Khi nhu cầu của nhà đầu tư đối với trái phiếu bất động sản Trung Quốc gần đạt đỉnh vào thời điểm năm 2018, một nhân viên ngân hàng hoàn toàn có thể kiếm được hợp đồng hàng triệu USD trong lúc cụng ly với khách hàng trong một chuyến dạo quanh cảng Hồng Kông trên du thuyền.

Mỗi tuần, các doanh nghiệp địa ốc Trung Quốc có thể thực hiện vài vụ phát hành trái phiếu và loại tài sản này có mặt trong các danh mục đầu tư trên khắp thế giới - từ công ty quản lý đầu tư Pimco của Mỹ cho tới ngân hàng UBS của Thụy Sỹ.

Giờ đây, hãng tin Bloomberg nói rằng thị trường trái phiếu bất động sản với quy mô 203 tỷ USD của Trung Quốc đã “gần như chết” và nhà đầu tư nước ngoài là những người gánh chịu phần lớn thiệt hại.

SỨC HÚT LỚN CỦA TRÁI PHIẾU ĐỊA ỐC TRUNG QUỐC

Trong vòng 1 thập kỷ trở lại đây, trái phiếu bất động sản hạng không khuyến nghị đầu tư (hạng “junk”) của Trung Quốc được xem là một trong những giao dịch trái phiếu doanh nghiệp lãi nhất và phổ biến nhất thế giới. Cơ sở cho sức hấp dẫn của trái phiếu địa ốc Trung Quốc là sự phát triển bùng nổ của ngành bất động sản - một đầu tàu tăng trưởng của nền kinh tế lớn thứ nhì thế giới.

Ngoài phát hành tại thị trường Trung Quốc đại lục cho nhà đầu tư trong nước, các trái phiếu này còn được phát hành quốc tế tại thị trường tài chính Hồng Kông để hút vốn của nhà đầu tư nước ngoài. Kể từ khi những lô trái phiếu bất động sản Trung Quốc đầu tiên xuất hiện vào năm 1997, các nhà đầu tư tổ chức như ngân hàng Thụy Sỹ Credit Suisse hay ngân hàng Mỹ Goldman Sachs đã dẫn đầu dòng vốn quốc tế đổ vào một lớp tài sản mang lại lợi nhuận rất cao và tỷ lệ vỡ nợ cực thấp. Trong kỷ nguyên của những tài sản mang lại lợi suất âm, trái phiếu bất động sản Trung Quốc giữ vị trí quan trọng đối với nhiều quỹ đầu tư trái phiếu toàn cầu tìm cách củng cố tỷ suất lợi nhuận. Ngay cả các quỹ lương hưu và công ty bảo hiểm lớn cũng mua những trái phiếu này.

“Hồng Kông là một cửa sổ để thế giới tiếp cận với nợ lợi suất cao của Trung Quốc và chứng kiến kỷ nguyên vàng đó”, ông Andy Chang - một người từng làm về trái phiếu Trung Quốc tại một công ty tài chính toàn cầu lớn hồi năm 2018 – phát biểu trong cuộc trao đổi với Bloomberg. Giờ đây, ông Chang đã chuyển sang làm chiến lược cho công ty tư vấn tài chính Hermitage Capital.

Trong suốt thời kỳ sôi động của thị trường, chỉ có một lần duy nhất một công ty địa ốc lớn của Trung Quốc trễ hạn thanh toán nợ trái phiếu. “Bữa tiệc” kéo dài tới năm ngoái, khi chiến dịch kiểm soát vay nợ trong ngành bất động sản mà Chính phủ Trung Quốc triển khai khiến khả năng huy động vốn bắt đầu bị siết lại từ cuối năm 2020. Các dự án bị đình trệ đã dẫn tới các cuộc biểu tình của người mua nhà. Gần đây, người mua nhà tại hơn 100 thành phố ở Trung Quốc đã từ chối tiếp tục thanh toán khoản vay mà họ đã vay ngân hàng để mua căn hộ tại các dự án còn dang dở.

