“Trong khoảng thời gian chờ các bộ Luật mới “ngấm”, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục phục hồi chậm rãi, bền vững, với kết quả tốt dần lên. Đến cuối năm, quá trình phục hồi của thị trường sẽ có tiến triển rõ nét. Kết quả phục hồi sẽ tiếp tục phân hóa theo phân khúc và khu vực nhưng với mức độ phân hóa đồng đều hơn.

Giao dịch và giá bán biệt thự, liền kề, nhà phố cũng sẽ được cải thiện trên diện rộng, nhất là trên thị trường thứ cấp, nhờ nền tảng phục hồi trước đó và kỳ vọng về mức lợi nhuận cao hơn của nhà đầu tư. Còn đất nền thoát “đáy” giảm giá, dần trở lại là “kênh đầu tư vua”. Tuy nhiên, nhà đầu tư chỉ “săn đón” đất đấu giá, các lô đất đã tách thửa, ở các khu vực có hạ tầng hoàn thiện, mặt bằng giá chưa quá cao.

Phân khúc nhà ở xã hội cũng đứng trước cơ hội “đảo chiều” khi các quy định mới theo hướng tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho doanh nghiệp, người mua nhà ở xã hội được thực thi hiệu quả; gói tín dụng 120 nghìn tỷ đồng được sửa đổi theo hướng ưu đãi hơn.

Phân khúc bất động sản công nghiệp tiếp tục tăng trưởng với hoạt động thâu tóm quỹ đất để phát triển khu công nghiệp của các tập đoàn. Các mô hình khu công nghiệp bền vững cũng sẽ được thúc đẩy phát triển khởi sắc và nhanh hơn, góp phần phát triển kinh tế xanh, tuần hoàn như chủ trương của Đảng và Nhà nước. Đồng thời, gia tăng chuỗi giá trị, đáp ứng nhu cầu, tạo lợi thế cạnh tranh thu hút dòng vốn đầu tư bền vững.

Nguồn cung phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng sẽ tiếp tục được cải thiện với nhiều doanh nghiệp “can đảm” ra hàng nhưng với số lượng không đáng kể. Mặc dù vậy, nhiều dự án vẫn phải tạm dừng do gặp khó khăn về pháp lý, dòng tiền. Nguồn cung chủ yếu sẽ là loại hình cao tầng, giá trị dưới 5 tỷ đồng. Sản phẩm condotel sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng sơ cấp và thứ cấp nhờ tạo ra dòng tiền ổn định với giá trị đầu tư không quá cao. Đặc biệt là được thúc đẩy bởi sự phát triển của ngành du lịch cũng như kỳ vọng về hành lang pháp lý hoàn thiện hơn. Trong khi, phân khúc biệt thự, shophouse nghỉ dưỡng khả năng tiếp tục phải cạnh tranh với các sản phẩm đang rao bán trên thị trường thứ cấp.

Các bộ Luật mới chắc chắn sẽ mang đến những tác động tích cực cho thị trường nhưng cũng sẽ là “bộ lọc” loại bỏ các chủ thể không đủ năng lực ra khỏi cuộc chơi.

Cụ thể, những quy định mới sẽ siết chặt hoạt động môi giới bất động sản, loại bỏ những môi giới “tay ngang”, không thực sự có mong muốn gắn bó lâu dài với nghề. Đặc biệt, quy định về quỹ đất để phát triển các dự án nhà ở thương mại, bỏ khung giá đất,... sẽ dần dần sàng lọc các chủ đầu tư yếu kém về năng lực, tài chính, quỹ đất... khỏi thị trường địa ốc.

 Do đó, thời gian tới, với “sân chơi” mới, thị trường sẽ chỉ còn “chỗ đứng” cho các chủ đầu tư làm ăn bài bản, có quỹ đất lớn, có nguồn lực tài chính, có năng lực để phát triển các dự án đô thị có quy mô lớn, có hạ tầng, tiện ích đồng bộ; đồng thời, có khả năng tận dụng hiệu quả các lợi thế để tiết giảm chi phí đầu tư. Cùng với quy định được lựa chọn việc bảo lãnh ngân hàng, đây sẽ là nền tảng để giảm rủi ro và chi phí cho người mua nhà ở hình thành trong tương lai”.

