Trước những thách thức của thị trường, nhiều doanh nghiệp bất động sản phải thay đổi chiến lược kinh doanh, chấp nhận giảm lợi nhuận, thậm chí bán lỗ để thu hồi vốn. Điều quan trọng nhất lúc này không phải là lợi nhuận cao, thậm chí không nhất thiết phải có lãi, mà là duy trì dòng tiền để tiếp tục hoạt động...

Trải qua nhiều biến động, thị trường bất động sản vẫn luôn là lĩnh vực thu hút được sự quan tâm, gắn liền với nhu cầu an cư lạc nghiệp và nhịp phát triển đô thị.

Tuy nhiên, bước vào giai đoạn hiện tại, ngành này đang đối mặt với áp lực thanh khoản khi sức mua chưa phục hồi như kỳ vọng. Bên cạnh tâm lý chờ đợi của khách hàng, mặt bằng giá nhà ở neo cao trong bối cảnh khả năng chi trả còn eo hẹp, đã trực tiếp tác động đến hoạt động doanh nghiệp.

SẢN PHẨM KHÓ TIÊU THỤ 

Theo ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ Việt Nam, khó khăn của doanh nghiệp bất động sản hiện nay là dòng vốn bị ứ đọng, thanh khoản thấp và khó tiêu thụ sản phẩm. Để kích cầu, nhiều doanh nghiệp đã áp dụng chính sách giãn tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất hoặc giảm giá bán... Trong đó, phổ biến nhất là phối hợp với ngân hàng hỗ trợ lãi suất 0% cho khách hàng từ 8-12 tháng, thậm chí 18 tháng.

Ông Toản cho rằng trước đây, doanh nghiệp thường e ngại giảm giá công khai vì lo ảnh hưởng đến khách hàng đã mua và hình ảnh dự án. Nhưng giữa bối cảnh khó khăn, nhiều chủ đầu tư buộc phải chấp nhận giảm giá sâu nhằm thu hồi vốn.

Dù vậy, trở ngại không chỉ nằm ở giá bán mà còn ở tâm lý người mua. Nhiều người vẫn kỳ vọng giá bất động sản tiếp tục giảm và chưa muốn xuống tiền. Dẫn chứng tại một dự án thực tế, đại diện doanh nghiệp chia sẻ giá của một số sản phẩm từng vượt 90 triệu đồng/m² nhưng nay có thể mua dưới 60 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, đến khi giá giảm xuống khoảng 50 triệu đồng/m², lượng giao dịch mới tăng mạnh. Người mua bắt đầu chấp nhận mức giá 55-60 triệu đồng/m². Điều này phản ánh khi giá điều chỉnh về mức phù hợp, thị trường vẫn có nhu cầu, đặc biệt ở phân khúc chung cư và đất nền.

Trong khi đó, phân khúc đất thổ cư khá trầm lắng do những lo ngại về quy hoạch. Nếu giai đoạn trước, người mua chủ yếu quan tâm đến pháp lý, sổ đỏ và khả năng sang tên, thì hiện yếu tố quy hoạch lại trở thành mối quan tâm hàng đầu. Theo Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ Việt Nam, thông tin liên quan tới di dời, tái thiết những khu dân cư cũ ở Hà Nội đã tác động đáng kể đến tâm lý thị trường. Người mua có xu hướng thận trọng hơn với nhà đất riêng lẻ, đồng thời ưu tiên dự án được quy hoạch rõ ràng.

Đáng chú ý, đối với nhóm mua nhà ở thực, nhất là người mua nhà lần đầu, nhà ở xã hội là lựa chọn phù hợp hơn về giá. Song, nguồn cung còn hạn chế, trong khi giá nhà thương mại, kể cả chung cư cũ vẫn phổ biến từ 50-60 triệu đồng/m² trở lên. Với mặt bằng giá này, nhiều gia đình trẻ không có sự hỗ trợ tài chính của người thân rất khó mua nhà. Hơn nữa, việc tiếp cận vốn vay ngân hàng cũng gặp trở ngại do hạn chế về tín dụng bất động sản.

“Trước những thách thức của thị trường, nhiều doanh nghiệp phải thay đổi chiến lược kinh doanh, chấp nhận giảm lợi nhuận, thậm chí bán lỗ để thu hồi vốn. Điều quan trọng nhất lúc này không phải là lợi nhuận cao, thậm chí không nhất thiết phải có lãi, mà là duy trì dòng tiền để doanh nghiệp hoạt động”, ông Toản chia sẻ.