Trước đó, hầu như ai cũng tin rằng Chính phủ Trung Quốc sẽ giải cứu các “ông lớn” bất động sản gặp khó của nước này. Nhưng rồi hy vọng này đã tan biến khi “gã khổng lồ” China Evergrande Group - công ty địa ốc với trái phiếu đáo hạn năm 2025 từng là một trong những trái phiếu có độ thanh khoản cao nhất và được giao dịch nhiều nhất trên thế giới - lâm vào cảnh vỡ nợ vào tháng 12/2021. Từng có thị giá lên tới 1,05 USD/1 USD mệnh giá, trái phiếu này của Evergrande hiện đang được giao dịch với giá 0,07 USD/1 USD mệnh giá.

Số vụ vỡ nợ trong ngành địa ốc Trung Quốc đang tăng nhanh, hơn 100 tỷ USD giá trị vốn hóa thị trường của các doanh nghiệp bất động sản nước này đã “bốc hơi”, và các nhân viên môi giới trái phiếu ở Hồng Kông không còn ký được những hợp đồng béo bở.

Quỹ đầu tư trái phiếu Trung Quốc lợi suất cao của công ty quản lý đầu tư Fidelity International Ltd. đã lỗ hơn 37% từ đầu năm đến nay, và lượng tài sản được quỹ này quản lý giảm còn 985 triệu USD, bằng chưa đầy một nửa so với mức đỉnh thiết lập vào giữa năm 2021. Quỹ của Value Partners Group Ltd. lỗ 32%. Sau nhiều tháng khẳng định điều tồi tệ nhất đã qua, những công ty quản lý tài sản khổng lồ như BlackRock Inc. và UBS Group AG đang dẫn đầu việc cắt giảm nắm giữ trái phiếu bất động sản.

Mối nghi ngờ về sức khỏe tài chính của một số công ty bất động sản Trung Quốc đã bắt đầu âm ỉ từ mấy năm trước. Evergrande, công ty địa ốc nặng nợ nhất thế giới, đã trải qua những cuộc khủng hoảng thanh khoản nối tiếp nhau trong thập kỷ vừa rồi. Tuy nhiên, không ai có thể hình dung được rằng Chính phủ Trung Quốc lại sẵn sàng chấp nhận để cho ngành bất động sản nước này xuống dốc thảm hại đến như vậy.

“Không ai có thể đoán trước được việc này. Nếu ai đó nói với bạn là họ đoán trước được, thì hoặc họ là thiên tài hoặc là họ nói dối”, Giám đốc mảng đầu tư trái phiếu của Gaoteng Global Asset Management Ltd., ông Desmond How, phát biểu.

KHI CHÍNH SÁCH THAY ĐỔI

Nhiều quỹ đầu tư trái phiếu bất động sản Trung Quốc giờ đây đang đối mặt với tình trạng rút vốn mạnh của nhà đầu tư sau khi hứng chịu thua lỗ nghiêm trọng. Giá trị tài sản do công ty quỹ phòng hộ BFAM quản lý đã giảm khoảng 1/3 trong vòng 1 năm qua, còn hơn 3 tỷ USD. Một trong những quỹ của L&R Capital đã giảm 18,9% trong 5 tháng đầu năm nay.

Bất động sản đã giữ vai trò một nguồn tăng trưởng chủ chốt của kinh tế Trung Quốc từ thập niên 1990, khi Chính phủ nước này chấm dứt quãng thời gian nhiều thập kỷ hạn chế việc tư nhân bán bất động sản. Lĩnh vực này hiện chiếm khoảng 1/5 tổng sản phẩm trong nước (GDP) của Trung Quốc và sở hữu nhà đã trở thành động lực phấn đấu chính cho nhiều gia đình Trung Quốc. Trong những năm gần đây, giá nhà ở nước này tăng mạnh do hoạt động đầu cơ, với nhiều dự án được bán trước khi xây dựng.

Ở thời kỳ đỉnh cao của thị trường, tính bình quân mỗi tuần các công ty phát triển địa ốc Trung Quốc có 4 vụ phát hành trái phiếu. Riêng trong năm 2019, họ huy động được hơn 83 tỷ USD trong 230 vụ phát hành.

Không chỉ các nhà đầu tư toàn cầu không cưỡng lại được sức hút của trái phiếu bất động sản Trung Quốc. Trước khi thị trường suy sụp, trái phiếu địa ốc Trung Quốc cũng thu hút được lượng vốn khổng lồ từ chính các doanh nhân bất động sản, người thân và gia đình của họ. Khi Evergrand phát hành 6 tỷ USD trái phiếu vào đầu năm 2020, tỷ phú Hứa Gia Ấn - nhà sáng lập công ty - mua 600 triệu USD. “Đại gia” bất động sản Joseph Lau - một người bạn chơi bài của ông Hứa - gần như mua trong tất cả các đợt phát hành trái phiếu của Evergrande khi công ty này xoay sở huy động vốn từ thị trường đại chúng.

