
Nâng hạng thị trường chứng khoán Việt Nam
Việt Nam đáp ứng các tiêu chí nâng hạng từ thị trường chứng khoán cận biên lên thị trường mới nổi.
Thứ Tư, 08/10/2025
Phan Dương
18/11/2019, 08:13
Nhiều người muốn đầu tư bất động sản nhìn đâu cũng thấy rủi ro và băn khoăn chưa biết năm sau nên đầu tư vào phân khúc nào
Những vướng mắc về pháp lý chưa được giải quyết; nguồn vốn cho bất động sản ngày càng thắt chặt; thị trường đình trệ; hàng loạt doanh nghiệp có tồn kho cả ngàn tỷ đồng; các dự án "ma" vẫn phổ biến... Thực trạng này khiến nhiều người muốn đầu tư bất động sản nhìn đâu cũng thấy rủi ro và băn khoăn chưa biết năm sau nên đầu tư vào phân khúc nào.
Từ 2018, thị trường bất động sản đã có dấu hiệu khó khăn khi cả nguồn cung và lượng giao dịch tại các thành phố lớn đều giảm mạnh so với 2017. Đến cuối quý 1/2019, những rủi ro của thị trường này xuất hiện rõ nét hơn và bắt đầu gia tăng.
Cả doanh nghiệp lẫn khách hàng đều hoang mang
"Trên thị trường chứng khoán ghi nhận gần 100 doanh nghiệp kinh doanh với giá trị hàng tồn kho trên 1.000 tỷ đồng. Trong số 40 doanh nghiệp đang sở hữu tồn kho lớn nhất thì có tới 20 doanh nghiệp bất động sản bị liệt kê vào nhóm có tỷ lệ giá trị hàng tồn kho cao với giá trị hàng tồn kho của mỗi doanh nghiệp đều trên 2.000 tỷ đồng.
Tồn kho tăng cao trong bối cảnh lãi suất ngân hàng biến động gây nên những diễn biến đáng lo ngại cho sự phát triển thị trường bất động sản trong ngắn hạn", theo báo cáo của Vietnam Report.
Nhiều ý kiến cho rằng, tình trạng tồn kho bất động sản hiện nay, về cơ bản không phải là do chủ đầu tư không bán được hàng mà do những bất cập trong cơ chế, chính sách chưa được giải quyết.
"Tại nhiều địa phương lớn, tất cả các loại hình bất động sản nhà ở đều tiếp tục cho thấy sự chững lại và trầm lắng, liên tiếp đối mặt với nhiều khó khăn. Đã xảy ra tình trạng không ít dự án đóng bảng hàng, ngừng giao dịch do điều kiện pháp lý chưa đảm bảo.
Nguyên nhân đến từ nguồn vốn tín dụng bất động sản bị siết chặt, trình tự, thủ tục đầu tư quy định tại các văn bản pháp luật về đất đai, đầu tư, xây dựng còn chồng chéo, chưa thống nhất, dẫn đến chậm chễ trong việc thẩm định cấp phép phát triển dự án", ông Nguyễn Văn Đính, Tổng thư ký Hội Môi giới Bất động sản, nhìn nhận.
Không ít đơn vị dự báo, tình trạng trên sẽ còn kéo dài trong 2020. Thứ nhất, sự thay đổi liên tục của khung khổ chính sách, các quy định, quy trình phức tạp, chồng chéo làm giảm tính hấp dẫn của môi trường kinh doanh.
Thứ hai, nguồn tài chính của ngành còn hạn chế, thị trường chứng khoán khó khăn trong huy động vốn, việc hạn chế các nguồn vốn tín dụng vào bất động sản trở thành các yếu tố khiến nhiều nhà đầu tư lo ngại.
Thứ ba, hệ thống quy hoạch sử dụng đất còn nhiều bất cập, khâu giải phóng mặt bằng gặp nhiều khó khăn do khung giá đền bù chênh lệch nhiều so với giá thị trường, tình trạng quy hoạch treo vẫn còn phổ biến tại nhiều đô thị.
Thứ tư, hiện tượng lừa đảo trên thị trường bất động sản ngày càng tinh vi với các thủ đoạn mới trong khi các cơ quan chức năng chậm trong việc minh bạch thông tin gây lo ngại cho tâm lý các nhà đầu tư.
Bà Lan Trần, một nhà đầu tư đến từ Hà Nội chia sẻ, thực trạng đó đang làm nản lòng các chủ đầu tư, còn những người muốn mua bất động sản thì hoang mang, không biết nên bỏ tiền vào phân khúc nào trong năm tới.
Cẩn trọng với những điểm sáng
Bàn về điều này, ông Đính cho rằng, những khó khăn trong thực hiện dự án tại các thành phố lớn sẽ tiếp tục thúc đẩy xu hướng dịch chuyển về thị trường tỉnh lẻ mới nổi của cả doanh nghiệp lẫn các nhà đầu tư do còn nhiều quỹ đất và có nhiều chính sách ưu đãi từ phía chính quyền địa phương.
Tuy nhiên, các nhà đầu tư phải tìm hiểu kỹ về thực trạng đầu tư phát triển hạ tầng kinh tế, kỹ thuật, xã hội, dịch vụ tại khu vực đó (toàn vùng và nội tại dự án); thông tin quy hoạch, kế hoạch phát triển, kinh tế theo chủ trương của địa phương và đánh giá khả năng triển khai thực hiện dự án; định giá trị bất động sản trên nguyên tắc thực tế đầu tư của địa phương, của dự án mà mình tham gia; đánh giá nhu cầu cần thực sự của thị trường thông qua quan sát thực tế giao dịch được thực hiện bởi khách hàng thực tế có nhu cầu sử dụng hay là các nhà đầu tư ngắn hạn, đầu cơ.