“Trong thời gian vừa qua, rất nhiều dự án vướng mắc về thực hiện nghĩa vụ tài chính. Có những dự án, chúng ta áp dụng theo Luật Đất đai 1993, chứ không phải Luật Đất đai 2013. Ngay cả với Luật Đất đai 2013, nhiều địa phương không thực hiện được, dẫn đến nhiều sai phạm trong việc định giá đất, từ đó, xảy ra vấn đề sợ sai, không dám làm.

Với bất động sản, việc thực hiện được sớm 3 luật mới sẽ giải quyết được vấn đề định giá đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính. 

Thứ nhất, đối với những lỗi không phải từ chủ đầu tư mà thuộc về cơ quan nhà nước về cơ chế, Luật Đất đai 2024 giải quyết được.

Thứ hai, trường hợp nào Nhà nước thu hồi, trường hợp nào doanh nghiệp phải tự thực hiện, Luật Đất đai năm 2024 cũng đã có quy định rất rõ.

Thứ ba, vấn đề minh bạch về trường hợp nào thực hiện đấu giá, trường hợp nào đấu thầu, trường hợp nào được tự thực hiện. 

Ngoài ra, hoạt động kinh doanh khai thác dịch vụ, chuyển nhượng dự án,... đều được đưa ra để giải quyết trong Luật Đất đai 2024. Luật cũng định hướng giải quyết cho câu hỏi: Người Việt Nam sinh sống và làm việc ở nước ngoài, vẫn còn quốc tịch Việt Nam, mua nhà thế nào? Hay câu chuyện chuyển nhượng dự án đối với chủ đầu tư là người trong nước, chủ đầu tư là người nước ngoài,... Luật đều giải quyết.

Với việc 3 luật có hiệu lực sớm, hy vọng sẽ tháo gỡ được vướng mắc của thị trường bất động sản hiện nay. Tuy nhiên, vẫn còn phải trông chờ các thủ tục hướng dẫn thi hành, thông tư của các bộ. Đến nay, có 5 nghị định được ban hành, trong đó có: Nghị định về hoạt động lấn biển; Nghị định về định giá đất; Nghị định về bồi thường tái định cư; Điều tra đánh giá đất đai. Đây là các nghị định chung, hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2024. Còn 2 nghị định nữa gồm: Nghị định về thu tiền sử dụng đất; Nghị định về quyết định phát triển đất do Bộ Tài chính soạn thảo, đã trình ký”.

“Ba luật (Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Nhà ở 2023) chính thức có hiệu lực với nhiều quy định được sửa đổi, ban hành và đi vào thực tế sẽ tháo gỡ được nhiều khó khăn cho các dự án bất động sản.

Với Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, các vướng mắc nằm ở câu chuyện liên quan đến việc chấp thuận chủ trương đầu tư nhà ở thương mại, đến phát triển nhà ở xã hội, điều kiện kinh doanh bất động sản thu hồi, điều kiện thị trường bất động sản của các chủ thể tham gia (nhà môi giới, sàn giao dịch bất động sản)… 

Các nhóm vướng mắc kể trên đều được giải quyết. Chẳng hạn như khi sửa đổi Luật Nhà ở, những quy định mới được sửa đổi và bổ sung như: Thủ tục trình tự triển khai nhà ở xã hội sẽ được rút gọn, tinh giản hơn. Quy định được hưởng chính sách nhà ở xã hội được đơn giản hóa hơn; Quy định về ưu đãi chủ đầu tư nhà ở xã hội dễ dàng hơn và quy định khác về xác định tính toán giá mua - bán nhà ở xã hội. Tất cả các thay đổi và bổ sung trên sẽ tăng nguồn cung bất động sản và cơ cấu nhà ở xã hội.

Về tác động của 3 luật mới đến thị trường bất động sản, tôi cho rằng 3 luật liên quan có nhiều quy định có thể tháo gỡ vướng mắc, giúp nguồn cung sẽ thuận lợi, nguồn cung tăng dần.

