Thị trường văn phòng TP.HCM đứng trước nhiều thách thức

Theo ghi nhận từ các giao dịch lớn trên thị trường trong 6 tháng đầu năm 2023, 90% diện tích văn phòng được hoàn trả đến từ các ngành bất động sản, công nghệ, và ngân hàng.

VĂN PHÒNG TRUNG TÂM TIẾP TỤC TRỐNG

Theo báo cáo của Cushman & Wakefield Việt Nam, trong quý 2/2023, tòa nhà Waterfront Tower (quận 1, TP.HCM) chính thức được chào thuê ra thị trường, góp thêm gần 6.000 m2 sàn văn phòng tại đây. Trong khi đó, xu hướng trả mặt bằng đang vẫn đang tiếp diễn. Theo ghi nhận từ các giao dịch lớn trên thị trường trong 6 tháng đầu năm 2023, 90% diện tích văn phòng được hoàn trả đến từ các ngành bất động sản, công nghệ, và ngân hàng.

Cũng trong quý 2/2023, lượng hấp thụ thuần ước tính giảm 4.500 m2. Trong đó, hơn 70% giao dịch lớn liên quan đến trả mặt bằng hoặc di dời văn phòng thuộc khu vực trung tâm, nơi tập trung nhiều doanh nghiệp nhất cũng như có giá thuê cao nhất, và là thị trường chịu ảnh hưởng nhất từ xu hướng này. Trong khi đó, khu vực cận trung tâm ghi nhận nhiều hoạt động di dời nhờ vào khung giá thấp hơn nhưng vẫn dễ dàng tiếp cận khu trung tâm.

“Trong khi tỷ lệ lấp đầy văn phòng hạng A tương đối ổn định, tòa nhà Hạng B có mức giảm nhẹ 0,9 điểm phần trăm theo quý. Chúng tôi ghi nhận tiến độ hấp thụ của các nguồn cung mới ra mắt gần đây vẫn còn khá chậm”, theo Cushman & Wakefield Việt Nam.

Mặc dù cán cân thị trường có xu hướng nghiêng về khách thuê, nhưng doanh nghiệp vẫn phải đối mặt với các vấn đề khó khăn tài chính và ngày càng chú trọng tới chi phí. Tâm lý này kéo dài từ khoảng nửa cuối năm 2022 đã tạo ra xu hướng cắt giảm quy mô, di dời sang mặt bằng có giá rẻ hơn, hay trả lại mặt bằng hoàn toàn của các doanh nghiệp. Thêm vào đó, trường hợp doanh nghiệp có tài chính tốt cũng ưu tiên phương án gia hạn mặt bằng văn phòng hiện tại nhằm tiết kiệm chi phí và thời gian thiết lập văn phòng mới.

Còn theo báo cáo mới đây của Công ty Tư vấn bất động sản Knight Frank, trong quý 2/2023, tỷ lệ trống của phân khúc hạng A giảm còn 4,2% so với 4,9% của quý 1/2023, giá chào thuê tăng khoảng 2%, đạt mức 58,9 USD/tháng/m2.

Trong khi đó, văn phòng hạng B thậm chí còn đứng trước viễn cảnh u ám hơn. Theo dự báo của Knight Frank Việt Nam, giá thuê của phân khúc này có khả năng giảm còn 28,5 USD/m2/tháng vào cuối năm 2023; xuống mức 26,50 USD/m2/tháng vào cuối năm 2024 và còn 24,50 USD/m2/tháng vào cuối năm 2025. Tỷ lệ trống sẽ tăng lên tương ứng 14%; 17% và 20%.

THÁCH THỨC GIÁ THUÊ

Nhận định về tình hình hoạt động kinh doanh thì có tới 64% doanh nghiệp đánh giá tình hình kinh doanh trong quý 2/2023 tốt hơn hoặc ổn định so với quý 1/2023, và 73% doanh nghiệp dự kiến triển vọng kinh doanh trong quý 3/2023 sẽ tốt hơn hoặc ổn định so với quý 2/2023, theo Tổng cục Thống kê.

Tuy nhiên, theo báo cáo kết quả khảo sát tình hình 10.000 doanh nghiệp trong nước do Ban Nghiên cứu Phát triển kinh tế tư nhân (Ban IV) công bố cuối tháng 5/2023, có 82,3% doanh nghiệp dự kiến giảm quy mô, tạm ngừng kinh doanh, hoặc ngừng kinh doanh trong năm 2023. Trong số doanh nghiệp còn trụ lại thị trường, 71,2% dự kiến giảm hơn 5% quy mô lao động, và gần 81% dự kiến giảm doanh thu hơn 5%. Khó khăn chủ yếu do giảm lượng đơn hàng, khó tiếp cận vốn vay, thủ tục, yêu cầu pháp lý và nguy cơ hình sự hóa các giao dịch quốc tế.

Với thực trạng đó, nhu cầu thuê văn phòng sẽ bị ảnh hưởng. Trong khi dự kiến vào quý 3/2023 sẽ có ​​thêm 2 dự án đi vào hoạt động tại khu vực Thủ Thiêm là The Hallmark và The Mett, đóng góp thêm gần 85.000 m2 diện tích văn phòng mới cho thị trường.

Theo ông Leo Nguyễn, Giám đốc Bộ phận Chiến lược và Giải pháp cho khách thuê, Knight Frank Việt Nam, thời gian tới, các chủ tòa nhà sẽ đương đầu với không ít thách thức từ nguồn cung hạng A gia nhập thị trường khi giá chào thuê văn phòng hạng A tại các dự án có tuổi đời lâu năm dự báo giảm còn 53 USD/m2/tháng vào cuối năm 2023; 48,5 USD/m2/tháng vào cuối năm 2024 và 44,5 USD/m2/tháng vào cuối năm 2025. Tỷ lệ trống sẽ tăng tương ứng, lên 29%, 24% và 32%.

Nguồn cung văn phòng vẫn tiếp tục gia tăng tại TP.HCM khi khu đô thị Thủ Thiêm (TP. Thủ Đức) có tới 44% tổng lượng diện tích sàn được quy hoạch của khu vực là thương mại và văn phòng. Điều này sẽ giúp Thủ Thiêm có ít nhất 1 triệu m2 diện tích văn phòng tính đến năm 2050 một khi tất cả các dự án được hoàn thành.