Thường thì tính theo lạm phát trung bình mỗi năm qua, sau 10 năm, giá bất động sản chỉ tăng gấp đôi, nhưng thực tế đã tăng hàng chục lần. Hiện tượng này không chỉ đến từ yếu tố kinh tế mà còn yếu tố văn hóa, khi người Việt xem nhà đất là “của để dành”, khiến nhu cầu sở hữu luôn cao. Tuy nhiên, việc giá bất động sản tăng mạnh, giống như lạm phát, sẽ gây thiệt hại cho nhóm người nghèo và người có thu nhập trung bình, đồng thời làm méo mó cơ cấu đầu tư.
Khi thị trường bất động sản quá phát triển, thu hút quá nhiều vốn đầu tư và nguồn lực, dẫn đến làm thui chột các ngành sản xuất khác. Một hệ quả đáng chú ý là xu hướng lựa chọn nghề nghiệp của lớp trẻ hiện nay, nhiều người trẻ hướng tới hai nhóm ngành: một là, các lĩnh vực mang tính “hào nhoáng” như showbiz, KOL, KOC; hai là, các ngành tài chính - dịch vụ, nơi có cơ hội kiếm tiền nhanh, trong khi những ngành đòi hỏi lao động chân tay, kỹ thuật, hay sản xuất trực tiếp lại ngày càng thiếu nhân lực, từ đó, tiềm ẩn rủi ro khủng hoảng, như khủng hoảng 2008-2009 tại Mỹ bắt nguồn từ cho vay dưới chuẩn, dẫn đến hiệu ứng dây chuyền lên hệ thống ngân hàng và cán cân thanh toán.
Trong diễn đàn bàn tròn tuần này, Tạp chí Kinh tế Việt Nam/VnEconomy đã ghi lại các ý kiến phân tích và đề xuất của các chuyên gia về việc giải bài toán giá nhà theo hướng chúng ta cần bất động sản phát triển, nhưng phải lành mạnh, cân bằng giữa mục tiêu tăng trưởng và ổn định kinh tế vĩ mô.
“Để thị trường phát triển ổn định theo hướng lành mạnh và bền vững, đáp ứng nhu cầu nhà ở cho số đông người dân đô thị, cần triển khai đồng bộ nhiều giải pháp quan trọng.
Một, cần ban hành kịp thời, đầy đủ và chi tiết các văn bản hướng dẫn thực hiện các luật, nghị quyết mới, để đội ngũ cán bộ - đặc biệt là cấp xã, phường - có thể yên tâm triển khai trên thực tế.
Hai, việc áp dụng bảng giá đất mới cần đi kèm cơ chế điều chỉnh tỷ lệ nghĩa vụ tài chính theo từng mục đích sử dụng đất, nhằm đảm bảo công bằng và giảm thiểu tác động bất lợi đến người dân. Bên cạnh đó, đối với các chính sách có thể gây bất lợi cho thị trường hoặc doanh nghiệp, như quy định thu thêm tiền sử dụng đất hàng năm (trong khi Luật Đất đai chưa có quy định rõ ràng), chúng tôi cho rằng nên được xem xét bãi bỏ.
Ba, cần đẩy nhanh tiến độ tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho các dự án, đặc biệt là nhà ở xã hội và các dự án tại đô thị lớn, nhằm tăng nguồn cung thực chất cho thị trường.
Bốn, khẩn trương hoàn thiện cơ sở dữ liệu quốc gia về bất động sản, vì đây là một trong những nguyên nhân khiến công tác điều tiết thị trường hiện nay còn kém hiệu quả. Cùng với đó, cần triển khai các trung tâm giao dịch bất động sản do Nhà nước quản lý để tăng tính minh bạch và niềm tin trong các hoạt động giao dịch.
Năm, cần đẩy nhanh tiến độ các dự án hạ tầng giao thông trọng điểm, như đường vành đai, các tuyến metro, đường cao tốc, nhằm mở rộng không gian đô thị, thu hút doanh nghiệp đầu tư và tạo thêm lựa chọn nhà ở với giá phù hợp cho người dân.
