Thị trường kỳ vọng minh bạch hơn khi bất động sản có “lý lịch” điện tử

Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 357/2025/NĐ-CP về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản, có hiệu lực thi hành từ 1/3/2026. Trong đó có nội dung về mã định danh điện tử sản phẩm bất động sản.

Cụ thể, khoản 5 Điều 3 quy định mã định danh điện tử sản phẩm bất động sản (bao gồm nhà ở và phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng) là một chuỗi ký tự gồm số và chữ, có độ dài tối đa không quá 40 ký tự. Mã này được cấp riêng cho mỗi căn nhà (chung cư, nhà ở riêng lẻ), hoặc bất động sản trong công trình xây dựng, được quản lý trong hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và bất động sản.

GIÚP QUẢN LÝ CHẶT CHẼ HỆ THỐNG DỮ LIỆU

Xung quanh vấn đề này, các chuyên gia nhận định việc triển khai quản lý bất động sản bằng mã định danh điện tử đang mở ra kỳ vọng lớn về minh bạch hóa thông tin. Tuy nhiên, cùng với những lợi ích dài hạn, vẫn còn nhiều nội dung cần được làm rõ, từ khả năng xây dựng và chuẩn hóa dữ liệu, đến mức độ sẵn sàng công khai thông tin của người sở hữu.

Chia sẻ quan điểm, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội các Nhà thầu xây dựng Việt Nam, cho rằng mã định danh điện tử bất động sản có thể giúp nhà nước quản lý chặt chẽ hệ thống dữ liệu quốc gia, biết rõ chủ sở hữu của từng tài sản. Nhìn về lâu dài, mã định danh mang lại tính minh bạch cực lớn. Người mua cũng dễ dàng truy xuất nguồn gốc, tính pháp lý và các điều kiện của dự án, tránh rủi ro lừa đảo. Mã định danh giống như một “hồ sơ lý lịch” được nhà nước bảo hộ, đảm bảo quyền sở hữu của người dân ngay cả khi gặp sự cố về giấy tờ gốc.

Từ khía cạnh thị trường, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Hà Nội, cũng đánh giá đối với người mua, việc tiếp cận nguồn thông tin minh bạch liên quan đến lịch sử bất động sản, xu hướng giá cả và tình trạng quy hoạch chính là một lợi thế khiến họ tự tin hơn khi đưa ra quyết định đầu tư, hoặc mua để ở. Ngược lại, đối với những người sở hữu nhiều bất động sản, hoặc để tài sản ở trạng thái không khai thác phù hợp, họ có khả năng phải đối mặt với những mức thuế hoặc chính sách không khuyến khích.

Tuy nhiên, vị chuyên gia lưu ý nếu triển khai thực hiện, quá trình thu thập và xác thực dữ liệu sẽ tốn nhiều thời gian, đặc biệt là những bất động sản hiện hữu. Trong khi đó, các dự án mới sẽ thuận lợi hơn do dữ liệu đã số hóa từ giai đoạn đầu. Dù vậy, nhìn chung, sự minh bạch này sẽ tạo ra một môi trường đầu tư ổn định và có tính dự báo cao. 

CÔNG CỤ KIỂM SOÁT ĐẦU CƠ

Bên cạnh kỳ vọng về chuẩn hóa và công khai thông tin, nhiều ý kiến còn chỉ ra rằng mã định danh điện tử có thể tác động trực tiếp đến cấu trúc và hành vi của thị trường, đặc biệt là hoạt động đầu cơ và việc hình thành mặt bằng giá.

Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận tiếp thị nhà ở, CBRE Việt Nam, đây sẽ là giải pháp phần nào giúp quản lý được hệ thống bất động sản tại Việt Nam, đồng thời là một trong những yếu tố để Chính phủ có thể nắm bắt và đưa ra những chính sách điều tiết thị trường, tránh câu chuyện giá tăng một cách bất thường, hoặc câu chuyện đầu cơ. Song, cần thời gian đầu tư và thậm chí đối diện với tâm lý e ngại của nhiều nhà đầu tư. Bởi vì không một nhà đầu tư nào muốn công khai mình đầu tư cái gì, số lượng bao nhiêu, giá cả thế nào. Câu chuyện mã định danh điện tử dự báo là câu chuyện thời gian tới còn phải thảo luận nhiều.

Trong khi đó, TS. Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và đánh giá thị trường bất động sản (VARS IRE), chia sẻ rằng bất động sản là một loại hàng hóa rất đặc biệt. Nó không chỉ là tài sản của cá nhân hay doanh nghiệp, mà còn gắn chặt với quy hoạch, thuế, tín dụng, an sinh xã hội và ổn định kinh tế vĩ mô. Vì vậy, khi mỗi thửa đất, mỗi ngôi nhà được gắn một mã định danh điện tử duy nhất, thì toàn bộ quá trình quản lý, giám sát và vận hành thị trường của Nhà nước sẽ thay đổi về chất.

“Khi dữ liệu đã rõ ràng và minh bạch, gần như không còn “đất sống” cho các hành vi thổi giá, tung tin thất thiệt hay tạo sốt ảo như thời gian vừa qua. Lúc đó, mọi giao dịch đều được ghi nhận trên hệ thống. Bao nhiêu giao dịch, giá bao nhiêu, tần suất thế nào, tất cả đều thể hiện rõ ràng trên dữ liệu. Chính dữ liệu đó sẽ vẽ ra một “đường giá” rất cụ thể cho thị trường, phản ánh đúng cung – cầu thực tế. Không còn chuyện chỉ một vài cá nhân hay nhóm đầu cơ đấu giá một vài lô đất rồi “bỏ bom”, sau đó tạo mặt bằng giá ảo cho cả khu vực. Dữ liệu thực ngay lập tức cho thấy đó chỉ là những giao dịch đơn lẻ, không phản ánh xu hướng chung của thị trường”, ông Lượng nhấn mạnh.