Thị trường phụ thuộc nguồn cung, trong khi đó nguồn cung ở đây là triển khai thực hiện dự án từ đất đai, vốn để triển khai dự án bất động sản. Nếu nguồn lực về đất đai được cởi mở, quá trình triển khai liên quan đến Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sẽ thay đổi.

Luật có nhiều quy định mới tạo điều kiện của tổ chức, cá nhân tham gia vào thị trường chung. Chúng ta cần làm rõ thông tin đối với các dự án bất động sản khi đưa vào kinh doanh, đối với nhà ở công trình xây dựng có sẵn hay quyền sử dụng đất các dự án.

Quan trọng nhất thị trường cần phải được công bố thông tin công khai trên hệ thống thông tin trên website của Bộ Xây dựng, website doanh nghiệp. Lúc đó, các chủ thể có thể tham khảo, hoạt động của các sàn giao dịch cũng sẽ được minh bạch. Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, sẽ làm tăng nguồn cung thị trường bất động sản và cả giá giao dịch và phân khúc bất động trong thời gian tới.

Nhờ có hệ thống thông tin nhà ở được công khai, câu chuyện thổi giá, giá ảo sẽ được khắc phục, bởi việc công khai thông tin sẽ minh bạch giá”.

“Lĩnh vực bất động sản có vai trò quan trọng đối với nhiều ngành khác nhau. Bất động sản cũng giữ vai trò quan trọng trong nền kinh tế quốc gia. Tuy nhiên, lĩnh vực bất động sản chịu tác động trực tiếp bởi 12 – 13 luật, có nhiều quy định mâu thuẫn, chồng chéo nhau. Sắp tới, khi Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Đất đai 2024 được áp dụng sớm, chắc chắn sẽ khắc phục được những vướng mắc, chồng chéo tồn tại từ trước đến nay. Qua đó, giúp tháo gỡ và tái khởi động hàng loạt dự án đang bị “đắp chiếu” do vướng mắc pháp lý. Tất cả nhà đầu tư và người mua nhà đều tin khi đó, nguồn cung nhà ở sẽ được cải thiện.

Khi các luật này có  hiệu lực sớm, khâu ách tắc nhất từ trước đến nay là việc đền bù, giải phóng mặt bằng cũng được tháo gỡ sớm. Theo quy định mới, việc đền bù được thỏa đáng thì chắc chắc công tác này sẽ thực hiện dễ dàng hơn hơn.

Bên cạnh đó, phương thức thực hiện dự án cũng được hoạch định rõ. Việc triển khai các dự án trong thời gian tới chủ yếu là dựa trên đấu thầu và đấu giá quyền sử dụng đất. Vì vậy, những dự án nhà ở chắc chắn sẽ có điều kiện và có tiềm năng phát triển mạnh hơn. Đồng thời, với các nghị quyết mới Quốc hội thông qua như chuyển đất khác thành đất ở,… nguồn cung sản phẩm bất động sản sẽ tăng nhanh.

Riêng với chương trình nhà ở xã hội, là phân khúc được Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đặc biệt quan tâm, mặc dù đã có nhiều ưu đãi nhưng vẫn ít doanh nghiệp quan tâm tham gia. Để thực hiện thành công mục tiêu đề ra, Nhà nước cần xem xét, đánh giá lại các thủ tục đang làm hạn chế phát triển nhà ở xã hội. Ví như theo quy định trước đây, lợi nhuận chỉ có 10%, trong khi thời gian thực hiện dự án nhà ở xã hội phức tạp, kéo dài hơn làm nhà ở thương mại và có nhiều chi phí không tên, do đó, các nhà đầu tư không nhiệt tình. 

Vừa qua, Bộ Xây dựng đề nghị nâng mức lợi nhuận lên 15%, nhà đầu tư được dùng 20% diện tích xây dựng nhà ở xã hội làm nhà ở thương mại. Thủ tục cho nhà đầu tư và thủ tục cho người mua nhà cũng được giảm bớt và thông thoáng hơn.

