Cổ phiếu bất động sản vừa và nhỏ sắp "tái sinh"?

Chỉ số nhóm bất động sản đã tăng trưởng mạnh mẽ trong suốt gần một tháng vừa qua chủ yếu nhờ động lực ở cổ phiếu nhóm Vingroup. Tính trong 10 phiên giao dịch gần nhất, thị giá VIC tăng 12,28%; VHM tăng 24,28% trong vòng hơn 1 tháng và tăng 13% trong vòng 10 phiên giao dịch gần nhất.

Nhóm bất động sản nhà ở còn lại tăng không đáng kể trong khi cổ phiếu khu công nghiệp vẫn bấp bênh do lo ngại thuế quan đối ứng mà Mỹ sắp công bố cho Việt Nam. 

Nhận định về triển vọng lợi nhuận nhóm bất động sản mới đây, Chứng khoán MBS cho rằng trong nửa đầu năm 2025, thị trường Bất động sản Hà Nội ghi nhận sự phân hóa rõ nét: phân khúc thấp tầng tăng trưởng tích cực cả về nguồn cung lẫn tiêu thụ, trong khi cao tầng chững lại do nguồn cung tập trung tại khu Đông.

Tại TP.HCM, nguồn cung căn hộ Q1/25 giảm 36% so với cùng kỳ do các chủ đầu tư hạn chế mở bán mới, dù tỷ lệ hấp thụ vẫn cao nhờ nhu cầu tốt. Với Bất động sản liền thổ, nguồn cung tăng nhẹ nhưng tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 53% do giá bán duy trì ở mức cao.

Bước sang Q2/2025, thị trường xuất hiện nhiều tín hiệu tích cực: vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản tăng mạnh, chiếm 25,9% tổng vốn đăng ký; khung pháp lý được hoàn thiện và nhiều dự án lớn được phê duyệt (như Aqua City, phân khu C4 Đồng Nai, 148 dự án ở Hà Nội). Thông tin sáp nhập tỉnh thành cũng tạo kỳ vọng phát triển hạ tầng và thúc đẩy bất động sản.

Tuy vậy, kết quả kinh doanh quý 2 của các doanh nghiệp bất động sản dân cư dự báo chưa có nhiều đột biến do lượng sản phẩm bàn giao dự kiến ở mức thấp. MBS cho rằng triển vọng của các doanh nghiệp bất động sản nửa sau 2025 sẽ tích cực hơn nhờ loạt dự án gối đầu dự kiến bàn giao trong giai đoạn này.

Với nhóm khu công nghiệp, lợi nhuận của các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp đến từ các hợp đồng MOU đã ký trước khi Mỹ công bố chính sách thuế đối ứng. MBS dự phóng lợi nhuận của BCM, IDC và SZC sẽ đi ngang, trong khi đó lợi nhuận của KBC sẽ tăng trưởng 59% so với cùng kỳ nhờ hợp đồng thuê đất với Goertek được ghi nhận ngay trong quý này. MBS giữ quan điểm thận trọng về kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp Bất động sản khu công nghiệp trong các quý tới.

Ở góc nhìn tích cực hơn, ông Đào Hồng Dương, chuyên gia phân tích của Chứng khoán VPBankS cho rằng câu chuyện cổ phiếu bất động sản gặp khó khăn “hồi sinh” đã xảy ra trong thời gian qua. Với những doanh nghiệp bất động sản đã có dự án ở vị trí đắc địa thì việc tháo gỡ pháp lý sẽ mang lại hai tác động lớn: khả năng huy động vốn và khả năng bán hàng.

Đơn cử như NVL, thông tin doanh nghiệp bất động sản được gỡ khó là rất tích cực, tác động không chỉ riêng đối với NVL.

Trong thời gian vừa qua, cổ phiếu NVL có mức tăng trưởng tương đối đáng chú ý, với kỳ vọng về việc “hồi sinh”. Câu chuyện của NVL liên quan đến dự án Aqua City và Aqua Waterfront. Trong báo cáo tài chính của NVL, có 141.000 tỷ đồng tồn kho, trong đó có hơn 8.000 tỷ đồng là tồn kho đã hoàn thiện, chờ pháp lý để bàn giao. Con số này cho thấy việc tháo gỡ sẽ mang lại một khoản doanh thu tương đối đáng kể cho NVL trong năm 2025 hoặc tương lai gần.

Tháo gỡ pháp lý cũng giúp việc triển khai giai đoạn sau của dự án trở nên thuận lợi hơn. Cuối quý I/2025, mặc dù vẫn lỗ nhưng doanh thu của NVL đã tăng khoảng 1,4 – 1,5 lần, lợi nhuận gộp tăng 2,5 lần so với cùng kỳ năm 2024.

Ngoài NVL, có rất nhiều doanh nghiệp khác đang xuất hiện tín hiệu tích cực, được hưởng lợi trong quý I và quý II/2025, có thể kể đến như Nam Long (Izumi City), KDH (The Foresta, The Privia), DXG (Gem Riverside). Ngoài ra, các dự án của HDG, AGG cũng đang được tháo gỡ và có tín hiệu tích cực.

Ở khu vực Hà Nội, nhiều doanh nghiệp cũng được hưởng lợi, ví dụ như KBC (Tràng Cát) đã xong tỷ lệ 1:500, dự kiến mở bán trong quý II hoặc quý III/2025.

Câu chuyện về mặt tháo gỡ pháp lý là một trong những nút thắt trong vấn đề dòng tiền, doanh thu, lợi nhuận, hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản. Khi tháo gỡ được nút thắt này, nhu cầu của thị trường và câu chuyện tín dụng cũng sẽ trở nên thuận lợi hơn.

"Tôi tin rằng năm 2025, ngành bất động sản nói chung, bao gồm cả bất động sản công nghiệp và nhà ở đều có giao dịch tương đối sôi động. Tuy nhiên, các doanh nghiệp sẽ có sự phân hóa, tùy theo tính chất dự án, năng lực tài chính", ông Đào Hồng Dương nhấn mạnh.