Nhìn lại quá trình phát triển của thị trường bất động sản, có thể thấy mỗi chu kỳ lên - xuống đều có sự tương đồng và đều có cơ hội, thách thức đan xen. Nhưng gần đây, trao đổi với Tạp chí Kinh tế Việt Nam / VnEconomy, nhiều đại diện doanh nghiệp bất động chia sẻ rằng: chưa bao giờ thị trường bất động sản lại khó khăn như thời điểm hiện nay. Theo ông, vì sao?

Những ai đã tham gia thị trường bất động sản lâu năm đều thấy mỗi chu kỳ của thị trường đều chịu sự tác động của mỗi yếu tố khác nhau, nhưng khó khăn ở chu kỳ này khác với các giai đoạn trước là do bị tác động kép.

Một là, các doanh nghiệp bất động sản vừa phải trải qua giai đoạn vô cùng khó khăn bởi tác động của đại dịch Covid-19.

Hai là, sau khi thị trường tốt lên, các bên dồn lực chuẩn bị cho chu kỳ mới thì thị trường lại sụt giảm không phanh. Các doanh nghiệp lập tức gặp phải vấn đề nan giải. Đầu tiên là không có phương án dự phòng, vì ngay trước đấy, trong giai đoạn thị trường “sốt nóng”, các bên đều mê trong cơn say, không tính đến khả năng rủi ro. Trong giai đoạn đại dịch, chúng tôi đã hỏi các doanh nghiệp bất động sản là có phương án nào để vượt qua khó khăn này không, thì 70% trả lời là “đang chờ” đại dịch qua đi.

Nhưng sau đại dịch, một số lượng đáng kể các doanh nghiệp “chờ” đó đã bị phá sản. Chỉ những doanh nghiệp nào triển khai phương thức bán hàng mới, tiếp cận với người mua thì “sống sót”. Còn những doanh nghiệp nào chỉ đơn thuần là “ngồi chờ” thì đa phần gặp khó khăn. Đây chính là “cú đấm” đầu tiên của thị trường đối với doanh nghiệp.

Ngay sau đại dịch thì những doanh nghiệp còn tồn tại lại được hưởng “trái ngọt”, bởi năm 2021 đến đầu năm 2022, thị trường bùng nổ mạnh mẽ chưa từng có. Tuy nhiên, trong thời gian đó, có rất nhiều doanh nghiệp môi giới bất động sản cũng tham gia vào quá trình đầu tư, nên họ cũng lại gặp vấn đề ngay khi thị trường rơi vào khó khăn, cũng vì không có phương án B để có dòng tiền.

Yếu tố nữa là sự vướng mắc về pháp lý khiến các dự án bất động sản bị đình trệ, làm sụt giảm nguồn cung, làm mất niềm tin trên thị trường. Vốn bị “chôn” vào các dự án dở dang, doanh nghiệp thì không có nguồn thu, trong khi vẫn phải bỏ chi phí lớn để duy trì hoạt động, khiến sức khỏe doanh nghiệp bị bào mòn trầm trọng.

Ba là, khó khăn trong việc tiếp cận dòng tiền, bao gồm phát hành trái phiếu, tín dụng, vốn huy động từ khách hàng...

Trái phiếu doanh nghiệp được đánh giá là một kênh huy động vốn rất quan trọng để có tiền triển khai các dự án dài hạn. Đã là dài hạn thì rất khó cho doanh nghiệp trong điều kiện phải trả nợ ngắn hạn. Khi gặp các sức ép từ các vụ án cụ thể, chính sách đảo chiều, niềm tin của khách hàng đối với trái phiếu cũng đứt gãy, đồng nghĩa với việc doanh nghiệp cũng bị đứt gãy nguồn vốn.

Mới đây, chúng tôi làm báo cáo phân tích về trái phiếu doanh nghiệp bất động sản thì thấy: trong năm 2021, tổng trái phiếu phát hành ra thị trường là 270 ngàn tỷ đồng, năm 2022 là 52 ngàn tỷ  đồng và năm 2023 là khoảng 70 ngàn tỷ đồng. Như vậy, cả năm 2022 và 2023 cộng lại cũng chưa bằng một nửa của năm 2021. Từ đó, có thể thấy các doanh nghiệp bất động sản đang gặp rất nhiều khó khăn về phát hành trái phiếu.