Như vậy, những quy định mới sẽ giải quyết được những điểm nghẽn về thủ tục, lợi nhuận cho các doanh nghiệp và cả khách hàng. Dự kiến kết quả phát triển nhà ở xã hội sẽ cao hơn. Từ đó, giúp tăng  nhanh nguồn cung nhà ở, đặc biệt là nhà ở giá rẻ, hạn chế được tình trạng giá bùng phát. Thị trường bất động sản chắc chắn có khả năng phục hồi”.

“Ngày 27/6/2024, Chính phủ ban hành Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định về giá đất nhằm cụ thể hóa các nội dung của Luật Đất đai 2024. Việc định giá đất theo quy định mới, về cơ bản đã chi tiết đến từng trường hợp nên có thể thúc đẩy quá trình định giá đất – vốn là một trong các “điểm nghẽn” trong việc thực hiện dự án của các doanh nghiệp bất động sản hiện nay.

Luật Đất đai 2024 quy định việc sử dụng giá trong bảng giá đất sẽ trở nên phổ biến hơn. Tuy nhiên, việc thẩm định giá hay định giá bất động sản theo các quy định mới được ban hành chưa có sự thay đổi “đột phá”. Chúng ta vẫn quy định phương pháp xác định giá đất cụ thể dựa trên quy định trước đây (bỏ định giá đất theo phương pháp chiết trừ).

Song việc xác định giá đất vẫn chịu ảnh hưởng nhiều từ nhận định chủ quan của người thực hiện định giá; việc nhận định phụ thuộc nhiều vào vị trí, mục đích, lợi thế, thời điểm… định giá để đưa ra các yếu tố điều chỉnh định tính, dựa trên tỷ lệ phần trăm (%) giá trị của tài sản so sánh để đưa ra giá trị điều chỉnh tuyệt đối.

Cách đánh giá, nhìn nhận của cơ quan có thẩm quyền khi xác định giá đất và các đơn vị hậu kiểm (như thanh tra, kiểm toán hoặc cơ quan điều tra) có thể khác nhau khi so sánh, đối chiếu, dễ dẫn đến quy kết về thất thoát trong xác định giá đất.

Trong bối cảnh như vậy, giải pháp “an toàn” cho bên định giá là xác định giá đất cao lên để không bị “quy” làm thất thoát ngân sách. Như vậy, cách thức xác định giá đất của chúng ta về cơ bản vẫn dựa trên một nền tảng cũ, cho dù có điều chỉnh cho phù hợp với thực tế thì cũng khó kỳ vọng tạo ra sự thay đổi lớn. Việc xác định giá đất cụ thể tại các dự án bất động sản có thể dù có được cải thiện nhất định nhưng vẫn có thể sẽ là “điểm nghẽn”, nếu tâm lý sợ sai, sợ trách nhiệm của những người thực thi không cải thiện.

Sự khó lường trong cách xác định giá đất dễ khiến những doanh nghiệp mới tham gia thị trường rơi vào thế “vỡ trận” nếu không có năng lực tài chính, dòng tiền tốt. Khi tiền sử dụng đất được xác định cao là một trong những nguyên nhân khiến doanh nghiệp, nhất là các doanh nghiệp đầu tư bất động sản “chân ướt chân ráo” vào thị trường, gặp khó khăn, thậm chí thua lỗ nặng. Nếu không “xoay” được tài chính để nộp tiền sử dụng đất, doanh nghiệp rơi vào thế kẹt: tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước để “xóa” nợ không được, triển khai tiếp dự án cũng không xong vì không có nguồn vốn xây dựng”.

“Luật Nhà ở 2023 có một số điều cần có hướng dẫn rõ ràng để các bên liên quan thực hiện công tác quản lý chung cư tuân thủ theo đúng quy định của pháp luật.

Cụ thể, Khoản 2 Điều 151 quy định: “Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư không bao gồm kinh phí mua bảo hiểm cháy, nổ, kinh phí bảo trì, chi phí trông giữ xe, chi phí sử dụng nhiên liệu, năng lượng, nước sinh hoạt, dịch vụ truyền hình, thông tin liên lạc, thù lao cho Ban quản trị nhà chung cư và chi phí dịch vụ khác phục vụ cho việc sử dụng riêng của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư”.