Đồng quan điểm, ông Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường dự báo, các nhà đầu tư sẽ gia tăng đầu tư vào những vùng mới, nhất là những khu vực có tiềm năng thu hút khách du lịch như: An Giang, Kiên Giang, Cần Thơ...
"Trong khi những thị trường vốn thu hút nhiều khách du lịch, bao gồm Đà Nẵng, Nha Trang... đang bão hoà thì các khu vực thuộc đồng bằng sông Cửu Long dự báo sẽ hấp dẫn nhiều du khách hơn, từ đó, làm gia tăng nhu cầu về bất động sản", ông Võ nói.
Còn ông Trịnh Hà, Phó tổng giám đốc tập đoàn Danko Group – một đơn vị chuyên phân phối bất động sản nhận định: trong 2020, đất nền thuộc các tỉnh giáp gianh Hà Nội (ở bán kính 100km đổ về) có tiềm năng phát triển kinh tế cũng như có cơ chế, chính sách thu hút đầu tư như Bắc Ninh, Thái Nguyên... vẫn hấp dẫn các nhà đầu tư.
Bởi đầu tư phân khúc này, không cần vốn quá lớn, nhưng tính thanh khoản khá tốt và được kỳ vọng sẽ đem lại lợi nhuận cao hơn so với các phân khúc khác. Tuy nhiên, trong bối cảnh hiện nay, đa phần các dự án đều chưa đủ điều kiện mở bán thì các nhà đầu tư càng phải tìm hiểu kỹ lưỡng về tính pháp lý của dự án, năng lực của chủ đầu tư trước khi xuống tiền để tránh rủi ro.
Riêng với thị trường Tp.HCM, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM cho rằng, nguồn cung căn hộ giá bình dân đang lao dốc mạnh. Bởi vậy, nếu mua bất động sản để đầu tư, cách an toàn nhất hiện nay là chọn căn hộ 1-2 phòng ngủ, diện tích từ nhỏ đến trung bình, tại các dự án có vị trí thuận tiện, kết nối hạ tầng tốt.
"Đặc tính của nhà nhỏ là dễ mua, dễ bán, dễ cho thuê, ít rủi ro. Dòng sản phẩm này thị trường luôn có nhu cầu và thanh khoản, vì vậy thường duy trì ở mức cao nên không lo ứ đọng vốn và luôn đạt tỷ suất sinh lời ổn định", ông Châu nhấn mạnh.
Khi các tuyến giao thông chính như đường Hồ Chí Minh, đường sắt, đường Vành đai 3, Vành đai 4 hoàn thiện, vùng giáp ranh sẽ không còn đơn thuần là vùng ven mà hình thành không gian đô thị mở rộng, vùng đô thị lan toả. Các dự án bất động sản không chỉ “đứng yên” nơi tuyến chính, mà sẽ trải rộng theo chiều ngang theo các tuyến nhánh và chiều sâu vào trong vùng.
Sáng 7/10, tại phường Phú Lương, Ban Quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình dân dụng thành phố Hà Nội vừa tổ chức lễ khởi công dự án xây dựng Trường Đào tạo cán bộ Lê Hồng Phong thành phố Hà Nội, với mức đầu tư 980 tỷ đồng.
Nhằm khắc phục những bất cập tồn tại và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển bền vững, tại dự thảo Nghị quyết về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản, Bộ Xây dựng đã đề xuất thành lập Trung tâm giao dịch bất động sản, đồng thời, có cơ chế ưu đãi cho các doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở vừa túi tiền…
Thị trường bất động sản Việt Nam đang thể hiện khả năng phục hồi và thích ứng mạnh mẽ trước những biến động vĩ mô, với điểm sáng nổi bật ở các đô thị trọng điểm. Trong đó, Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Hải Phòng và Đà Nẵng tiếp tục khẳng định sức hút vượt trội, ghi nhận mức tăng trưởng giá ấn tượng trong chu kỳ 2021-2025…
Ngày 5/10/2025, Chính phủ ban hành Nghị quyết 306/NQ-CP về điều chỉnh Quy hoạch tổng thể quốc gia thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn 2050. Bắc Trung Bộ được xác định là một trong hai vùng động lực quốc gia. Quy hoạch mới mở ra cơ hội phát triển mạnh mẽ cho toàn vùng, với dải ven biển Thanh Hóa – Nghệ An – Hà Tĩnh trở thành hạt nhân công nghiệp – đô thị, cùng thành phố Huế định vị trung tâm văn hóa, du lịch và dịch vụ đặc thù, tạo nền tảng cho bước bứt phá giai đoạn tới.
Thị trường
Thuế đối ứng của Mỹ có ảnh hướng thế nào đến chứng khoán?
Chính sách thuế quan mới của Mỹ, đặc biệt với mức thuế đối ứng 20% áp dụng từ ngày 7/8/2025 (giảm từ 46% sau đàm phán), có tác động đáng kể đến kinh tế Việt Nam do sự phụ thuộc lớn vào xuất khẩu sang Mỹ (chiếm ~30% kim ngạch xuất khẩu). Dưới đây là phân tích ngắn gọn về các ảnh hưởng chính: