Dù nguồn cung được đẩy mạnh nhưng thị trường bất động sản vẫn phải đối mặt với không ít thách thức khi lượng giao dịch thành công liên tục giảm, tồn kho có xu hướng tăng qua từng quý….

Báo cáo tại phiên họp thứ nhất của Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản (do Phó Thủ tướng Thường trực Chính phủ Phạm Gia Túc chủ trì ngày 13/10), Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết công tác hoàn thiện thể chế, tháo gỡ vướng mắc cho các dự án bất động sản và phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê đã đạt những kết quả tích cực. Tuy nhiên, cơ cấu nguồn cung chưa đáp ứng đầy đủ nhu cầu thực tế, lượng giao dịch giảm trong khi bất động sản tồn kho có xu hướng gia tăng.

TỒN KHO GẦN 52.000 CĂN NHÀ, LÔ ĐẤT

Hiện, cả nước có 2.221 dự án bất động sản được thống kê với tổng quy mô vốn đầu tư khoảng 6,87 triệu tỷ đồng. Về phát triển nhà ở xã hội, lũy kế đến nay, có 947 dự án với quy mô 910.933 căn đã hoàn thành, đang triển khai hoặc được chấp thuận chủ trương đầu tư, tương đương 91% mục tiêu đặt ra tại Đề án đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội. Đối với nhà ở cho thuê, đã hoàn thành 8.314 căn, đạt 48% kế hoạch năm. Bộ Xây dựng dự kiến cả năm 2026 có thể hoàn thành 18.049 căn, đạt 105% kế hoạch. Đáng chú ý, từ tháng 6/2026 đến nay, cả nước đã khởi công 29 dự án với quy mô 85.594 căn, trong đó có 33.886 căn nhà ở cho thuê, chiếm khoảng 40%.

Trong quý 3/2026, cả nước ghi nhận khoảng 92.000 giao dịch bất động sản thành công, bằng 92% so với quý trước. Giá chung cư, đất nền trên thị trường thứ cấp có xu hướng giảm song vẫn duy trì ở mức cao tại các đô thị lớn. Thanh khoản thị trường còn thấp, giao dịch chủ yếu tập trung tại các dự án có pháp lý đầy đủ, vị trí thuận lợi. Theo báo cáo của 27/34 địa phương, lượng bất động sản tồn kho vào khoảng 51.950 căn, lô/nền, có xu hướng tăng so với quý trước.

“Đây mới là lượng bất động sản tồn kho do các chủ đầu tư báo cáo. Ngoài ra, còn có khối lượng vốn đầu tư dở dang lớn tại các dự án, trong khi hoạt động giao dịch trên thị trường thứ cấp cũng gặp nhiều khó khăn”, Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh lưu ý.

Nhìn lại những con số trên, so với số liệu thống kê của quý trước, có thể thấy lượng giao dịch bất động sản giảm, tồn kho có xu hướng tăng qua từng quý. Cụ thể, theo báo cáo công bố thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản quý 2/2026 của Bộ Xây dựng, trong quý này, cả nước đạt 100.005 giao dịch, bằng 71,5% so với quý 1/2026. Lượng tồn kho bất động sản tại 25/34 địa phương báo cáo vào khoảng 39.284 căn/nền, tăng nhẹ so với quý trước. Giá giao dịch thứ cấp phân khúc căn hộ, biệt thự và đất nền nhìn chung có xu hướng giảm nhẹ (đất nền giảm 2-3%). Nguyên nhân chủ yếu do chi phí vốn tăng, mặt bằng lãi suất cho vay bất động sản phổ biến từ 12-14%/năm, lãi suất thả nổi có nơi lên tới 15-16%/năm, làm hạn chế sức mua và khả năng tiếp cận tín dụng của người dân.

Thảo luận tại phiên họp của Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản, nhiều đại biểu đề nghị đánh giá đầy đủ nguyên nhân tồn kho và những bất cập trong cơ cấu sản phẩm. Từ diễn biến thực tế, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh, kiến nghị nghiên cứu cơ chế phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp, khuyến khích doanh nghiệp chuyển hướng đầu tư từ phân khúc cao cấp sang nhà ở đáp ứng khả năng chi trả và nhà ở cho thuê.

PHẢI ĐÁNH GIÁ ĐÚNG QUAN HỆ CUNG – CẦU TRÊN THỊ TRƯỜNG

Trước đó, khi trao đổi với lãnh đạo Bộ Xây dựng và các hiệp hội, Phó Thủ tướng Thường trực đã đặt vấn đề về nguyên nhân bất động sản tồn kho bất động sản.

"Có nơi nhu cầu nhà ở rất lớn nhưng nguồn cung không đáp ứng được; ngược lại, có những khu vực nhiều nhà đã xây dựng nhưng không có người sử dụng. Vì vậy, không thể chỉ dựa vào số lượng giao dịch giảm để đánh giá sức cầu, mà phải xem xét cơ cấu sản phẩm, vị trí dự án, điều kiện hạ tầng và khả năng tiếp cận của người mua. Thực tế, có những khu nhà ở được xây dựng ở vị trí chưa thuận lợi, thiếu đường giao thông kết nối, hạ tầng và điều kiện sinh hoạt thiết yếu. Những bất cập đó cho thấy phát triển nhà ở phải đi cùng quy hoạch và tổ chức không gian sống, tránh đầu tư những sản phẩm không đáp ứng nhu cầu, gây lãng phí đất đai, vốn và các nguồn lực xã hội", Phó Thủ tướng phân tích.

Phó Thủ tướng Thường trực cũng lưu ý rằng điều cần quan tâm nhất là sự lành mạnh, ổn định của thị trường, không để tình trạng mất cân đối cung - cầu, đầu cơ và phát triển quá nóng gây rủi ro cho nền kinh tế.

Kết luận phiên họp, Phó Thủ tướng Thường trực yêu cầu các thành viên Ban Chỉ đạo, bộ, ngành và địa phương tiếp tục quán triệt, thực hiện nghiêm túc, quyết liệt và hiệu quả các chủ trương của Đảng, chính sách, pháp luật của Nhà nước, chỉ đạo của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ về phát triển nhà ở và thị trường bất động sản. Đối với những dự án bất động sản tồn đọng, kéo dài, cần tập trung giải quyết dứt điểm vướng mắc theo thẩm quyền, sớm đưa những dự án đã được tháo gỡ vào vận hành, khai thác để khơi thông nguồn lực, bổ sung nguồn cung nhà ở, nhất là những sản phẩm có giá phù hợp khả năng chi trả của người dân.

Phó Thủ tướng Thường trực cũng nhấn mạnh yêu cầu theo dõi sát diễn biến thị trường, đánh giá đúng quan hệ cung - cầu trên thị trường bất động sản. Không chỉ xem xét số lượng sản phẩm được đưa ra thị trường mà cần phân tích nhu cầu từng phân khúc, từng khu vực, từng nhóm đối tượng, gắn với thu nhập và khả năng chi trả của người dân. Phó Thủ tướng lưu ý các Bộ, ngành cũng như các địa phương cần điều hành chủ động, linh hoạt các công cụ tín dụng, thuế, đất đai; kiểm soát rủi ro, ngăn chặn đầu cơ, thổi giá và xử lý nghiêm các hành vi vi phạm. Cùng với đó, tăng cường kết nối, chia sẻ dữ liệu về đất đai, nhà ở, thị trường bất động sản để nâng cao chất lượng dự báo và hiệu quả điều hành...