Giá trúng đấu giá cao nếu được sử dụng trực tiếp làm dữ liệu tham chiếu mà không đánh giá các yếu tố hình thành giá có thể đẩy mặt bằng định giá những khu đất tương tự lên cao. Sai lệch từ đó có nguy cơ tiếp tục lặp lại qua các vòng định giá tiếp theo. Do đó, bài toán đặt ra là sàng lọc, phân tích dữ liệu như thế nào để giá đất phản ánh sát giá trị thị trường…

Các chuyên gia thẩm định giá cho rằng, vấn đề không nằm ở việc sử dụng giá trúng đấu giá làm dữ liệu tham chiếu mà ở cách xác định mức giá đó có thực sự đại diện cho giá trị thị trường hay không. Nếu bỏ qua những yếu tố khiến giá trúng đấu giá cao hơn mặt bằng chung, dữ liệu đầu vào có thể tạo ra sai lệch ngay từ khâu định giá ban đầu

VÒNG LẶP TĂNG GIÁ TỪ DỮ LIỆU ĐẤU GIÁ

Để hình dung cách giá trúng đấu giá có thể tác động ngược trở lại kết quả định giá đất, một chuyên gia đưa ra mô hình giả định với hai thửa đất T1 và T2 có đặc điểm tương đồng, trong khi các yếu tố cơ bản của thị trường không thay đổi.

Giả sử giá trị thị trường của thửa đất T1 được xác định chính xác ở mức 30 triệu đồng/m². Nhà nước sử dụng mức giá này làm giá khởi điểm và sau đó có người trúng đấu giá với mức 45 triệu đồng/m². Khoản chênh lệch 15 triệu đồng/m² có thể phản ánh kỳ vọng sinh lời, tâm lý cạnh tranh hoặc mức sẵn lòng chi trả riêng của người thắng cuộc, chứ không nhất thiết là phần giá trị được số đông người mua trên thị trường chấp nhận.

Tuy nhiên, nếu mức giá 45 triệu đồng/m² được đưa vào cơ sở dữ liệu như một giao dịch thành công và sử dụng trực tiếp làm tài sản so sánh, thửa đất T2 có thể được định giá ở mức tương tự. Với giả định hai thửa đất tương đồng hoàn hảo và không có điều chỉnh đáng kể, giá trị ước tính của T2 khi đó tăng từ mức 30 triệu đồng/m² lên 45 triệu đồng/m², dù các yếu tố cơ bản của thị trường không thay đổi.

Như vậy, nếu giá trúng đấu giá cao được sử dụng trực tiếp mà không đánh giá phần chênh lệch có thể xuất phát từ những yếu tố cá biệt, mức giá này có nguy cơ trở thành căn cứ đẩy các kết quả định giá sau lên cao hơn. Sai lệch ban đầu vì thế không chỉ dừng lại ở một thửa đất mà có thể lan truyền qua nhiều vòng định giá.

Trong thực tế, định giá viên thường sử dụng nhiều tài sản so sánh và điều chỉnh giá theo các yếu tố khác biệt.

Tuy nhiên, việc tăng số lượng tài sản so sánh không đương nhiên loại bỏ được sai lệch nếu các dữ liệu đầu vào cùng có xu hướng cao hơn mặt bằng giao dịch thông thường. Trong trường hợp các mức giá đều chịu tác động của cùng một yếu tố làm tăng giá, lấy bình quân vẫn có thể cho kết quả cao hơn giá trị thị trường.

Điểm này cần được nhìn nhận trong tương quan với dữ liệu từ các giao dịch mua bán thỏa thuận. Trong giao dịch song phương, sự khác biệt về thông tin, nhu cầu và khả năng đàm phán có thể khiến một bên chấp nhận mức giá cao hoặc thấp hơn mức phổ biến. Nếu các chênh lệch này phân bố theo cả hai chiều và mẫu dữ liệu đủ lớn, có tính đại diện, việc áp dụng các phương pháp thống kê phù hợp có thể giúp hạn chế ảnh hưởng của những sai lệch riêng lẻ.

Với đấu giá đất, giá trúng có thể chịu ảnh hưởng từ cuộc cạnh tranh giữa những người tham gia. Trong khi đó, giá khởi điểm tạo ra ngưỡng ban đầu cho việc trả giá. Nếu người mua tiếp tục nâng giá để giành quyền sở hữu, mức giá cuối cùng có thể cao hơn mức mà thị trường thường chấp nhận. Người thắng cuộc cũng có thể trả quá cao do kỳ vọng quá lạc quan về khả năng sinh lời của thửa đất.

Vì vậy, việc lấy bình quân nhiều mức giá trúng đấu giá chưa chắc loại bỏ được xu hướng chệch dương nếu các mức giá này đều chịu tác động của cùng một cơ chế. Điều quan trọng không chỉ là số lượng dữ liệu được thu thập, mà còn là tính đại diện của dữ liệu và phương pháp xử lý trước khi sử dụng.

Từ đây đặt ra câu hỏi: nếu chuyển từ định giá đất theo nguyên tắc thị trường sang định giá dựa trên cơ sở dữ liệu đất đai, liệu vòng lặp tăng giá có được khắc phục? Câu trả lời phụ thuộc vào cách lựa chọn, chuẩn hóa và xử lý dữ liệu. Nếu dữ liệu đầu vào vẫn chứa những mức giá cá biệt nhưng được sử dụng như chỉ báo trực tiếp về giá trị thị trường, sai lệch có thể tiếp tục tồn tại dưới một hình thức khác.

LÀM SAO ĐỂ ĐỊNH GIÁ ĐẤT SÁT GIÁ TRỊ THỰC?

