Hành vi của khách hàng trước chu kỳ bất động sản mới

Theo dữ liệu từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường & Am hiểu khách hàng One Mount Group, nguồn cung sơ cấp chỉ đạt khoảng 4.000 căn và lượng tiêu thụ ở mức 3.000 căn, giảm 60–70% so với mức 11.000 - 12.000 căn của quý 4/2024. Đây là quý đầu tiên thị trường ghi nhận sự sụt giảm mạnh cả về nguồn cung lẫn lượng tiêu thụ kể từ quý 1/2023.

THỊ TRƯỜNG "GIẢM TỐC"

Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường & Am hiểu khách hàng One Mount Group, lý giải hai nguyên nhân chính cho sự “giảm tốc” của thị trường này.

Thứ nhất, quý 1 hàng năm thường trùng với thời điểm Tết Nguyên đán - vốn được xem là giai đoạn “nghỉ ngơi” theo thông lệ của thị trường bất động sản. Do đó, nhiều dự án có xu hướng lùi lịch mở bán sang quý sau. Dù đã tiến hành gom booking từ cuối năm 2024, phần lớn các chủ đầu tư vẫn lựa chọn quan sát diễn biến thị trường và chờ thời điểm phù hợp để chính thức ra hàng. Việc “ém hàng” trong quý đầu năm không phải là điều hiếm gặp, mà là chiến lược quen thuộc để tránh rủi ro về thanh khoản trong thời gian nhu cầu tạm chững.

Thứ hai, khảo sát của Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group cho thấy trong nhóm khách hàng chưa giao dịch bất động sản ở quý 4/2024, lý do chính ở quý 1/2025 vẫn là “chưa đủ tiềm lực tài chính”. Ngoài ra, mức giá bán đang ở ngưỡng cao so với khả năng chi trả trung bình cũng trở thành yếu tố ảnh hưởng tới quyết định mua của nhiều người.

Theo ông David Jacksong, Tổng Giám đốc Công ty Avison Young Việt Nam, thực tế mức giá đã tăng mạnh trong suốt thời gian qua dẫn đến giá chung cư vượt khả năng chi trả của những người có nhu cầu ở thực. Thậm chí, ngay tại quý 1/2025, dữ liệu từ Công ty Avison Young Việt Nam chỉ ra giá bán sơ cấp dao động từ 2.600-3.700 USD/m² (khoảng 67,3 triệu đồng/m² – 95,8 triệu đồng/m²), không khác biệt nhiều so với quý 4/2024. Vì vậy, dù các ngân hàng có những gói ưu đãi nhưng chỉ trong một thời gian nhất định, sau đó sẽ áp dụng mức lãi suất thả nổi, thì đây vẫn là thách thức không hề nhỏ, nhất là người có thu nhập trung bình.

“Lãi suất cao đồng nghĩa áp lực trả nợ lớn nên nhiều người mua nhà phải cân nhắc kỹ lưỡng trước khi vay vốn. Bởi giữa bối cảnh thu nhập chưa thực sự ổn định, việc vay nợ dài hạn để mua nhà trở thành một điều đáng lo ngại”, David Jacksong khẳng định.

Trong khi đó, số liệu từ Cục Thống kê cho thấy dân số Hà Nội đang tăng lên. Năm 2024, dân số trung bình của thành phố ước đạt 8.718 triệu người, tăng 1,5% so với năm 2023 (dân số khu vực thành thị 4.281 triệu người, chiếm 49,1% tổng dân số và tăng 1,6%; dân số khu vực nông thôn 4.437 triệu người, chiếm 50,9% và tăng 1,4%).

Đặc biệt, theo Quy hoạch Thủ đô Hà Nội, đến năm 2030, dân số thường trú Hà Nội ước tính có khoảng 11 triệu người, sẽ còn tăng so với mức hiện tại, ngoài ra, dân số vãng lai là 1,5 triệu người. Tỷ lệ đô thị hóa đạt 70% vào năm 2030, tăng từ mức hiện tại là 49%...  Trong bối cảnh đó, nhu cầu ở tại Hà Nội dự báo tiếp tục tăng cao.