Với nguồn vốn tín dụng, mặt bằng lãi suất mặc dù có xu hướng giảm nhưng lãi suất cho vay vẫn cao, trên 10%, nên rất các doanh nghiệp rất khó tiếp cận bởi không biết làm gì để có thể trả được mức lãi suất đó. Thực tế này thể hiện ở mức độ tăng trưởng tín dụng của chúng ta đến cuối năm 2023 chỉ đạt khoảng 9%, nên yếu tố về nguồn vốn tín dụng để triển khai dự án là khó khăn. Điều đó thể hiện rất rõ ở các báo cáo của các doanh nghiệp niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán trong các quý vừa qua.

Về nguồn vốn huy động từ khách hàng cũng rất khó, trong bối cảnh thị trường mất niềm tin, nguồn cung khan hiếm như hiện nay. 70 -74% số doanh nghiệp môi giới tham gia khảo sát của chúng tôi trả lời rằng lượng giao dịch quý sau giảm mạnh (giảm 10 – 50%) và rất mạnh (trên 50%) so với quý trước. Như vậy, nhìn thoáng qua, các dấu hiệu trên thị trường có vẻ tốt hơn nhưng thực tế, lượng giao dịch chưa được cải thiện nhiều.

Bên cạnh đó, kinh tế vĩ mô vẫn còn những yếu tố bất định và niềm tin của người mua chưa quay trở lại khiến các doanh nghiệp bất động sản cực kỳ vất vả. Hiện, nhiều đơn vị không đủ tiền trả lương, nhiều doanh nghiệp phải cắt giảm lao động tới 90%, hoặc phải chuyển sang các ngành nghề khác để tồn tại.

Một bức tranh thị trường bất động sản vô cùng ảm đạm! Vậy, liệu có tìm được điểm sáng nào không, thưa ông?

Tất nhiên là có. Trong khó khăn đó, chúng tôi vẫn an ủi nhau rằng khi mọi thứ xấu nhất diễn ra rồi thì thị trường có thể đang ở vùng đáy. Nếu lấy thước đo là số doanh nghiệp phá sản/doanh nghiệp mới thành lập, có thể thấy từ đầu quý 1/2023 đến quý 3/2023, số lượng doanh nghiệp phá sản hoặc gặp vấn đề tài chính, không tồn tại được đã giảm đi rất mạnh; đồng thời, số lượng doanh nghiệp mới thành lập, quay trở lại thị trường đang cao hơn khoảng hai lần so với số doanh nghiệp phá sản. Đấy là tín hiệu đầu tiên phản ánh yếu tố chu kỳ của thị trường, thị trường đang ở vùng đáy lớn để chuẩn bị cho giai đoạn đi lên.

Hiện nay, mức độ quan tâm của người mua trên thị trường dù so với các năm trước vẫn đang giảm, tuy nhiên, nếu xét theo tháng thì cũng bắt đầu gia tăng. Một vài tín hiệu đó cộng với xu hướng lãi suất giảm, hứa hẹn kịch bản thị trường trong năm 2024 có thể sẽ có những gam màu tươi sáng hơn.

Nói đến kịch bản của thị trường, tôi được biết, mới đây, batdongsan.com.vn (PropertyGuru Việt Nam) đã tổ chức Hội nghị Bất động sản Việt Nam năm 2023 với chủ đề “Định hình thị trường trong tương lai”. Theo các diễn giả tại hội nghị, tương lai thị trường bất động sản sẽ được định hình như thế nào?

Khi chúng tôi đưa ra chủ đề “Định hình thị trường trong tương lai” thì đã nhận được nhiều ý kiến trái chiều. Không ít doanh nghiệp còn đang phải tính làm thế nào để có thể tồn tại trong thời điểm hiện nay, chứ nghĩ gì đến tương lai, nhưng cũng có những doanh nghiệp đã chuẩn bị sẵn cho giai đoạn hậu khủng hoảng. Họ nhìn rõ chu kỳ cũng như xu hướng của thị trường trong thời gian tới. Trong đó, có xu hướng sử dụng dữ liệu trong định hình và quyết định giao dịch.

