Hà Nội: giá nhà sẽ còn tăng đến đâu?

Dữ liệu của các đơn vị nghiên cứu, tư vấn, quản lý bất động sản gần đây chỉ rõ, thị trường bất động sản Hà Nội đang ghi nhận sự gia tăng mạnh về giá nhà ở tại các dự án mở bán mới (căn hộ, biệt thự, liền kề). Đồng thời, có nhiều dấu hiệu cho thấy: xu hướng tăng giá bán vẫn còn tiếp diễn trong thời gian tới.

MỨC TĂNG HAI CON SỐ MỖI NĂM 

Báo cáo Tổng quan Thị trường bất động sản Hà Nội trong 6 tháng đầu năm của Savills Việt Nam chỉ rõ, đây là quý thứ 10 liên tiếp giá bán căn hộ trên thị trường sơ cấp tăng. Giá chào bán sơ cấp trung bình là 1.625 USD/m2, tăng 7% theo quý và 11% theo năm. Trong đó các dự án hạng B tăng mạnh nhất, đạt mức 13% theo năm. 

Cụ thể, kể từ năm 2017 đến nay, giá căn hộ sơ cấp đã tăng 14% mỗi năm tại quận Cầu Giấy, nơi có các cơ sở chăm sóc sức khoẻ và giáo dục có chất lượng. Giá bán sơ cấp tại quận Long Biên tăng 12%/ năm do vị trí gần khu trung tâm và những cải thiện về cơ sở hạ tầng gần đây, bao gồm nút giao thông kết nối đường vành đai 3 và đường cao tốc Hà Nội – Hải Phòng, đường Vành đai 2 cũng mang lại lợi ích cho các dự án hạng B và C tại đây. Các quận/ huyện Đống Đa, Thanh Xuân, Từ Liêm, Hoài Đức, Hoàng Mai, Thanh Trì cũng ghi nhận giá tăng khá mạnh.

Đáng chú ý, chênh lệch về giá bất động sản giữa khu vực thành thị và vùng lân cận đang được thu hẹp do cơ sở hạ tầng cải thiện và các dự án ở xa sẽ có nhiều tiện ích đa dạng để bù đắp cho bất lợi về vị trí. Cơ sở hạ tầng được cải thiện đã thúc đẩy nhu cầu nhà ở tại các tỉnh Hưng Yên, Hải Dương, Bắc Ninh. Giá căn hộ sơ cấp trung bình ở Hưng Yên hiện thấp hơn chỉ khoảng 20% so với Hà Nội. 

Trong khi đó, báo cáo của CBRE cho thấy, nguồn cung chào bán mới trong năm 2021 dự kiến dao động trong khoảng từ 21.000 – 24.000 căn. “Giá bán sơ  cấp trong 2 năm tới dự kiến tăng trong khoảng từ 4-6%, nhờ hệ thống cơ sở hạ tầng đang dần cải thiện và nguồn cung mới không quá dồi dào như so với giai đoạn trước dịch Covid-19”,  bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Việt Nam – chi nhánh Hà Nội dự báo.

Tương tự, với thị trường biệt thự/nhà liền kề, thống kê của Savills cho biết, mức tăng giá sơ cấp trung bình cao nhất ở quận Hoàng Mai (15% cho liền kề và 32% cho nhà phố thương mại) và ở Huyện Hoài Đức (tăng 29% cho biệt thư, 38% cho liền kề,  59% cho nhà phố thương mại). Sự tăng giá có thể thấy rõ ở mức giá nguồn cung mới tại các giai đoạn sau của các dự án, đặc biệt ở các dự án có tốc độ hấp thụ tốt. Các chủ đầu tư chia dự án thành nhiều khu để xây dựng giá trị và gia tăng mức giá. Tuy nhiên, Savills cho rằng vẫn có rủi ro lớn từ giá chào bán cao.

GIÁ NHÀ VẪN SẼ NEO CAO DO ĐẦU VÀO CAO, THỦ TỤC KÉO DÀI

Bình luận về hiện tượng này, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam lý giải: Giá bất động sản tăng hiện nay chủ yếu là do bị đẩy giá.

Bên cạnh đó, giá bất động sản tương lai cũng đang đối mặt với áp lực phải tăng giá, bởi một số yếu tố: Giá đất trên thị trường sau cơn sốt nhiều nơi vẫn còn ở mức cao nên đền bù giải phóng mặt bằng sẽ cao; Khung giá đất ở rất nhiều địa phương bị điều chỉnh tăng lên 15%; Vật liệu xây dựng và các yếu tố đầu tư xây dựng đều đã tăng khoảng 50% (nhóm chi phí này chiếm tỷ trọng trên 50% giá thành đầu vào bất động sản); Thủ tục phê duyệt dự án kéo rất dài, do vướng mắc quy định pháp luật dẫn đến tăng chi phí và chi phí cơ hội là rất cao.

“Cùng với dịch bệnh covid kéo dài (tháng 5 6), thì việc giá đất đang neo ở mức cao khiến lượng giao dịch thấp, chỉ đạt chưa đến 50% đối với phân khúc đất nền, liền kề. Trên thực tế, tại thời điểm sốt đất, nhiều dự án đã đưa ra mức giá còn cao hơn giá thị trường về mặt nguyên lý, đã tạo ra một điểm giá nằm ở khu vực không thể gặp bất kì một loại cầu nào. Giải thích này lý giải tại sao tổng cầu trên thị trường cao, mà tỷ lệ hấp thụ đang ở ngưỡng rất thấp”, ông Đính cho biết thêm.

Đồng quan điểm, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills nhận định: Nguồn cung ít, cơ sở hạ tầng được cải thiện, tiêu chuẩn phát triển cao hơn và giá thép tăng gần đây đã dẫn đến sự gia tăng trực tiếp về giá căn hộ. Song ông Matthew vẫn kỳ vọng vào thị trường bất động sản những tháng cuối năm.

“Chúng ta có thể giữ tầm nhìn lạc quan đối với tình hình thị trường trong sáu tháng cuối năm, khi việc tiêm chủng được tiến hành trên diện rộng, mở ra cơ hội hỗ trợ ngành du lịch hồi phục. Trong những thời điểm khó khăn này, các nhà đầu tư thường sẽ tập trung nhiều vào chất lượng dự án và đầu tư dài hạn thay vì các khoản đầu tư nhiều rủi ro.

Thêm vào đó, người mua nhà hiện nay cũng chú trọng đến những dự án đa dạng về tiện ích, dịch vụ và đồng thời cung cấp nhiều không gian xanh, nơi họ có thể sống, làm việc và vui chơi và tận hưởng môi trường. Đây là một hướng đi lâu dài cho dự án, các chủ đầu tư cần tập trung phát triển quy hoạch dự án đồng bộ và tập trung vào chất lượng dự án để đáp ứng sự thay đổi trong nhu cầu của người mua”, ông Matthew Powell nêu quan điểm.