Trong thời điểm thị trường bất động sản đang có sự sụt giảm ở cả ba phương diện là giá cả, giao dịch và nguồn vốn thì sự thanh lọc nhà đầu tư cũng đang bắt đầu.

Trong bối cảnh hiện tại, khi nhiều doanh nghiệp đang lâm vào hoàn cảnh khó khăn, thậm chí trên bờ vực phá sản thì nhiều doanh nghiệp khác vẫn tiếp tục triển khai những dự án còn dang dở trong tình trạng "liệu cơm gắp mắm".

Sự thanh lọc của thị trường

Nhiều doanh nghiệp cho rằng, thị trường đang bắt đầu thanh lọc dần "người chơi" và đã xuất hiện nguy cơ phá sản cao đối với những doanh nghiệp nhỏ, vốn mỏng. Trong khi đó, những doanh nghiệp có những nguồn huy động vốn tốt, có kinh nghiệm thương trường sẽ tồn tại.

Ông Nguyễn Trần Nam, Thứ trưởng Bộ Xây dựng cho rằng, sân chơi bất động sản hiện nay không còn là của chung tất cả mọi người như thời điểm trước mà chỉ dành cho những doanh nghiệp vốn dồi dào và chịu giảm lãi.

Ông Nam cũng khẳng định, mặc dù các doanh nghiệp bất động sản đang gặp khó khăn trong thời điểm này nhưng xét về bản chất, các dự án hiện nay đang triển khai chỉ khiến doanh nghiệp hưởng lãi thấp hơn trước. Theo ông Nam thì mặt bằng chung giá nhà đất đang giảm xuống 20% nhưng đó vẫn chưa phải là giá gốc.

Nhiều doanh nghiệp bất động sản khẳng định, thị trường đang sụt giảm nhưng điều đó không có nghĩa là các doanh nghiệp này đã bị lỗ nặng. Vào thời điểm hoàng kim cuối năm 2007, đầu năm 2008, lợi nhuận bất động sản tại nhiều dự án lên tới 300-400%. Vì vậy, giá nhà đất hiện nay có giảm xuống cũng chưa thể chạm đến giá gốc.

Hơn nữa, thị trường nhà đất chưa ở mức bão hòa, nhu cầu nhà ở, đặc biệt là nhà ở mức giá trung bình luôn rất cao. Thị trường nhà đất tiềm năng còn rất lớn, giai đoạn trầm lắng hiện nay chủ yếu do niềm tin của nhà đầu tư đang bị lung lay.

Lạm phát tăng khiến đồng vốn bỏ vào thị trường bất động sản thời điểm này cao nhưng hiệu quả sử dụng thấp. Ông Nguyễn Trường Tiến, Phó tổng giám đốc Tổng công ty Xây dựng Hà Nội cho biết, hiện nay có nhiều doanh nghiệp phải ngừng sản xuất do quá khó khăn về vốn hoặc vẫn tiếp tục triển khai dự án trong tình thế hết sức khó khăn. Thiếu hụt vốn là trạng thái chung của toàn thị trường bất động sản hiện nay.

Thực tế, doanh nghiệp thiếu vốn vì ngân hàng siết nguồn cung phải bán dự bớt dự án cho chủ đầu tư khác. Giới đầu cơ còn trong tình trạng nguy cấp hơn khi thị trường sụt giảm và người dân đang có tâm lý ngừng mua để nghe ngóng thị trường, buộc phải bán vội quyền mua dự án để trả nợ.

Anh Minh, chủ nhân của nhiều lô đất nằm rải rác từ Hà Nội đến Hải Dương cho biết, mấy ngày nay anh phải chạy đôn chạy đáo lo bán một mảnh đất 100m2 tại Hải Dương để lo số nợ chứng khoán và để có tiền tiếp tục theo đuổi một mảnh đất khác cũng đang nằm ế ẩm tại khu Văn Quán (Hà Tây). Theo anh Minh thì bao nhiêu lợi nhuận thu được từ cơn sốt đất đầu năm 2008 hầu như bù đắp hết cho lần thua lỗ này.

