Tín dụng bất động sản các năm gần đây vẫn tăng nhưng tốc độ đang chậm dần đều, từ mức tăng gần 30% (năm 2019) đã giảm xuống còn 11% (năm 2020) và chỉ còn tăng khoảng 3% trong quý 1/2021.

BẤT ĐỘNG SẢN TĂNG GIÁ KHÔNG CHỈ TỪ TÍN DỤNG

Dữ liệu trên cho thấy tín dụng bất động sản vẫn đang được kiểm soát chặt chẽ và vì thế nguyên nhân thị trường bất động sản tăng giá trong thời gian gần đây không hoàn toàn xuất phát từ tín dụng.

"Theo phân tích của nhiều tổ chức, cá nhân chuyên ngành thì có hiện tượng nguồn tài chính, thay vì chuyển vào sản xuất - kinh doanh, đã chuyển hướng sang bất động sản. Bên cạnh đó, lãi suất gửi tiết kiệm thời gian qua giảm mạnh, khiến dòng tiền nhàn rỗi chuyển vào đầu tư bất động sản”, ông Bùi Xuân Dũng, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản nhận định.

Tuy nhiên, ông Dũng cũng lưu ý: việc vay vốn tại các ngân hàng không dễ dàng do doanh nghiệp chưa thực sự hồi phục sau đại dịch. Trong khi đó, thị trường trái phiếu doanh nghiệp phát triển sôi động. Các doanh nghiệp bất động sản tăng mạnh về cả giá trị phát hành và lãi suất. Điều này thể hiện nhu cầu vốn dài hạn của doanh nghiệp là rất lớn.

Bổ sung thêm cho nhận định này, thống kê từ Hiệp hội Trái phiếu Việt Nam cho thấy: trong tháng 3 vừa qua, các doanh nghiệp đã có tổng cộng 19 đợt phát hành trái phiếu với tổng giá trị 8.035 tỷ đồng. Doanh nghiệp bất động sản tiếp tục dẫn đầu về giá trị phát hành với 5.460 tỷ đồng, tương đương 68%.

Một số công ty bất động sản huy động trái phiếu với giá trị lớn như: Công ty cổ phần Phát triển Bất động sản Nhật Quang (2.150 tỷ đồng), Công ty cổ phần Đầu tư Smart Dragon (1.900 tỷ đồng)... Trước đó, đầu tháng 1/2021, nhiều doanh nghiệp lớn bất động sản cũng tham gia gọi vốn từ thị trường trái phiếu. Điển hình như Tập đoàn Vingroup thông báo về việc chào bán gần 70 triệu trái phiếu với mục đích tài trợ vốn cho hoạt động của công ty con. Mỗi trái phiếu có mệnh giá 100.000 đồng với kỳ hạn 36 tháng, tổng giá trị lên tới gần 7.000 tỷ đồng.

LÃI SUẤT TRÁI PHIẾU TĂNG MẠNH

Thực tế, từ cuối năm 2020 đến nay, các trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản có xu hướng kéo dài kỳ hạn hơn, với mức trung bình khoảng 3,8 năm, dài hơn 1 năm so với năm 2019. Lãi suất trái phiếu bình quân cũng đã tăng gần 210 điểm cơ bản, lên mức từ 9,7-11%/năm.

Ví dụ, trong đợt phát hành trái phiếu gần đây, Sunshine Group gọi vốn với lãi suất 11%/năm, Novaland với lãi suất 10,5%, hay cá biệt như Phát Đạt từng phát hành trái phiếu với lãi suất 14%/năm… Đáng chú ý nhất hiện nay là Tập đoàn Apec Group với trái phiếu Happybond có tài sản đảm bảo lãi suất tới 13%/năm, được đảm bảo bởi các bất động sản đắt giá tại các thành phố lớn.

Nhiều chuyên gia cho rằng, việc doanh nghiệp bất động sản gia tăng phát hành trái phiếu với lãi suất cao thể hiện nhu cầu vốn dài hạn của doanh nghiệp, cũng như những ảnh hưởng bởi triển vọng của ngành và những tác động của yếu tố dịch bệnh tới việc phải cơ cấu kỳ hạn dài hơn của các nhà phát hành trái phiếu trong ngành.

Về nguồn vốn quan trọng khác cho bất động sản là vốn đầu tư nước ngoài, đại diện Bộ Xây dựng phân tích: lĩnh vực bất động sản Việt Nam vẫn luôn là lĩnh vực có sức hút với nhà đầu tư ngoại, sau công nghiệp chế biến, chế tạo. Tổng vốn đăng ký cấp mới, điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản tính đến tháng 3 năm nay tăng cao hơn so với tháng 3/2020 là 15,56%. Tổng vốn đăng ký lũy kế vào lĩnh vực bất động sản trong quý 1/2021 là 0,6 tỷ USD, tăng 56% so với cùng kỳ.

Theo dự đoán của nhiều chuyên gia và tổ chức tài chính quốc tế, dòng tiền FDI vào Việt Nam thời gian tới sẽ còn lớn hơn nữa bởi doanh nghiệp nước ngoài tin tưởng vào Việt Nam. Việc đang khống chế thành công đại dịch là ưu điểm rất lớn cho lợi thế cạnh tranh quốc gia, bên cạnh đó, với các hiệp định thương mại lớn được ký kết, Việt Nam hoàn toàn có thể cạnh tranh với các nước khác trong khu vực trong thu hút FDI.

Bộ Xây dựng đánh giá, dòng vốn FDI đi vào lĩnh vực bất động sản tăng là nhờ Việt Nam ổn định về chính trị, tăng trưởng kinh tế. Việt Nam cũng là quốc gia thời gian qua đã rất tích cực cải thiện môi trường đầu tư. Bên cạnh đó, sự chuyển tiếp giữa Luật Đầu tư 2014 và Luật Đầu tư 2020 vừa qua đã có ảnh hưởng tích cực tới tình hình cấp mới/điều chỉnh các dự án đầu tư nước ngoài tại Việt Nam.

Đánh giá chung về tình hình thị trường bất động sản, lãnh đạo Bộ Xây dựng nhận định: trong các chỉ số của thị trường này, chỉ có chỉ số về giá bất động sản là có nhiều biến động: nhìn chung đều tăng và có hiện tượng sốt đất nền cục bộ tại một số khu vực của các địa phương. Tuy nhiên, các chỉ số cơ bản như: nguồn cung, lượng giao dịch, lượng vốn đầu tư, tín dụng, hoạt động của các doanh nghiệp thì cho thấy, thị trường vẫn duy trì sự ổn định và từng bước phục hồi, phát triển.