Sự bùng nổ của dịch bệnh Covid-19, nhiều vướng mắc về cơ chế chính sách chưa được tháo gỡ triệt để cùng với những bất cập của nội tại thị trường đang và sẽ còn tác động mạnh tới thị trường bất động sản. Bởi vậy, nhiều ý kiến cho rằng trong cuối năm 2021, thị trường này vẫn phải đối mặt với không ít khó khăn...

Ông Nguyễn Văn Đính, Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản nhận định: ngay từ đầu quý 2/2021, Việt Nam đối diện đợt dịch Covid lần thứ 4. Đợt dịch lần này nguy hiểm nhất, lây lan trên diện rộng và kéo dài nhiều tháng đã gây ảnh hưởng rất lớn cho cả nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng. Từ đầu năm 2020 đến nay, dù lượng cung mới hạn chế nhưng mức độ hấp thụ trên thị trường rất thấp.

TỶ LỆ HẤP THỤ THẤP NHẤT TRONG VÒNG 5 NĂM QUA

Đại diện của Công ty Savills Việt Nam cũng chỉ rõ: dưới những tác động tiêu cực của làn sóng Covid, lượng căn hộ mới mở bán trong quý 2/2021 tại Tp.HCM bị hạn chế. Cộng với số lượng hàng tồn kho thấp từ các quý trước, dẫn tới nguồn cung sơ cấp chỉ đạt 3.700 căn, mức giảm thấp nhất theo năm -18%.

Cũng theo đó, tỷ lệ hấp thụ của phân khúc này xuống tới mức thấp nhất trong vòng 5 năm qua. Tổng lượng giao dịch chỉ gần 1.400 căn, giảm 35% theo quý và 36% theo năm. Các căn hộ hạng B dẫn đầu lượng giao dịch với 49% thị phần, đạt tỉ lệ hấp thụ cao nhất - ở mức 52%.

Trong khi đó, giá bán trung bình tại thị trường sơ cấp tiếp tục tăng, với mức tăng lên đến 15%. Bà Giang Huỳnh, Quản lý cấp cao, bộ phận nghiên cứu Savills Tp.HCM nhận xét: “Khoảng 40% số lượng dự án sơ cấp có giá bán tăng. Việc các dự án sơ cấp có giá bán cao hơn trước, phần lớn đến từ việc chi phí phát triển dự án có xu hướng tăng dần theo thời gian.

Quỹ đất phát triển nhà ở hạn chế, chi phí đất tăng cao, lãi vay, thời gian cấp phép dự án kéo dài, dẫn đến chi phí đầu vào và phát triển dự án của doanh nghiệp càng tăng. Việc thiếu vắng nguồn cung mới cạnh tranh cũng thúc đẩy sự tăng giá cục bộ và chỉ phản ánh yếu tố nguồn cung, chứ không phản ánh tình hình cung - cầu trên thị trường. 

“Ngoài ra, chúng tôi cũng nhận thấy rằng tỷ lệ hấp thụ trong quý thấp, tính chung chỉ đạt 35% bởi ảnh hưởng của đợt bùng phát dịch mới nhất. Điều này đang phản ánh áp lực về nguồn cầu tại thời điểm hiện tại. Nếu tình hình dịch bệnh không sớm được kiểm soát, tình hình cung - cầu của thị trường vẫn sẽ gặp những áp lực tương tự”, Bà Giang Huỳnh cho biết.

Một vấn đề khác của thị trường bất động sản Tp.HCM, theo nhiều chuyên gia là thiếu căn hộ giá phải chăng. Những căn hộ hạng C có giá dưới 2 tỷ đồng đang thu hút được sự quan tâm của đa số người mua trên thị trường. Mặc dù vậy, nguồn cung của phân khúc này chỉ chiếm dưới 10% tổng nguồn cung sơ cấp tại thành phố, hơn nữa vẫn có xu hướng giảm trong thời gian tới. 

Còn tại Hà Nội, báo cáo của Sở Xây dựng và Hội Môi giới bất động sản đều cho thấy lượng cung đủ điều kiện bán hàng 6 tháng đầu năm 2021 chỉ đạt 42,7% so với cùng kỳ năm 2019, đạt 67,2% so với cùng kỳ 2020.