Trước kia, việc ra quyết định mua bán thường dựa trên cảm tính và các thông tin họ tiếp nhận được. Nhưng thời gian gần đây, sự biến động của các yếu tố kinh tế vĩ mô, chính sách, các đại án kinh tế… đã ảnh hưởng mạnh đến thị trường bất động sản, nên các doanh nghiệp và cả người mua rất quan tâm đến dữ liệu.

Khảo sát của chúng tôi về tâm lý, hành vi của người mua nhà, đặc biệt là với bất động sản hình thành trong tương lai, cho thấy người mua nhà ngày càng khó tính hơn. Họ yêu cầu cung cấp dữ liệu trước khi giao dịch để họ ra quyết định: giá nhà khu vực này có tăng không? Tăng bao nhiêu? Dân số có đông không? Hạ tầng nơi đây ảnh hưởng như thế nào đến tiềm năng dự án?... Họ cũng đặc biệt quan tâm đến tiềm lực tài chính của chủ đầu tư - yếu tố quan trọng nhất để đảm bảo hoàn thành được dự án, người mua được bàn giao nhà; uy tín của chủ đầu tư, họ tìm hiểu xem cộng đồng dân cư cũ phản hồi thế nào, chất lượng dự án ra sao?…

Ngoài ra, họ cũng quan tâm nhiều đến tính pháp lý dự án; tiến độ xây dựng, bàn giao có đúng cam kết không?... Chủ đầu tư đáp ứng được mọi yêu cầu thì họ mới mua. Điều đó cũng được thể hiện ở quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi): bắt đầu từ 2025, chủ đầu tư phải đảm bảo nghĩa vụ tài chính với Nhà nước; các nội dung liên quan đến đặt cọc chặt chẽ hơn; đảm bảo hoàn thành tiến độ đến đâu mới được mở bán hàng…

Một xu hướng nữa là sự ảnh hưởng rất mạnh của thương mại điện tử đến thị trường bất động sản, đặc biệt là với nhà phố - phân khúc được coi là “gà đẻ trứng vàng” trong giai đoạn trước đây. Hiện nay, nhà phố tại Hà Nội, TP.HCM đang bị trả lại mặt bằng rất nhiều, khi việc cho thuê ngày càng khó khăn.

Với xu hướng đó, theo ông, bao giờ thị trường bất động sản sẽ khởi sắc trở lại?

Như chúng ta đã trao đổi, thị trường bất động sản đang ở vùng đáy. Nhiều người cũng quan tâm vùng đáy đang như thế nào và nó diễn ra bao lâu? Phân tích về thị trường này, chúng tôi thường đưa ra khái niệm “điểm đảo chiều”. Thống kê về chu kỳ trước của thị trường, từ năm 2007-2014, chúng tôi phát hiện rằng vào quý 2/2013 là thời điểm lần đầu tiên lượng tồn kho trên thị trường giảm 15% trong 7 quý liên tiếp. Tồn kho giảm, tức là lượng giao dịch đã quay trở lại.

Có ba yếu tố ảnh hưởng đến “điểm đảo chiều” này.

Một là, lãi suất huy động tiền gửi 6 tháng của Ngân hàng Nhà nước. Đầu năm 2012, Ngân hàng Nhà nước bắt đầu giảm lãi suất sau đó, mất một năm rưỡi để thị trường bất động sản phản ứng với động thái này.

Hai là, tăng trưởng tín dụng trong quý 2/2012 khoảng 7%, đến năm 2013 tăng lên 13%. Thị trường bất động sản mất khoảng một năm để phản ứng với thông tin trên và bắt đầu đảo chiều.

Ba là, chính sách liên quan đến bất động sản. Năm2014 gói tín dụng 30 ngàn tỷ đồng hỗ trợ thị trường bất động sản, có Luật Đất đai 2013, Luật Kinh doanh bất động sản 2014,… những yếu tố này tác động, tạo ra “điểm đảo chiều” cho thị trường bất động sản và có độ trễ nhất định.