Ông Tiến cho rằng, thị trường bất động sản tụt dốc đã tác động không nhỏ đến tâm lý của người mua. Đa số khách hàng không còn mặn mà lắm với việc đầu tư vào địa ốc để kiếm lời như trước đây.

Ông Nguyễn Anh Tuấn, Phó giám đốc Trung tâm giao dịch Bất động sản Hà Nội cho biết, thị trường nhà đất đang rất hiu hắt, giá nhà đất hiện nay đã giảm trung bình 20%, các giao dịch về nhà đất hầu như không diễn ra. Các khu đất vàng vào thời điểm đầu năm 2008 như Văn Quán-Yên Phúc, Văn Phú, Văn Khê, Mỗ Lao, An Khánh, Trung Hòa-Nhân Chính, Mỹ Đình hầu hết người đầu tư chỉ đến hỏi han thăm dò, không hề có ý định xuống giá thật.

Hiện tại, nhiều doanh nghiệp cũng đã đình hoãn lại nhiều dự án để giảm bớt áp lực về nguồn vốn và mọi chi phí tăng cao ở đầu vào.

Bộ Xây dựng, cơ quan chủ quản của hàng chục doanh nghiệp xây dựng lớn cho biết, tình hình căng thẳng về tín dụng hiện nay đã ảnh trực tiếp đến việc thực hiện kế hoạch sản xuất kinh doanh và đầu tư phát triển của các doanh nghiệp xây dựng thuộc bộ. Tiến độ thực hiện hầu hết các công trình đều chậm, khả năng huy động vốn cho các dự án bị ảnh hưởng. Các doanh nghiệp đều điều chỉnh theo hướng giảm mạnh kế hoạch sản xuất kinh doanh của năm nay.

Cụ thể, kế hoạch sản xuất kinh doanh sau khi điều chỉnh là 102.580 tỉ đồng, giảm 4.851 tỉ đồng (4,5%) so với chỉ tiêu đã đăng ký đầu năm. Trong đó, giá trị xây lắp giảm 3.472 tỉ đồng, giá trị sản xuất công nghiệp vật liệu xây dựng giảm 646,75 tỉ đồng, giá trị tư vấn giảm 52,76 tỉ đồng và giá trị sản xuất kinh doanh khác giảm 679,7 tỉ đồng.

Khó khăn về vốn, các doanh nghiệp trực thuộc Bộ Xây dựng đã đình hoãn 56 dự án, dãn tiến độ 92 dự án. Kế hoạch đầu tư cũng bị cắt giảm 10% so với chỉ tiêu.

Gắng gượng qua khó khăn

Ông Phạm Trung Kiên, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Lilama Land cho biết, tuy các ngân hàng có kiểm soát chặt chẽ hơn khi đổ vốn vào các dự án bất động sản nhưng thực tế các ngân hàng vẫn tiếp tục đầu tư vào những dự án có hiệu quả.

"Các ngân hàng vẫn tỏ ý muốn đầu tư vào các dự án của Lilama Land, nếu như chúng tôi chứng minh được sự hiệu quả của dự án", ông Kiên nói. Tuy nhiên, ông Kiên cũng thừa nhận, nếu trong vòng một năm nữa những dự án triển khai từ nguồn vốn vay ngân hàng không được giải phóng thì nguy cơ thất bại là rất lớn.

Còn một đại diện của Tổng công ty Đầu tư phát triển Nhà và Đô thị (HUD) cho biết, hiện nay doanh nghiệp này vẫn tiếp tục lo các thủ tục cho nhiều dự án sẽ được triển khai trong thời gian sắp tới. Nhưng doanh nghiệp luôn mang nặng tâm lý phải thúc đẩy tiến độ dự án nhằm tránh rủi ro khi thị trường có những diễn biến ảm đảm hơn trong thời gian tới.

