trường bất động sản trong năm 2023, ông có nhận xét gì?

Năm 2023 là năm đầy chông gai của các doanh nghiệp bất động sản. Sức khoẻ của cả thị trường yếu, doanh nghiệp cũng yếu. Như tôi đã phân tích ở trên, nguồn cung không có, lực cầu thì sụt giảm, dòng tiền bị “tắc nghẽn”, dẫn đến nhiều cái “ách tắc” trên thị trường. Riêng với doanh nghiệp, nhiều dự án vẫn phải “đắp chiếu” chờ phê duyệt, chờ thể chế; dòng tiền thì bị hạn chế, siết chặt, doanh nghiệp không tiếp cận được nguồn vốn, giống như cơ thể bị thiếu ôxy, không kích hoạt được các hoạt động và phải dừng lại.

Nhân viên, công nhân phải nghỉ việc, các sản phẩm cung cấp cho các dự án cũng phải dừng theo, tạo nên chuỗi khó khăn có tính dây chuyền cho nhiều ngành nghề, dẫn đến cả nền kinh tế cũng bị ảnh hưởng. Bởi bất động sản chiếm tới gần 15% GDP và nó lan tỏa, ảnh hưởng trực tiếp thêm khoảng 30-40 ngành nghề khác nữa (cũng chiếm khoảng 17-18% GDP nữa), chưa nói đến các lĩnh vực gián tiếp như logistics, hàng hóa gia dụng… Từ đó, làm nền kinh tế suy yếu, dẫn đến thu nhập giảm sút, người ta cũng hạn chế mua nhà, hạn chế đầu tư bất động sản…

Chúng tôi ghi nhận trong năm 2023, nhờ sự “vào cuộc” của Chính phủ, Chính quyền địa phương và của doanh nghiệp, thị trường đã có dấu hiệu tốt hơn, giao dịch nhiều hơn, nhưng mới chỉ đạt được một phần rất nhỏ so với thời kỳ phát triển bình thường. Ví dụ quý 3/2023, cả nước đạt 6.000 giao dịch bất động sản, tăng gấp đôi so với quý 1 (đạt 2.700 giao dịch) nhưng con số này cũng chỉ bằng 10% của 1 quý ở giai đoạn thị trường phát triển bình thường (50-60 ngàn giao dịch) và quá nhỏ so với một thị trường có lực cầu rất cao như Việt Nam.

Như vậy, chúng tôi đánh giá điều này mới mang tính thúc đẩy tinh thần nhiều hơn là hiệu quả của thị trường.

Chúng ta thấy rằng động thái của Chính phủ và các bộ ngành cũng khá quyết liệt. Rất nhiều những vấn đề đã được Thủ tướng Chính phủ trực diện tháo gỡ. Ví dụ như việc ra văn bản chỉ đạo ngân hàng điều chỉnh lãi suất; tháo gỡ nhiều điểm nghẽn liên quan đến bất động sản du lịch; phát hành trái phiếu…

Mặc dù mong muốn của Chính phủ rất lớn nhưng vẫn có những vướng mắc do những văn bản này chưa thể thực sự có cách giải quyết hiệu quả vì vẫn liên quan đến thể chế, liên quan đến các Bộ luật. Chúng tôi đánh giá nếu chưa giải quyết xong toàn bộ hệ thống pháp luật cho có tính thống nhất, đồng bộ, thì chỉ cần một điểm “nghẽn” cũng không có ai dám quyết, dự án vẫn không được duyệt, vẫn nằm đấy và vẫn “tắc”. Các doanh nghiệp bất động sản vẫn phải chờ đợi, không có nguồn thu nhưng vẫn phải chi phí lớn để tồn tại; nguồn cung nhà ở trên thị trường chưa được cải thiện; khi dự án chưa hoạt động được thì câu chuyện khó tiếp cận nguồn vốn cũng lại diễn ra… càng khiến khó khăn của thị trường thêm trầm trọng.

Trong khó khăn đó, liệu có tìm ra điểm sáng trên thị trường và cơ hội cho các doanh nghiệp bất động sản?

Hiện, nhu cầu nhà ở của người dân rất lớn nhưng trong những năm qua, giá nhà tăng quá cao. Một căn nhà bình dân nhất thì cũng có giá vài tỷ mà người dân, đặc biệt là những người lao động, công nhân, công chức chỉ hưởng lương, để mua được cái nhà vài trăm triệu thôi cũng đã khó.

Với nhu cầu lớn, cùng hàng loạt chính sách của Chính phủ về phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp như: đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội và có các ưu đãi, gói 12.000 tỷ đồng,… đây chính là cơ hội lớn cho các nhà phát triển bất động sản. Các doanh nghiệp cần chuyển sang phân khúc nhà ở bình dân, nhà ở xã hội (chiếm tới 70-80% nhu cầu trên thị trường). Nếu dòng sản phẩm này được đồng loạt phát triển trên các địa phương trọng điểm, thị trường có nguồn cung thì sẽ có giao dịch, từ đó, sẽ tác động dây chuyền theo hướng tích cực đến những lĩnh vực khác, góp phần kích hoạt, thúc đẩy các hoạt động kinh tế.

Nếu xu hướng này diễn ra, thì theo ông, bao giờ thị trường bất động sản sẽ hồi phục?

Với các hoạt động liên quan đến vấn đề thể chế thì không thể nhanh được, mà cần có độ trễ nhất định. Trong khi độ trễ của thị trường bất động sản thường dài hơn so với các lĩnh vực khác. Cho nên, chúng tôi cho rằng nếu ngay từ bây giờ, các cơ quan đồng loạt triển khai những chính sách phù hợp thì thị trường sẽ nhìn thấy những gam sáng tốt hơn vào khoảng giữa năm 2024. Còn trong thời điểm đầu năm tới, theo tôi, thị trường vẫn hoạt động ổn định, có thể tăng trưởng 10-15% so với quý 4/2023 nhưng chưa đủ để làm ấm lại toàn bộ thị trường.

VnEconomy  21/12/2023 10:00

Nội dung bài viết được đăng tải trên Tạp chí Kinh tế Việt Nam số 51-2023 phát hành ngày 18-12-2023. Kính mời Quý độc giả tìm đọc tại đây: 

https://postenp.phaha.vn/chi-tiet-toa-soan/tap-chi-kinh-te-viet-nam