Nhận định trên cũng phản ánh qua số liệu khảo sát thị trường của Batdongsan.com.vn. Theo đó, quý 3/2026, giá rao bán bất động sản tiếp tục xu hướng điều chỉnh sau giai đoạn tăng mạnh. Khảo sát 530 môi giới trong quý cho thấy, 48% môi giới ghi nhận lượng giao dịch giảm mạnh trên 50% so với quý trước, thấp hơn so với mức 50% của quý 2/2026. Thanh khoản vẫn chịu áp lực. Tâm lý thận trọng bao trùm thị trường khi có tới 63% môi giới đánh giá người mua vẫn đang quan sát, cân nhắc kỹ lưỡng trước khi xuống tiền. Lãi suất vay cao, lo ngại về biến động chính sách, quy hoạch cùng hạn chế về dòng tiền là những rào cản chính đối với giao dịch.

THAY ĐỔI TƯ DUY ĐỂ KHƠI THÔNG DÒNG TIỀN

Chia sẻ bên lề sự kiện gần đây, ông Phạm Nguyễn Toan, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho rằng doanh nghiệp bất động sản phải nhận thức thị trường nay đã khác so với trước, không thể chỉ xây nhà để bán, mà cần phát triển cả hệ sinh thái, hình thành những khu đô thị đáp ứng nhiều nhu cầu của người dân.

Tiếp cận vấn đề dưới góc độ cơ quan quản lý, bà Hoàng Thu Hằng, Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), khuyến cáo doanh nghiệp cần nghiên cứu kỹ nhu cầu trước khi triển khai dự án mới, tránh đầu tư bằng mọi giá hoặc chạy theo những phân khúc có lợi nhuận kỳ vọng cao. Trên thị trường, nguồn cung ở các phân khúc trung cấp và cao cấp có dấu hiệu dư thừa, nhưng lại thiếu nhà ở có mức giá phù hợp với người thu nhập trung bình và người có nhu cầu ở thực. Do đó, chủ đầu tư cần chủ động đánh giá khả năng hấp thụ từng phân khúc, xác định rõ nhóm khách hàng mục tiêu và phát triển sản phẩm phù hợp.

Ngoài ra, thay vì cố duy trì mức giá cao để đạt lợi nhuận lớn trên từng sản phẩm, doanh nghiệp nên tính toán mức giá hợp lý nhằm đẩy nhanh tốc độ tiêu thụ, thu hồi vốn và giảm áp lực tài chính. Bởi phần lớn dự án bất động sản đều sử dụng vốn vay ngân hàng. Khi sản phẩm chậm tiêu thụ, doanh nghiệp không chỉ bị ứ đọng vốn, mà còn phải tiếp tục gánh chi phí lãi vay, làm gia tăng rủi ro tài chính. Ngược lại, nếu điều chỉnh giá phù hợp để bán được hàng, doanh nghiệp có thể cải thiện dòng tiền, giảm chi phí vốn và tạo nguồn lực triển khai dự án khác.

Bên cạnh đó, Chính phủ và các bộ, ngành đang tiếp tục hoàn thiện cơ chế, chính sách, tháo gỡ khó khăn về pháp lý giúp thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê. Trong những năm gần đây, nhiều quy định liên quan đến Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đất đai được sửa đổi, bổ sung, nhằm giải quyết các vướng mắc trong quá trình triển khai dự án, tạo điều kiện cho doanh nghiệp tham gia thị trường. Vì vậy, bên cạnh mục tiêu lợi nhuận, chủ đầu tư cần quan tâm hơn đến nhu cầu nhà ở thực tế, chủ động phối hợp cùng cơ quan quản lý và chính quyền địa phương, để phát triển sản phẩm phù hợp khả năng chi trả của người dân.

“Việc cơ cấu lại sản phẩm, điều chỉnh chiến lược giá bán và tham gia phát triển nhà ở xã hội không chỉ giúp doanh nghiệp cải thiện thanh khoản, giảm áp lực tài chính mà cũng góp phần khắc phục tình trạng lệch pha cung cầu, hướng tới thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh hơn”, đại diện Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản nhấn mạnh.