Khoản 4 Điều 153. Quản lý, bàn giao kinh phí bảo trì của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu quy định: ‘Trường hợp nhà chung cư có nguồn thu từ việc khai thác dịch vụ đối với phần sở hữu chung thì phải nộp vào tài khoản kinh phí bảo trì do Ban quản trị nhà chung cư quản lý hoặc người được giao quản lý tài khoản kinh phí bảo trì đối với trường hợp không bắt buộc thành lập Ban quản trị nhà chung cư để bảo trì nhà chung cư. Nguồn thu quy định tại khoản này và lãi phát sinh từ tiền gửi kinh phí bảo trì được sử dụng vào việc bảo trì nhà chung cư”.

Cả hai quy định trên đều không có khoản “Chính phủ quy định chi tiết Điều này”. Do vậy công tác quản lý tài chính, ngân sách vận hành chung cư cũng như xây dựng phí dịch vụ của Luật có thay đổi nên sẽ phát sinh một số vấn đề.

Thứ nhất, tại Khoản 5 Điều 2 của Thông tư 37/2009 ngày 1/12/2009 của Bộ Xây dựng quy định:“Nguồn thu từ kinh doanh các dịch vụ khác thuộc phần sở hữu chung của nhà chung cư (nếu có) được hạch toán theo đúng chế độ tài chính theo quy định của Bộ Tài chính và để bù đắp chi phí dịch vụ nhà chung cư nhằm mục đích giảm giá dịch vụ nhà chung cư”.

Như vậy, khi thực hiện theo Khoản 4 Điều 153 của Luật Nhà ở 2023, các khoản thu: quảng cáo thang máy, trông giữ xe… không được hạch toán để bù đắp cho chi phí dịch vụ thì phí dịch vụ tại chung cư sẽ phải điều chỉnh tăng. Mà việc tăng phí dịch vụ, thay đổi các quy chế thu chi tài chính… phải được Hội nghị chung cư thông qua theo đúng quy định tại quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư và Luật Nhà ở.

Việc tổ chức Hội nghị chung cư cần có thời gian chuẩn bị và tài liệu,… cũng như cần phải có sự chấp thuận của cư dân, trên thực tế đã có nhiều đề xuất tại Hội nghị không nhận được trên 50% số phiếu đồng ý và không đủ cơ sở để Ban Quản trị triển khai. Tuy nhiên, phí dịch vụ không thể không có để đảm bảo vận hành chung cư nên cần phải có thời gian để cư dân nắm bắt đầy đủ thông tin và đồng thuận.

Thứ hai, tại khoản 2 Điều 151 của Luật Nhà ở 2023 quy định: “Các kinh phí mua bảo hiểm cháy, nổ, kinh phí bảo trì, chi phí trông giữ xe, chi phí sử dụng nhiên liệu, năng lượng, nước sinh hoạt, dịch vụ truyền hình, thông tin liên lạc, thù lao cho Ban quản trị nhà chung cư không nằm trong phí dịch vụ”.

Trong khi, để một chung cư hoạt động bình thường, các chi phí nêu trên đều cần thiết và bắt buộc phải có, tuy nhiên các nguồn thu từ việc khai thác dịch vụ đối với phần sở hữu chung thì phải nộp vào tài khoản kinh phí bảo trì (tại khoản 4 Điều 153 của Luật Nhà ở 2023”). Như vậy chung cư không có nguồn thu nào khác để chi cho các khoản chi cần thiết (kinh phí mua bảo hiểm cháy, nổ, chi phí trông giữ xe, chi phí sử dụng nhiên liệu, năng lượng, thù lao cho Ban quản trị...).

Điều này có thể gây ra nhiều khó khăn cho cả cư dân, ban quản trị và ban quản lý tòa nhà”.

VnEconomy 20/08/2024 08:00

Nội dung bài viết được đăng tải trên Tạp chí Kinh tế Việt Nam số 34-2024 phát hành ngày 19/08/2024. Kính mời Quý độc giả tìm đọc tại đây:

https://postenp.phaha.vn/chi-tiet-toa-soan/tap-chi-kinh-te-viet-nam