Thị trường nhà kho xây sẵn hiện đại tại cả miền Bắc và miền Nam vẫn duy trì đà phát triển vững chắc, dù bối cảnh kinh tế còn nhiều biến động. Trong đó, nhu cầu thuê ổn định, cùng xu hướng mở rộng nguồn cung và nâng cấp chất lượng dự án là những yếu tố giúp phân khúc này giữ vai trò quan trọng trong chuỗi logistics...

Theo đánh giá của Công ty dịch vụ bất động sản và quản lý đầu tư toàn cầu Jones Lang LaSalle (JLL), năm 2025, khu vực miền Bắc (trước sáp nhập) gồm: Hà Nội, Hưng Yên, Hải Phòng, Bắc Ninh và Hải Dương đã ghi nhận thị trường nhà kho xây sẵn phục hồi sau giai đoạn ngắn bị chững lại do tác động từ thông tin thuế đối ứng của Mỹ. Nhu cầu thuê tiếp tục ổn định, với hấp thụ thuần quý 4 đạt 125.000m2, vượt tổng mức hấp thụ cả 3 quý đầu năm. Tính chung năm 2025, tổng diện tích hấp thụ thuần đạt 236.0m2, tăng 13% so với năm trước. Động lực lớn nhất đến từ các doanh nghiệp sản xuất, được củng cố thêm bởi tăng trưởng nhu cầu do hoạt động mua sắm tiêu dùng cuối năm sôi nổi hơn.

Tuy nhiên, cạnh tranh trên thị trường gia tăng khi nguồn cung tiếp tục mở rộng với 256.000m2 nhà kho mới, nâng tổng nguồn cung lên hơn 2,04 triệu m2. Các dự án trọng điểm hoàn thiện trong quý 4 có thể kể đến BWID ESR Yên Phong mở rộng, Sembcorp Logistics Park Đình Vũ và IDEC Horizon Park (kho B2). Xu hướng phát triển nhà kho cao tầng và nhà kho đa chức năng cho thuê linh hoạt, giúp tối ưu chi phí đất cho chủ đầu tư và đáp ứng tốt hơn nhu cầu đa dạng của khách thuê, vẫn duy trì đà phát triển trong năm qua.

Bên cạnh đó, giá chào thuê trung bình tại miền Bắc quý 4/2025 đạt 4,93 USD/m2/tháng, tăng 1,48% so với quý trước và 6,62% so với cùng kỳ năm ngoái. Mức tăng trung bình của thị trường chủ yếu xuất phát từ mức giá cao tại các dự án mới, trong khi giá thuê tại các dự án hiện hữu vẫn ổn định.

Tương tự, thị trường nhà kho xây sẵn ở miền Nam (trước sáp nhập) gồm: Thành phố Hồ Chí Minh, Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu, Đồng Nai và Long An, cũng trải qua một năm ổn định bất chấp những biến động về kinh tế toàn cầu, nhất là do ảnh hưởng của chính sách thuế quan từ Mỹ. Cụ thể, tổng hấp thụ ròng quý 4 đạt trên 97.600m2, đưa tổng cộng hấp thụ cả năm 2025 tăng hơn 70% so với năm 2024, đạt 453.000m2. Nhu cầu thuê được đẩy mạnh vào mùa tiêu dùng cuối năm, nhóm doanh nghiệp logistics 3PLs, cùng tệp khách hàng phục vụ thị trường nội địa là động lực chủ yếu cho các giao dịch thuê mới. Tính đến quý 4/2025, tổng nguồn cung nhà kho xây sẵn trọng điểm ở miền Nam đạt khoảng 2,4 triệu m2, tăng 11,2% so với năm 2024.

Đối với mặt bằng giá, giá thuê trung bình ở miền Nam quý 4 đạt 5,04 USD/m2/tháng, tăng 0,3% theo quý và 2,7% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, giá thuê thuần thực tế vẫn duy trì ở mức cạnh tranh nhờ chính sách ưu đãi đa dạng từ chủ đầu tư để thu hút khách thuê, nhất là trong bối cảnh thị trường bước vào giai đoạn gia tăng nguồn cung lớn.

Năm 2026, thị trường kho vận tiếp tục mở rộng mạnh: miền Nam có thêm 313.000m2 kho xây sẵn, miền Bắc bổ sung 683.000m2. Nhu cầu thuê duy trì ổn định, chủ yếu đến từ doanh nghiệp sản xuất và các công ty logistics bên thứ ba.

Bà Lê Thị Huyền Trang, JLL Việt Nam.

Bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng giám đốc, Trưởng Bộ phận tư vấn và nghiên cứu JLL Việt Nam, nhận định thị trường nhà kho xây sẵn năm 2025 cho thấy sự chủ động thích ứng của hai miền Nam Bắc, khi chủ đầu tư liên tục điều chỉnh sản phẩm, mở rộng quy mô đầu tư, cũng như nâng cao chất lượng vận hành. Việc các dự án mới chú trọng phát triển thiết kế kho cao tầng, linh hoạt hóa mô hình sử dụng cho thấy một thị trường đang phát triển năng động, thích ứng nhanh với diễn biến thị trường và nhu cầu ngày càng đa dạng của khách thuê. Dự kiến, dòng vốn đầu tư tiếp tục đổ dồn về những tỉnh trung tâm công nghiệp ở cả hai miền.

"Năm 2026, thị trường kho vận miền Nam sẽ có thêm 313.000m2 kho xây sẵn mới. Tâm lý thị trường sôi động hơn trong mùa Tết Nguyên Đán và duy trì đà tăng trưởng tích cực suốt năm, nhờ kỳ vọng về chính sách đẩy mạnh phát triển kinh tế trong nước cũng như vai trò ngày càng được củng cố của Việt Nam trong khu vực. Còn miền Bắc cũng mở rộng đáng kể với 683.000m2 nhà kho xây mới. Nhu cầu ổn định với động lực thuê kho chủ yếu đến từ doanh nghiệp sản xuất và các công ty logistics bên thứ ba (3PLs)", Tổng giám đốc JLL Việt Nam dự báo.