Thị trường bất động sản TP.HCM và các vùng lân cận sẽ ra sao sau khi sáp nhập?

Trong đó, Bình Dương, với lợi thế hạ tầng đồng bộ, giao thông kết nối thuận tiện và tiềm năng đô thị hóa bền vững, đang trở thành điểm đến đầu tư hấp dẫn, đặc biệt khi giá căn hộ nội đô TP.HCM đã chạm đỉnh.

DÒNG TIỀN ĐẦU TƯ CÓ ĐỔI HƯỚNG?

Ghi nhận thực tế, quỹ đất trung tâm TP.HCM ngày càng khan hiếm và chi phí phát triển dự án tăng cao, giá căn hộ nội đô đã đạt mức kỷ lục. Theo báo cáo của Savills, trong quý cuối năm 2024, giá căn hộ trung bình tại TP.HCM đạt 91 triệu đồng/m² (chưa gồm thuế phí), tăng 36% theo quý và 33% theo năm. Phần lớn nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp, với giá trên 80 triệu đồng/m². Các dự án hiện hữu cũng điều chỉnh giá, dao động từ 75 đến 450 triệu đồng/m².

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), nhận định đây là lần đầu tiên toàn bộ căn hộ mở bán đều thuộc phân khúc cao cấp. Thị trường không còn nguồn cung nhà ở trung cấp hay bình dân có giá vừa túi tiền. Căn hộ giá 3 tỷ đồng được dự báo sẽ dần biến mất, tương tự phân khúc dưới 2 tỷ đồng đã không còn xuất hiện từ năm 2023.

Với mức thu nhập trung bình hiện tại, rất ít người dân có thể tiếp cận căn hộ nội đô TP.HCM. Chưa kể, mức giá cao như vậy khiến tỷ suất lợi nhuận cho thuê căn hộ hoặc bán lại không còn hấp dẫn.

Trong bối cảnh giá căn hộ nội đô TP. HCM không còn dư địa tăng giá, nhiều nhà đầu tư chuyển hướng quan tâm đến đô thị liền kề như thành phố Thuận An - nơi có biên độ tăng giá rất lớn. Với mức giá còn thấp, hạ tầng phát triển mạnh và nhu cầu thực tế cao, bất động sản Bình Dương đang có tiềm năng tăng giá mạnh mẽ trong thời gian tới, đặc biệt khi có thông tin về khả năng sáp nhập địa phương này vào TP. HCM.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc miền Nam của Batdongsan.com.vn, cho biết sau thông tin sáp nhập, mức độ quan tâm đến bất động sản Bình Dương tăng đáng kể, đặc biệt tại thành phố Thuận An với lượt tìm kiếm tăng 26%. Sự gia tăng này phản ánh tâm lý tích cực của nhà đầu tư về tiềm năng sáp nhập, đặc biệt tại các khu vực chiến lược gần TP.HCM, khiến giá cả và giao dịch tại đây sôi động hơn.

BẤT ĐỘNG SẢN BÌNH DƯƠNG TRƯỚC BƯỚC NGOẶT LỚN

Các chuyên gia nhận định Bình Dương đang đứng trước bước ngoặt lịch sử với thông tin sáp nhập vào TP.HCM. Là “thủ phủ công nghiệp” với tốc độ đô thị hóa nhanh, Bình Dương sở hữu hạ tầng giao thông phát triển, thu hút đầu tư trong và ngoài nước.

Nếu sáp nhập thành công, Bình Dương sẽ được nâng tầm vị thế, mở ra cơ hội bùng nổ giá trị bất động sản nhờ quy hoạch đồng bộ, hạ tầng và chính sách phát triển đô thị. Điều này kích thích dòng vốn đầu tư đổ về, kéo theo sự gia tăng lực lượng lao động và chuyên gia nước ngoài, làm tăng nhu cầu nhà ở đáng kể.

Tuy nhiên, không phải dự án nào cũng hưởng lợi nếu thiếu hỗ trợ hạ tầng. Những khu vực được đầu tư mạnh về giao thông và tiện ích đồng bộ sẽ có tiềm năng tăng giá rõ rệt. Nổi bật là khu vực Đông Bắc TP.HCM, đặc biệt thành phố Thuận An, với các tuyến giao thông huyết mạch như Quốc lộ 13 mở rộng lên 60m (dự kiến hoàn thành giai đoạn 2027-2028), cao tốc Mỹ Phước - Tân Vạn, Tỉnh lộ 743. Nhờ hạ tầng đồng bộ và kết nối thuận tiện với TP.HCM, khu vực này trở thành tâm điểm đầu tư, hứa hẹn mang lại giá trị gia tăng bền vững.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), sáp nhập sẽ tác động tích cực đến thị trường bất động sản, giảm bớt thủ tục pháp lý, gia tăng nguồn cung. Tuy nhiên, để giá trị bất động sản tăng bền vững, cần nền tảng từ hạ tầng giao thông, kinh tế, xã hội, như mở thêm tuyến đường lớn, metro, trường học, hay khả năng tạo dòng tiền từ khai thác cho thuê.

Do đó, nhà đầu tư cần tỉnh táo, tránh chạy theo tâm lý đám đông. Những khu vực có quy hoạch cụ thể, đang triển khai hạ tầng trọng điểm, sở hữu tiện ích ngoại khu đầy đủ và chính sách thu hút dân cư sẽ là lựa chọn an toàn. Điều này giúp nhà đầu tư tránh gánh chi phí hạ tầng, tiện ích xung quanh và hạn chế rủi ro từ tin đồn đẩy giá.