Để chính sách định giá đất phát huy hiệu quả, góp phần khai thông nguồn lực đất đai, giảm áp lực giá nhà và hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân, cần triển khai đồng bộ nhiều giải pháp thay vì chỉ tập trung kiểm soát giá đất đầu vào.

Thứ nhất, tăng nguồn cung bất động sản, hạn chế đầu cơ. Việc tháo gỡ vướng mắc về pháp lý, quy hoạch và thủ tục đầu tư có thể giúp nhiều dự án sớm được triển khai, bổ sung nguồn cung cho thị trường. Khi có thêm dự án và nhiều lựa chọn hơn, người mua sẽ bớt phụ thuộc vào một số ít sản phẩm, qua đó giảm áp lực tăng giá.

Song song với đó, cần đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, tăng nguồn cung nhà ở thương mại có giá phù hợp với khả năng chi trả và xem xét các công cụ thuế đối với đất bỏ hoang, bất động sản đầu cơ. Mục tiêu là giảm động lực găm giữ tài sản để chờ tăng giá, đồng thời mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở cho người có nhu cầu thực.

Một hướng đi khác là Nhà nước có thể nghiên cứu các cơ chế phù hợp để thu hồi một phần giá trị tăng thêm này, chẳng hạn thông qua đấu giá quỹ đất quanh các tuyến giao thông công cộng theo mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD), hoặc các công cụ điều tiết giá trị tăng thêm từ đất theo quy định pháp luật.

Thứ hai, nâng chất lượng dữ liệu và kết hợp linh hoạt các phương pháp định giá. Hiệu quả định giá đất phụ thuộc đồng thời vào chất lượng dữ liệu đầu vào, phương pháp được lựa chọn, năng lực của người thực hiện và công nghệ hỗ trợ. Vì vậy, xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất cần đi cùng với chuẩn hóa quy trình thu thập, kiểm tra và xử lý thông tin.

Nhà nước cũng có thể nghiên cứu ứng dụng mô hình định giá tự động (AVM), sử dụng dữ liệu lớn, trí tuệ nhân tạo và công nghệ học máy để hỗ trợ xây dựng bảng giá đất tiệm cận thị trường. Những công cụ này cho phép phân tích đồng thời nhiều yếu tố ảnh hưởng đến giá, thay vì chỉ dựa vào một số giao dịch riêng lẻ.

Ngoài vị trí, diện tích, pháp lý và giá giao dịch, mô hình định giá cần tính đến các yếu tố kinh tế, xã hội và môi trường như thu nhập dân cư, mức độ sầm uất, khả năng kết nối giao thông và tiện ích, chất lượng môi trường sống, nguy cơ ngập lụt và mật độ cây xanh. Để thực hiện được điều này, cần xây dựng cơ sở dữ liệu giá nhà, đất quốc gia có khả năng cập nhật thường xuyên và kết nối với các nguồn dữ liệu liên quan, trong đó có hệ thống thông tin địa lý (GIS) và dữ liệu dân cư.

Khi dữ liệu được chuẩn hóa, cập nhật và công khai theo quy định, cơ quan quản lý, đơn vị định giá và người dân sẽ có thêm căn cứ để kiểm tra, đối chiếu mức giá. Điều này cũng giúp giảm sự phụ thuộc vào những tập dữ liệu nhỏ lẻ hoặc các điều chỉnh thiếu căn cứ rõ ràng.

Tuy nhiên, công nghệ chỉ là công cụ hỗ trợ, chất lượng định giá vẫn phụ thuộc vào năng lực của con người. Định giá viên cần chọn đúng phương pháp, kiểm tra kỹ dữ liệu đầu vào, nhận diện các giao dịch bất thường và nâng cao kỹ năng phân tích dữ liệu để bảo đảm kết quả khách quan, minh bạch.

Thứ ba, nghiên cứu mở rộng quy mô đấu giá đối với những quỹ đất phù hợp. Khi chỉ đưa ra đấu giá một số ít lô đất, giá trúng có thể chịu ảnh hưởng lớn từ mức sẵn lòng chi trả của người trả giá cao nhất.

Nếu có thể tổ chức đấu giá nhiều lô đất trong cùng khu vực với thông tin được công khai đầy đủ và thời gian chuẩn bị phù hợp, nguồn cung lớn hơn có thể giúp giảm mức độ cạnh tranh quá mức đối với từng lô riêng lẻ.

Tuy nhiên, tăng số lượng lô đất đấu giá không đồng nghĩa giá trúng sẽ giảm bởi kết quả còn phụ thuộc vào mức độ cạnh tranh, khả năng tài chính và kỳ vọng của người tham gia. Vì vậy, giải pháp này cần được cân nhắc theo điều kiện thực tế của từng khu vực.

Đối với các khu đất lớn, đặc thù, được đưa ra đấu giá để thực hiện dự án đầu tư, việc tổ chức đấu giá hàng loạt có thể không khả thi. Trong trường hợp này, Nhà nước cần kết hợp với phương pháp thẩm định giá khác để phản ánh đúng giá trị tiềm năng phát triển của lô đất, đảm bảo vừa hài hòa lợi ích của nhà nước – doanh nghiệp – người dân.

Dù lựa chọn phương pháp nào, các thông số đầu vào vẫn phải dựa trên dữ liệu có căn cứ, được kiểm tra về tính phù hợp và phản ánh đúng bản chất tài sản. Đây là điều kiện quan trọng để kết quả định giá vừa bảo đảm tính khoa học, vừa hài hòa lợi ích của Nhà nước, doanh nghiệp và người dân.