Không phải bất động sản nào cũng là cơ hội đầu tư tốt

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam, bất động sản luôn là kênh đầu tư hấp dẫn, nhưng không phải lúc nào cũng mang lại lợi nhuận như mong đợi. Đặc biệt, đối với người mua nhà lần đầu, hay các nhà đầu tư sẽ rất dễ dàng bị cuốn vào những quảng cáo hấp dẫn về “lợi nhuận cao”, “vị trí vàng” hay “cơ hội sở hữu vị trí đắc địa”….

Vì vậy, để đánh giá một khu vực, hay một dự án khi đưa ra quyết định có nên mua để đầu tư hay không, thì tỷ suất lợi nhuận cho thuê chính là một gợi ý, giúp đưa ra quyết định đúng đắn, tránh rủi ro đầu cơ và tối ưu hóa dòng tiền.

Thứ nhất: Rủi ro đầu cơ nếu giá mua tăng mạnh nhưng giá thuê không theo kịp. Ông Đinh Minh Tuấn cho rằng trong trường hợp giá bất động sản định mua tăng vọt, nhưng giá thuê không thay đổi đáng kể, đó có thể là dấu hiệu của một thị trường đầu cơ nóng, nơi giá trị thực không phản ánh đúng so với mức giá niêm yết. Theo đó, khi tín dụng bị siết chặt hoặc nhu cầu thuê giảm sút, những khu vực này dễ dàng rơi vào tình trạng “bong bóng” và mất giá nhanh chóng.

Thứ hai: Nên bán nếu dự án đã bàn giao 3-5 năm nhưng tỷ suất cho thuê thấp. Theo chuyên gia, một dự án bất động sản sau 3-5 năm đi vào khai thác mà vẫn có tỷ suất cho thuê thấp hơn trung bình thị trường, thì đó là dấu hiệu cho thấy bất động sản này không có sức hút. Trừ các đại đô thị cần thời gian phát triển dài hơi, đa số các dự án nếu không thể cải thiện tỷ suất lợi nhuận trong vài năm đầu sẽ rất khó để tăng trưởng về sau.

Thứ ba: Tỷ suất cho thuê cao hơn mức trung bình là cơ hội đầu tư hấp dẫn. Thực tế, những khu vực có nhu cầu thuê mạnh và tỷ suất lợi nhuận tốt thường là điểm sáng đầu tư dài hạn. Nếu giá bán vẫn còn hợp lý, đây sẽ là cơ hội tuyệt vời để sở hữu bất động sản vừa có dòng tiền ổn định, vừa tăng giá trị theo thời gian. Hiện tại, bất động sản nào có tỷ suất từ 3,5% trở lên được xem là điểm đến đầu tư an toàn.

Thứ tư: Khách thuê nước ngoài không chỉ tìm nhà đẹp mà họ còn cần đẳng cấp. Khi đi tìm sản phẩm để đầu tư, nhiều nhà đầu tư nghĩ rằng căn hộ cao cấp đồng nghĩa với thu hút khách thuê nước ngoài, nhưng thực tế không đơn giản như vậy. Chuyên gia nước ngoài không chỉ quan tâm đến căn hộ mà còn đánh giá chất lượng dịch vụ, tiện ích, cộng đồng và vị trí, khoảng cách đến nơi làm việc.

Chẳng hạn, Bình Dương hiện có khoảng 40.000 chuyên gia nước ngoài, nhưng phần lớn trong số họ vẫn chọn thuê nhà tại TP.HCM do hệ thống tiện ích và cộng đồng sinh sống thuận lợi hơn. Do đó, dù dự án được quảng bá là “cao cấp” song thiếu hệ sinh thái sống phù hợp thì khó lòng thu hút khách thuê ngoại. Hướng đến nhóm khách thuê này cần cân nhắc vị trí, dịch vụ và cộng đồng sống, thay vì chỉ tập trung vào thiết kế nội thất.

Thứ năm: Giá thuê cao nhưng tỷ suất lợi nhuận không hấp dẫn. Theo ông Đinh Minh Tuấn, một số căn hộ có mức giá thuê cao, nhưng khi tính tỷ suất lợi nhuận thì lại không hấp dẫn bằng các kênh đầu tư khác như nhà phố, chứng khoán hay gửi tiết kiệm. Như vậy, nếu tài sản không có tiềm năng tăng giá rõ ràng, khi mua để đầu tư có thể khiến dòng tiền kém hiệu quả.

Thứ sáu: Căn hộ có giá thuê tăng ổn định theo thời gian rất đáng đầu tư và nắm giữ. Một tài sản thực sự đáng đầu tư không chỉ tăng giá trị theo thời gian mà còn có giá thuê tăng ổn định. Điều này phản ánh nhu cầu thực của thị trường, giúp nhà đầu tư giữ vững dòng tiền ngay cả khi thị trường biến động. Giữ những tài sản này giúp đảm bảo lợi nhuận dài hạn, tránh rủi ro đầu cơ ngắn hạn.

Như vậy, “không phải bất động sản nào cũng là cơ hội đầu tư tốt. Việc xem xét tỷ suất cho thuê giúp nhà đầu tư nhận diện rõ đâu là tài sản sinh lời thực sự, đâu là khoản đầu tư kém hiệu quả.

Để đầu tư hiệu quả, khi chọn sản phẩm, nhà đầu tư cần ghi nhớ 3 nguyên tắc quan trọng: Bán nếu tỷ suất quá thấp, giá trị tài sản không tăng đáng kể; Mua nếu tỷ suất cao, nhu cầu thuê mạnh, giá bán chưa bị đẩy lên quá nóng; Giữ nếu bất động sản có dòng tiền ổn định, giá thuê và giá trị tăng trưởng theo thời gian”, ông Tuấn nhấn mạnh.