Chuyện gì đang xảy ra trên thị trường địa ốc?

Hay một câu hỏi mà nhiều người đang muốn biết hơn, khi nào thì cơn sốt nhà đất hiện nay sẽ dịu lại và liệu giá còn tiếp tục tăng? Đây là câu hỏi “triệu đô la” vì không dễ tìm ra câu trả lời xác đáng trong bối cảnh thị trường hiện nay.

Kể từ đầu năm 2007, thị trường địa ốc đồng loạt tăng giá ở nhiều khu vực, trong đó có thị trường chung cư ở Tp.HCM và Hà Nội, nhà và đất dự án ở các khu đô thị mới. Ví dụ, thị trường chung cư cao cấp tại Tp.HCM trung bình đã tăng gấp đôi về giá trị, theo một báo cáo thị trường của công ty tư vấn môi giới địa ốc CB Richard Ellis.

Giá đất ở một số khu vực tại quận 2, quận 7… đã tăng gấp đôi, gấp ba chỉ trong vòng vài tháng cuối năm ngoái. Trong khi thị trường chứng khoán đang èo uột, thị trường địa ốc trở nên tấp nập với những nhà đầu tư đi săn lùng đất đai ở những khu đô thị mới cách xa trung tâm thành phố hiện tại.

Mức tăng trên thị trường nhà đất vừa qua khiến chính những nhà đầu tư có kinh nghiệm miêu tả là “tăng giá kinh dị”. Sự “kinh dị” phần nào đã được chứng minh khi người mua xếp hàng, chen lấn từ đêm trước để đăng ký mua các căn hộ mới của dự án The Vista và Sky Garden III tại Tp.HCM hồi tháng 12.

Thử đặt câu hỏi với những người đang đầu tư vào thị trường địa ốc, câu trả lời sẽ là “thị trường chưa quá nóng.” Họ có lý khi chỉ ra trên thực tế, nhu cầu về nhà ở vẫn rất lớn và cung vẫn thấp hơn nhiều so với cầu. Trong vòng bốn năm tới, thị trường chung cư cao cấp tại Tp.HCM sẽ có thêm khoảng 33.000 căn hộ mới được xây dựng, và theo nhận định của CBRE thì cũng vẫn chưa phải là quá nhiều

“Tôi nhìn quanh mình và không thấy rất nhiều công trình xây dựng đang mọc lên”, ông Marc Townsend, tổng giám đốc CBRE Việt Nam nói. “Đất nước này đang thiếu nhà ở có chất lượng ở mọi mức độ, từ cao cấp đến trung bình, và không thể nào mà nguồn cung hiện nay đủ để đáp ứng được nhu cầu này”.

Những người đã nhanh tay mua nhà, đất trong thời điểm vừa qua đều mong đợi thị trường tiếp tục tăng, và tránh tất cả những nhận định cho rằng thị trường quá nóng. Những người chưa mua hoặc không có khả năng mua khi mức giá ngày càng quá cao thì kêu trời là thị trường địa ốc đang sốt “bong bóng”.

Trên thực tế, thị trường vẫn đang tiếp tục tăng giá và vẫn có giao dịch. Theo ý kiến của ông Nguyễn Trung Hà, chủ tịch công ty cổ phần đầu tư tài chính bất động sản Togi: “Thị trường như vậy người dân rất khó khăn để sở hữu bất động sản, nhưng thị trường vẫn còn đang có giao dịch có nghĩa là vẫn chưa quá cao”.

Bản chất thị trường địa ốc thường phát triển theo mô hình bậc thang. Có những giai đoạn, thị trường nằm im với rất ít giao dịch trong một thời gian dài, nhưng khi tăng lại tăng vọt lên như trong thời gian qua. Mặc dù nhu cầu đang rất lớn và có nhiều yếu tố khách quan đẩy thị trường lên (tăng trưởng kinh tế, nguồn tiền lưu thông dồi dào), một điều chắc chắn là thị trường trong thời gian qua vận hành theo cơ chế đầu cơ hơn là cơ chế cung cầu.