Bây giờ, chúng ta cũng thấy tính lặp lại của các chính sách quản lý nhà nước, bản chất là để điều chỉnh hành vi của các đối tượng tham gia thị trường. Khi có sự lặp lại của chính sách thì hành vi của người tham gia thị trường cũng sẽ có sự lặp lại. Cụ thể, từ quý 2/2022 đến năm 2023, Chính phủ có nhiều chính sách khác nhau, trong đó, có các điểm giống giai đoạn trước: có gói 120 ngàn tỷ đồng; Quốc hội đã thông qua Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và dự kiến sẽ thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) tại các cuộc họp bất thường vào đầu năm 2024…

Về luật, chúng ta đã tìm cách tháo gỡ các điểm nghẽn. Ở cả hai chu kỳ, Chính phủ đều làm rất nhanh chính sách về nhà ở xã hội (giai đoạn trước mất ba năm), lần này là một năm. Đây là phân khúc nhà ở luôn có nhu cầu thực, khi có giao dịch sẽ lan tỏa tới toàn thị trường bất động sản. Giai đoạn trước, Chính phủ đã thúc đẩy khai phá lại thị trường bắt đầu từ nhà ở xã hội, giai đoạn này cũng bắt đầu từ nhà ở xã hội và trong Luật Nhà ở (sửa đổi) cũng quy định rõ những cơ chế cởi mở hơn, nhằm khuyến khích các doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội, tạo nhiều nguồn cung cho thị trường. Điều đó cho thấy, việc tác động của các chính sách cũng đang có sự tương đồng giữa hai chu kỳ.

Dựa trên ba yếu tố tôi đã phân tích ở trên (gồm lãi suất, chính sách bất động sản, tăng trưởng tín dụng), chúng tôi dự đoán giai đoạn đảo chiều sẽ bắt đầu tư quý 2 đến quý 4/2024, cộng với độ trễ. Nhưng phải nói rõ rằng “điểm đảo chiều” không thể vụt lên theo hình chữ V như giai đoạn sau Covid-19. Hiện có nhiều yếu tố khác nhau, gồm yếu tố vi mô, lãi suất, chính sách, đặc biệt là niềm tin của người mua nhà… tác động đến thị trường bất động sản nên đẩy phần đáy hiện nay xuống rất thấp và kéo dài, chúng ta phải làm sao tháo gỡ từng nút thắt, rào cản để thị trường dần bật lên.

Sau giai đoạn đảo chiều, thị trường sẽ ra sao?

Khi chúng ta bước sang điểm đảo chiều (dự kiến vào cuối năm 2024) thì cả chặng đường tiếp theo để trở lại giai đoạn “trăm hoa đua nở”, giá bất động sản tăng. Cũng như chu kỳ trước, sau giai đoạn đảo chiều sẽ có 4 giai đoạn nhỏ: thăm dò, củng cố, khởi sắc và ổn định. Giai đoạn “thăm dò” thường xảy ra rất nhanh, 1 đến 2 quý. Một trong những đặc điểm nổi bật nhất của giai đoạn này là thanh khoản đến từ các loại hình có nhu cầu thực. Trên thực tế, dòng tiền sau khi thoát khỏi các loại hình đầu cơ, sẽ tìm cách trở lại loại hình mang tính chất tạo ra dòng tiền và ở thực như nhà riêng và chung cư. Chúng tôi từng so sánh mức giá chung cư và nhà riêng từ quý 1/2021 đến nay, gần như không giảm, thậm chí còn tăng. Giai đoạn đầu năm 2022, có rất nhiều người tìm từ khóa “chung cư cắt lỗ”, “nhà riêng cắt lỗ” nhưng hiện nay rất ít, vì gần không như không ai cắt lỗ cả. Điều đó cho thấy loại hình ở thực, đặc biệt là tại các thành phố lớn, luôn bền vững về giá và sự quan tâm trên thị trường. Đây cũng là loại hình dẫn sóng thị trường ở chu kỳ đi lên.