Trong số 3.725 căn hộ chung cư được đưa ra thị trường trong quý 2 vừa qua, căn hộ thuộc phân khúc cao cấp chiếm 28% (1.052 sản phẩm); trung cấp chiếm 64% (2.374 sản phẩm); phân khúc bình dân chỉ chiếm 8% (300 sản phẩm) và ngày càng chiếm tỷ trọng thấp.

Hầu hết nguồn cung trên thị trường trong quý này được chào bán từ 11 dự án đã mở bán từ trước chứ không có dự án mới nào được chấp nhận đủ điều kiện bán hàng. 

Giá căn hộ bình dân, trung cấp không có biến động. Song các dự án thuộc phân khúc cao cấp đã có động thái giảm giá qua các chương trình khuyến mại, quà tặng. Tuy vậy, thị trường chỉ hấp thụ tốt ở những dự án giá bình dân và rất chậm ở phân khúc cao cấp, kể cả những dự án được đánh giá là chất lượng tốt cũng có tỷ lệ hấp thụ không cao. 

Trên toàn thị trường nhà ở, thấp tầng là dòng sản phẩm có tỉ lệ hấp thụ tốt nhất với 49,8%, căn hộ cao cấp có tỉ lệ hấp thụ chỉ đạt 9,2%. Hàng tồn chủ yếu nằm ở căn hộ có giá trên 35 triệu đồng/m2, nhà đất có giá trên 100 triệu đồng/m2. Cùng với đó, ở thị trường thứ cấp đã xuất hiện hiện tượng giảm giá bán đối với các dự án cao cấp.

Nguyên nhân của tình trạng này một phần do giá bán đã neo ở mức cao, một phần do ảnh hưởng của dịch Covid-19. Bên cạnh đó, tín dụng cho vay kinh doanh bất động sản bị siết mạnh đã làm giảm lượng giao dịch từ các nhà đầu tư thứ cấp, đầu cơ.

TRONG NGẮN HẠN KHÓ CÓ CHUYỂN BIẾN

Dự báo về xu hướng của thị trường bất động sản từ nay đến cuối năm, tại một diễn đàn bất động sản gần đây, ông Đỗ Viết Chiến, Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng: thị trường sẽ có cơ hội và thách thức đan xen.

"Với phân khúc nhà ở, nếu kiểm soát được dịch bệnh thì sẽ phát triển nhanh. Riêng thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, ngoài phải chịu tác động mạnh mẽ bởi dịch bệnh, tính pháp lý của thị trường này cũng còn chưa chặt chẽ. Trong thời gian tới, nếu như các điểm nghẽn này được giải quyết thì sẽ trở thành một trong những thị trường phát triển", ông Chiến nói.

 Cũng bàn về vấn đề này, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) nhìn nhận: “Chúng tôi xác định trong thời gian qua vẫn xảy ra một số tồn tại cần tiếp tục bàn, nghiên cứu, lưu ý.

Ví như: cơ cấu sản phẩm còn chưa phù hợp, nguồn cung chung cư cao cấp trở lên nhiều hơn, bất động sản phân khúc trung bình, giá rẻ phục vụ cho đại đa số tầng lớp có nhu cầu thì chưa thể coi là phát triển; giá bất động sản đâu đó đã thiết lập trên một mặt bằng mới, bất chấp đại dịch.

Tiếp theo là vẫn còn xuất hiện một số tình trạng các dự án bất động sản chưa đủ cơ sở pháp lý vẫn tung ra thị trường; vẫn còn tình trạng đầu cơ, thổi giá cục bộ hoặc có biểu hiện lừa đảo trong hoạt động kinh doanh bất động sản, gây ra rủi ro cho thị trường cũng như cho khách hàng”.

Ông Khởi cho rằng trong thời gian tới, thị trường vẫn tiếp tục gặp khó khăn do ảnh hưởng của đại dịch. Giá vật liệu tăng khiến giá bất động sản tăng cao. Các cơ chế về đất đai chưa tháo gỡ kịp thời nên khâu giao đất, cho thuê đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng... vẫn gặp khó khăn. Nhiều địa phương, chính quyền cũng đang triển khai những chính sách mới nhưng chưa thể có chính sách tác động mạnh ngay đến thị trường bất động sản. Phải hết năm 2022 mới có tác động lớn, góp phần giúp thị trường bất động sản phát triển thuận lợi.