Theo các nhà ngân hàng, chuyện này rất phổ biến ở các công ty bất động sản lớn. Đôi khi, các nhà ngân hàng hay tin về kế hoạch phát hành trái phiếu từ chính khách hàng của họ - những người có thông tin từ bạn bè là doanh nhân bất động sản trước khi cuộc phát hành được công bố ra thị trường.

Trong một chuyến đi dạo bằng du thuyền ở Hồng Kông hồi năm 2018 có mặt các nhà ngân hàng và các nhà bảo lãnh phát hành trái phiếu, mọi người đã rỉ tai nhau về việc một công ty bất động sản lớn sắp có đợt phát hành trái phiếu. Trong lúc nâng ly champagne, một nhà ngân hàng trên du thuyền đã nhắn tin cho hai khách hàng giàu có để báo tin về vụ phát hành. Chỉ trong vòng một giờ đồng hồ, nhà ngân hàng này nhận được liên lạc từ hai khách hàng khác muốn mua trái phiếu.

“Ở thời đó, trái phiếu bất động sản lên cơn sốt. Ai cũng muốn mua được trái phiếu lợi suất cao của Trung Quốc. Đó hoàn toàn là một thị trường thuộc về người bán. Các công ty phát triển bất động sản vừa có tiếng nói vừa có quyền lực”, ông Chang của Hermitage Capital phát biểu.

Ông Change kể lại rằng có lần ông mất vài phút để kiểm tra xem liệu có giành được mức giá tốt hơn cho một trái phiếu mà một khách hàng đang quan tâm. Ông gọi điện cho đồng nghiệp, rồi đi vào thang máy trong tòa nhà văn phòng để tới gặp người đồng nghiệp đó. Đến nơi, số trái phiếu đó đã được bán hết ở mức giá mục tiêu.

Ông Chang cũng nói rằng ở giai đoạn đó, các khách hàng giàu có của ông dễ dàng nhân đôi tài sản nhờ trái phiếu bất động sản. Từ năm 2012-2015, mức lợi nhuận là khoảng 50%; và từ 2018-2019, mức lãi là khoảng 12%. Trái phiếu bất động sản được ưa chuộng đến nỗi giá bán có lúc cao hơn 8% so với mệnh giá.

Những khối lượng giao dịch lớn đã trở thành “chuyện thường ngày ở huyện”. Ông Chang cho biết một khách hàng của ông đã rót hơn 70 triệu USD vào trái phiếu, trong đó phần lớn là trái phiếu bất động sản của những công ty như Evergrande và Suning.com Co. Ông nói rằng những năm làm ăn tốt nhất của ông là 2015-2016, khi ông làm việc tại Nomura, giao dịch 30-40 triệu USD trái phiếu mỗi ngày.

Vài năm sau, thị trường đảo chiều chóng mặt. Những dấu hiệu đáng lo ngại đầu tiên xuất hiện vào nửa sau năm 2020. Chính sách “ba giới hạn đỏ” của Trung Quốc đặt ra những tiêu chuẩn mà các công ty địa ốc phải đáp ứng để có thể vay nợ thêm. Tiếp đó, năm 2021, nước này đưa ra một quy trình tập trung cho việc mua đất ở nhiều thành phố. Đột nhiên, các lô đất được bán trở nên lớn hơn và doanh nghiệp phải đặt cọc trước. Chỉ những doanh nghiệp lớn nhất mới có đủ khả năng mua đất dự trữ cho các dự án trong tương lai.

THUA LỖ RƠI VÀO AI?

Ban đầu, nhiều người tin rằng các chính sách mới này là cách để Chính phủ Trung Quốc đảm bảo cho sự phát triển bền vững của ngành bất động sản. Nhưng rồi Bắc Kinh đưa ra khẩu hiệu “thịnh vượng chung” nhằm thu hẹp khoảng cách giàu nghèo, và mọi người nhận ra rằng ngành bất động sản đang bị siết chặt kiểm soát.