Tiếp đó là giai đoạn “củng cố” - là giai đoạn giải quyết ba vấn đề: thúc dòng tiền ra thị trường; nút thắt về pháp lý; chính sách tiền tệ. Giai đoạn trước, dòng tiền không ra được thị trường vì nợ xấu cao (17,2%/tổng dư nợ tín dụng). Hiện tại chúng ta có Thông tư 02/2023/TT-NHNN, Thông tư 06/2023/TT-NHNN… tuy nhiên, chỉ mang tính chất hoãn phải trả nợ trái phiếu. Chính phủ cần có chính sách cụ thể để thúc dòng tiền ra thị trường.

Biểu đồ tăng trưởng tiền gửi của người dân 9 tháng qua các năm 2021, 2022, 2023 cho thấy 9 tháng đầu năm 2023, tăng trưởng tiền gửi 10% so với năm trước. Lãi suất giảm nhưng người dân vẫn muốn gửi tiết kiệm, ngân hàng vẫn phải nhận, điều này tạo áp lực cho cả hệ thống. Dòng tiền chưa được đưa ra thị trường thì nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng chưa thể phục hồi được.

Về pháp lý, một số luật đã được thông qua, một số vướng mắc đang được Chính phủ và các bộ, ngành nỗ lực giải quyết trực diện. Trong năm 2024, trong thời gian ngắn, các doanh nghiệp sẽ phải tìm cách thích nghi với các quy định của luật mới. Hiện, nhiều doanh nghiệp đang loay hoay để tồn tại nhưng cũng nhiều doanh nghiệp đang chuẩn bị cho giai đoạn sau khủng hoảng bằng cách tìm hiểu, thích ứng dần với quy định mới,… nếu không làm nhanh trong một năm thì sẽ không kịp.

Với chính sách tiền tệ, lãi suất tiết kiệm giảm nhưng với người mua nhà phải tính lãi đến suất vay. Cần khoảng thời gian nữa để các ngân hàng thương mại đưa ra nhiều gói lãi suất hấp dẫn hơn thì mới tác động đến thị trường.

Với ba yếu tố trên thì chúng tôi nhận định giai đoạn củng cố sẽ diễn ra vào quý 4/2024 đến 1/2025 và sau đó sẽ dần bước vào giai đoạn ổn định.

Điều đó có nghĩa là thị trường đang đón nhận nhiều tín hiệu lạc quan?

Chúng ta rất cần có thái độ tích cực nhưng không nên lạc quan thái quá. Nếu cứ lạc quan mà không nhìn thẳng vào vấn đề, không đánh giá chuẩn xác những yếu tố ảnh hưởng đến thị trường để có hướng đi đúng đắn thì chúng ta dễ bị thất vọng và cũng dễ thất bại. Các doanh nghiệp bất động sản phải có cái nhìn rất thực tế. Giai đoạn 6 tháng đầu năm vẫn sẽ rất khó khăn, 6 tháng cuối năm, mọi thứ sẽ tốt hơn một chút, dự báo từ quý 2/2025 trở đi, thị trường sẽ khởi sắc hơn.

 Chúng tôi đưa ra lộ trình như vậy, các doanh nghiệp có thể tham khảo, lập kế hoạch phù hợp, làm sao để tồn tại qua 6 tháng đầu năm, sau đó mới bước đến giai đoạn thị trường ổn định, bởi các chính sách cần có độ trễ. Một số luật liên quan đến bất động sản có hiệu lực từ đầu năm 2025, nhưng sau đó, còn cần các văn bản hướng dẫn, đâu đó mất tầm 2 quý nữa, dự kiến từ cuối năm 2025, thị trường mới có thể ổn định.

VnEconomy 10/01/2024 07:00

Nội dung bài viết được đăng tải trên Tạp chí Kinh tế Việt Nam số 02-2024 phát hành ngày 08-1-2024. Kính mời Quý độc giả tìm đọc tại đây: 

https://postenp.phaha.vn/chi-tiet-toa-soan/tap-chi-kinh-te-viet-nam