Một số chuyên gia đánh giá, nhiều doanh nghiệp lâm vào tình trạng thiếu vốn hiện nay là do việc đầu tư dàn trải. Việc các doanh nghiệp đầu tư tay ngang, không có nhiều kinh nghiệm về lĩnh vực mà lại cùng một lúc đầu tư vào nhiều lĩnh vực như chứng khoán, bất động sản đã kéo theo tình trạng năng lực và tiềm lực của doanh nghiệp giảm sút khi hai thị trường này đồng loạt bị biến động.

Theo một số nhà đầu tư, để vượt qua giai đoạn khó khăn này họ cần phải có những giải pháp thực sự năng động và cụ thể. Tuy nhiên, như lời ông Tiến thuộc Tổng công ty Xây dựng Hà Nội thì hiện tại, ngay cả việc xây dựng bảng giá và phát giá bán sản phẩm nhà đất trong thời điểm hiện nay cũng hết sức khó khăn. Do đó, nhà đầu tư hầu như mang tâm lý nghe ngóng chờ đợi.

Theo ông Tiến, cách đây gần một năm các doanh nghiệp giữ đất, giữ tiền đầu tư dự án dưới bất kỳ hình thức nào thì hiện nay lại tìm mọi cách mời gọi các đối tác khác cùng tham gia vì khát vốn. Xu hướng hiện nay, doanh nghiệp bán dự án rút vốn về hoặc liên kết với các đối tác nước ngoài, mời công ty bảo hiểm, các quỹ đầu tư bất động sản.

Theo ông Tiến, liên kết với các nhà đầu tư nước ngoài đến từ Hàn Quốc, Singapore, Malaysia là lựa chọn số một khi được họ cho vay vốn với lãi suất ưu đãi. "Đây là một kiểu hợp tác sòng phẳng giữa một bên có kinh nghiệm xây dựng nhưng đang khát vốn và một bên có vốn nhưng còn ngại ngần trước chính sách về đất đai còn rối rắm hiện nay", ông Tiến nói.

Một đại diện của Tổng công ty cổ phần Xuất nhập khẩu và Xây dựng Việt Nam (Vinaconex) cho biết, một số doanh nghiệp hiện nay vẫn có thể sống khỏe khi họ áp dụng khoa học kỹ thuật để hạ giá thành xây dựng xuống mức thấp nhất có thể trong khi vẫn đảm bảo được chất lượng công trình.

Chẳng hạn, trung bình một mét vuông nhà ở hiện nay giá thành xây dựng vào khoảng 6 triệu đồng, khi áp dụng kỹ thuật có thể hạ giá thành xuống 4 triệu đồng.

Ngoài ra, có nhiều cách thức khác để doanh nghiệp hạn chế được chi phí xây dựng như tăng diện tích sử dụng, giảm thiểu diện tích chung, sử dụng những loại vật liệu xây dựng mới để giảm trọng lượng ngôi nhà. Đương nhiên chi phí sẽ giảm được 20%, đại diện này cho biết.

Còn ông Đặng Tiên Phong, Phó tổng giám đốc Tổng công ty Xây dựng Sông Hồng cho biết, trong hàng chục dự án đã được lên kế hoạch đầu tư, doanh nghiệp chọn ra những dự án có hiệu quả và có khả năng sinh lợi cao để đầu tư trước, những dự còn lại đã được giãn đầu tư để nghe ngóng động thái của thị trường. Hơn nữa, những dự án triển khai trước chỉ nhắm vào đối tượng khách hàng cụ thể và có khả năng thanh toán ngay.

"Không nhà đầu tư nào dám "đánh bạc" vào thời điểm các kênh huy động vốn đều khó khăn, người dân đang hoang mang, đối mặt với sự trượt giá ", ông Phong nói.

Tổng công ty Sông Hồng cũng đang dự định phát hành trái phiếu đối với các dự án nhà ở nhằm huy động vốn. Ông Phong cũng cho rằng, không loại trừ trường hợp có những chủ đầu tư đang rất khó khăn nhưng buộc phải triển khai dự án khi đã trót huy động vốn từ khách hàng thông qua các chủ đầu tư thứ phát.