Trong vòng gần 2 năm, các công ty phát triển địa ốc Trung Quốc đã rơi vào một cuộc khủng hoảng được nhận định là có thể gây hại nhiều hơn cho nền kinh tế hơn cả chính sách chống dịch hà khắc Zero Covid. Doanh số bán nhà của 100 công ty bất động sản lớn nhất Trung Quốc đã giảm 12 tháng liên tiếp. Số vụ vỡ nợ trong ngành này lập kỷ lục trong năm ngoái và được dự báo tiếp tục lập kỷ lục trong năm nay. Tính từ đầu năm, một số công ty phát triển nhà đất thuộc hàng lớn nhất của Trung Quốc đã vỡ nợ tổng cộng 25 tỷ USD.

Sau nhiều năm quen với lợi nhuận lớn từ trái phiếu bất động sản và gần như không chứng kiến vụ vỡ nợ nào của doanh nghiệp địa ốc, nhà đầu tư đột ngột phải chứng kiến những cuộc khủng hoảng tín dụng nối tiếp nhau. Lợi suất trái phiếu bất động sản Trung Quốc hiện vẫn đang ở mức cao kỷ lục hơn 25%, nhưng lợi nhuận đã âm suốt 11 tháng liên tiếp - chuỗi thua lỗ dài kỷ lục - vì giá trái phiếu giảm chóng mặt.

Gần như toàn bộ thua lỗ trên thị trường trái phiếu bất động sản Trung Quốc rơi vào nhà đầu tư quốc tế. Những ngân hàng như Standard Chartered Plc và UBS đã chứng kiến nhiều nhà giao dịch trái phiếu “ngôi sao” bỏ việc. Những người ở lại chuẩn bị tinh thần cho nhiều năm làm việc để phục hồi thua lỗ và triển vọng của những khoản thưởng béo bở như trước kia cũng chẳng còn.

Những nhà đầu tư còn nắm giữ trái phiếu bất động sản Trung Quốc tới lúc này tiếp tục đối mặt với nguy cơ xảy ra những cú sốc mới. Vụ vỡ nợ của Evergrande đẩy lên cao nỗi lo về sự sụp đổ của ngành địa ốc Trung Quốc, nhưng chính vụ vỡ nợ hồi tháng 10 năm ngoái của Fantasia Holdings Group Co. - một công ty nhỏ hơn nhiều - mới cho thấy luật chơi đã được viết lại như thế nào. Công ty này khiến nhà đầu tư bị sốc vì vỡ nợ trái phiếu USD chỉ vài ngày sau khi thanh toán một lô trái phiếu phát hành riêng tư và chỉ vài tuần sau khi tuyên bố rằng công ty có đủ vốn. Mối lo của nhà đầu tư lúc này là liệu các doanh nghiệp địa ốc có sẵn sàng trả nợ trái phiếu hay không, thay vì lo lắng về khả năng thanh toán của họ.

Theo ước tính của Bloomberg, ít nhất 736 tỷ USD nợ trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản Trung Quốc đang đối mặt với khả năng bị tái cơ cấu hoặc giảm giá trị khi được thanh toán cho nhà đầu tư. Khả năng thu hồi vốn tới đâu của nhà đầu tư nước ngoài sẽ tuỳ thuộc vào chính sách của Trung Quốc. Nước này đang cân nhắc một kế hoạch thu hồi đất còn bỏ trống của các công ty bất động sản mất thanh khoản, rồi bán lại những lô đất đó để cấp vốn cho việc hoàn thiện những dự án còn dang dở. Nếu kế hoạch này được phê chuẩn, các chủ nợ trái phiếu sẽ mất cơ hội lấy lại tiền thông qua một trong những tài sản giá trị nhất của doanh nghiệp địa ốc.

Giờ đây, thời kỳ phát triển mạnh mẽ dựa trên vay nợ của các công ty bất động sản Trung Quốc đã không còn nữa. Thị trường trái phiếu địa ốc Trung Quốc phát hành quốc tế sắp tới sẽ được thống trị bởi các công ty quốc doanh với lãi suất đưa ra cho nhà đầu tư chỉ ở mức khiêm tốn, và bất kỳ sự đầu cơ nào cũng sẽ nhanh chóng bị nhà chức trách dập tắt.