MỞ RỘNG PHẠM VI TÌM KIẾM 

Với tình hình trên, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao của Savills Hà Nội nhận định mặt bằng giá cao đã gây áp lực và ảnh hưởng đáng kể tới nhóm người mua với nhu cầu ở thực, nhất là người mua tìm kiếm sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính. Tuy nhiên, trước mức giá nhà ở nội đô neo ở mức cao và khả năng tiếp cận nhà ở ngày càng hạn chế, thị trường ghi nhận xu hướng mở rộng nhu cầu tìm kiếm nhà ở ra các khu vực ngoài trung tâm.

Theo đại diện Savills, xu hướng dịch chuyển ra vùng ven đang trở nên rõ nét khi quỹ đất tại khu vực nội đô dần thu hẹp, ngay cả các khu vực giáp vành đai 2 và vành đai 3 cũng gần như không còn quỹ đất để phát triển thêm dự án. Hơn nữa, xu hướng này còn được thúc đẩy bởi chính sách giãn dân kết hợp với định hướng phát triển hạ tầng đồng bộ theo đồ án Điều chỉnh Quy hoạch Thủ đô Hà Nội.

Trong đó, mục tiêu lớn hơn được đặt ra trong Quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội đến năm 2045, tầm nhìn đến năm 2065 là xây dựng một đô thị hiện đại, thông minh, xanh và bền vững. Vì vậy, Hà Nội đang điều chỉnh định hướng quy hoạch phát triển đô thị, mà nổi bật là chính sách giãn dân ra khỏi khu vực nội đô nhằm giảm áp lực hạ tầng và phân bổ lại mật độ cư trú.

Các khu vực bảo tồn như phố cổ, khu phố cũ, khu vực Hồ Gươm, Ba Đình, Hồ Tây, Hoàng thành Thăng Long… được khuyến khích di dời dân cư nhằm phát triển thành không gian phục vụ du lịch, thương mại và văn hóa. Đồng thời, đô thị trung tâm sẽ được mở rộng theo hướng Tây và Nam, gắn kết với hành lang đô thị vành đai 4 và mở rộng về phía Bắc tới đô thị Sóc Sơn.

Để hiện thực hóa định hướng giãn dân, Hà Nội chủ trương đẩy mạnh đầu tư mạnh vào hệ thống hạ tầng giao thông, kỹ thuật và tiện ích xã hội tại những đô thị vùng ven. Ba khu vực chính được chú trọng phát triển bao gồm phía Tây và Nam, phía Đông và phía Bắc sông Hồng dự kiến được quy hoạch bài bản theo chức năng đặc thù và đều phát triển theo mô hình TOD (mô hình phát triển đô thị theo hướng phát triển giao thông công cộng).

Những khu vực này liên kết chặt chẽ với mạng lưới giao thông đô thị hiện đại gồm kết cấu vành đai hướng tâm và các tuyến metro. Đặc biệt, việc triển khai các tuyến đường vành đai 3,5 hay vành đai 4 sẽ đóng vai trò huyết mạch, kết nối thuận tiện từ khu vực vùng về khu vực trung tâm, góp phần thúc đẩy nhu cầu tìm mua nhà ở tại các khu vực này. Mặt khác, chính các dự án đại đô thị quy mô lớn tại vùng ven cũng được triển khai đồng bộ về hạ tầng giao thông, hệ thống tiện ích nội khu để thu hút giao dịch.  

Dù vậy, đại diện Savills Hà Nội cho rằng việc phát triển hạ tầng vùng ven vẫn đi kèm không ít thách thức. Thời gian thực hiện dự án lớn có thể kéo dài nhiều năm, trong khi chi phí đầu tư lớn có thể gây áp lực lên ngân sách. Ngoài ra, nguy cơ đầu cơ khi có thông tin quy hoạch khiến giá bất động sản vượt xa giá trị thực,… nên người mua cần cân nhắc kỹ các yếu tố liên quan đến tiến độ hạ tầng, năng lực và uy tín của chủ đầu tư và tính minh bạch về pháp lý dự án, nhằm giảm thiểu rủi ro khi lựa chọn dự án nhà ở gắn liền với phát triển hạ tầng mới.