Cũng giống như thị trường chứng khoán, tâm lý đám đông đang thống trị thị trường địa ốc và đẩy giá tăng vùn vụt như hiện nay. Sự thiếu minh bạch về thông tin trên thị trường càng tạo ra mảnh đất màu mỡ cho hoạt động đầu cơ, mà những người hưởng lợi nhiều nhất là những người có đặc quyền về thông tin hoặc quan hệ

Rất nhiều người đang đổ xô vào thị trường địa ốc với mục đích đầu cơ khiến cho thị trường liên tục tăng giá. Cũng giống như thị trường chứng khoán, tâm lý đám đông đang thống trị thị trường địa ốc và đẩy giá tăng vùn vụt như hiện nay.

Sự thiếu minh bạch về thông tin trên thị trường càng tạo ra mảnh đất màu mỡ cho hoạt động đầu cơ, mà những người hưởng lợi nhiều nhất là những người có đặc quyền về thông tin hoặc quan hệ. (Tính thiếu minh bạch trên thị trường địa ốc đã được đề cập đến trong một số bài báo trên Sài Gòn Tiếp Thị trong những số gần đây).

Một người đi mua bất động sản hiện nay thường không có đủ thông tin về bất động sản mà mình mua: giấy tờ thường không đủ để miêu tả bất động sản. Theo nhận định của ông Trung Hà, nguồn cung hiện nay phụ thuộc rất nhiều vào cơ chế xin cho, không theo cơ chế thị trường như đấu thầu, khiến cho thị trường càng thiếu minh bạch và công bằng. Đây là một vấn đề không dễ giải quyết.

Một thị trường thiếu minh bạch là mảnh đất màu mỡ cho hoạt động đầu cơ, hay cái gọi là hiện tượng “đàn cừu” trên thị trường địa ốc hiện nay. Câu hỏi “triệu đô” là khi nào đợt tăng giá đột ngột này sẽ chậm lại. Thị trường địa ốc Việt Nam không hoàn toàn vận hành theo những quy luật của các thị trường khác.

Ví dụ, đa số bất động sản ở Việt Nam vẫn được mua bằng “tiền tươi”, trả hết bằng tiền mặt, mặc dù gần đây, các ngân hàng đã bắt đầu nhảy vào cuộc (với lãi suất cho vay khá cao).

Tại Mỹ, một trong những thị trường bất động sản điển hình nơi hầu hết người mua vay tiền ngân hàng để mua trả góp (mortgage), một trong những biện pháp điều chỉnh khi thị trường tăng quá nóng mà chính phủ có thể can thiệp là tăng lãi suất và ngân hàng siết chặt các điều khoản vay.(Cựu Chủ tịch Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (FED) Alan Greenspan phần nào bị đổ lỗi cho cuộc khủng hoảng nợ xấu mua nhà tại Mỹ hiện nay vì đã để cho lãi suất quá thấp trong một thời gian dài góp phần tạo lên sơn sốt bong bóng nhà đất ở Mỹ).

Thế nhưng ở Việt Nam, thay đổi trong lãi suất ngân hàng hiện nay khó có tác động gì đến cơn sốt địa ốc. Khả năng thị trường hoạt động lành mạnh là khi giá đã quá cao, hoạt động đầu cơ chậm lại và “đàn cừu” tan tác.

Cũng vì chưa phụ thuộc nhiều vào vốn vay ngân hàng nên khả năng suy thoái kinh tế từ sự đổ vỡ của thị trường địa ốc là khó xảy ra ở Việt Nam. Mặc dù vậy, khi giá bất động sản đã vượt quá khả năng sở hữu của đa số người dân và bị chi phối của đầu cơ, nhà nước phải có những biện pháp can thiệp thị trường.

Tuỳ thuộc vào khả năng thực hiện luật thuế theo hạn mức đất đai sắp tới đây của chính phủ, hoạt động đầu cơ có thể giảm. Mấu chốt của thị trường bất động sản vẫn là tính minh bạch, một vấn đề mà sớm muộn sẽ phải được giải quyết.