Sáu, chúng tôi kiến nghị xây dựng cơ chế đa dạng hóa nguồn vốn cho thị trường bất động sản, thông qua quỹ đầu tư, quỹ trái phiếu hoặc các kênh huy động vốn mới, để giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng và tiền ứng trước của khách hàng. Khi đó, việc hình thành và triển khai các dự án tương lai sẽ ổn định và bền vững hơn”.
“Thị trường nhà ở tại TP.Hồ Chí Minh trong thời gian gần đây, nếu hình dung, thì giống như hình kim tự tháp bị lộn ngược đầu. Phân khúc cao cấp – nhu cầu ít nhưng lại chiếm phần lớn; phân khúc nhà ở vừa túi tiền – nhu cầu rất cao thì lại vô cùng khan hiếm.
Cả năm 2020, thành phố có 163 căn hộ nhà ở giá vừa túi tiền được đưa ra thị trường, chỉ chiếm 1% nguồn cung. Tới năm 2021, 2022, 2023 thì chỉ còn có nhà ở cao cấp và trung cấp thôi, nhà ở vừa túi tiền không còn nữa và nhà cao cấp thì luôn luôn chiếm ở mức độ khoảng 70%. Từ năm 2024, nhà ở giá trung cấp trở xuống đã hoàn toàn biến mất khỏi các dự án mới trên địa bàn thành phố, khi 100% là nhà ở cao cấp. Trong 6 tháng đầu năm 2025, toàn thành phố đưa ra thị trường 3.353 căn nhà ở, đều là nhà ở cao cấp. Để giảm được giá nhà thì phải tăng nguồn cung cho thị trường.
Để có thể tăng nguồn cung nhà ở, có ba yếu tố cốt lõi, gồm: tháo gỡ ngay vướng mắc của 2.890 dự án đang vướng pháp lý trên cả nước; tăng nguồn cung dự án (thông qua Nghị quyết 171/2024/QH15 về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất); rút ngắn thủ tục hành chính.
Đối với người giàu thì Nhà nước không cần phải lo các chính sách hay cơ chế hỗ trợ nào, bởi họ có thể tự tạo lập nhà ở theo nhu cầu và thị hiếu của mình. Điều mà chúng ta cần quan tâm là chính sách nhà ở phải giải quyết, đáp ứng được nhu cầu về nhà ở có mức giá phù hợp cho đông đảo người có thu nhập trung bình trong xã hội và người có thu nhập thấp ở đô thị.
Tới đây, khi sửa Luật Nhà ở, chúng tôi sẽ kiến nghị cần có cơ chế hỗ trợ cho người mua nhà ở thương mại giá phù hợp (trong bối cảnh hiện nay, có thể xác định là dưới 3 tỷ đồng/căn).
Đã là nhà ở thương mại thì chủ đầu tư không cần cơ chế đặc thù về quỹ đất hay thuế, mà chỉ cần ưu đãi về tín dụng – tương tự như gói 145.000 tỷ đồng mà Ngân hàng Nhà nước đang triển khai cho nhà ở xã hội và cải tạo chung cư cũ. Chúng tôi kiến nghị nên mở rộng gói này cho cả nhà ở thương mại giá phù hợp, với mức lãi suất 5,9 - 6,1% mà các ngân hàng đang áp dụng hiện nay, là tương đối hợp lý.
Tuy nhiên, quan trọng nhất là phải có chính sách tín dụng cho người mua, với lãi suất hợp lý trong thời hạn 20 - 25 năm. Khi đó, những người trẻ có một phần tài chính, đặc biệt là người mua nhà lần đầu, hoàn toàn có thể tạo lập được nơi ở. Như vậy, chúng ta mới thật sự giải được cơn khát nhà ở giá phù hợp với thu nhập”.
“Nếu như thông thường, giá đất chỉ nên chiếm khoảng 30% giá bán của chủ đầu tư, thì ở nhiều dự án, con số này cao hơn rất nhiều. Chính giá đất cao bất hợp lý là yếu tố kéo giá nhà lên phi thực tế, chứ không phải do giá thành xây dựng.
Chúng tôi có một dự án ở Phú Thọ, lần đầu được giao 7,2ha; 6 tháng sau nhận thêm 8,4ha; rồi 6 tháng nữa lại 6,7ha, giá đất ở mỗi giai đoạn sau đã tăng tới 30% so với giai đoạn trước. Như vậy, giá đất cứ bị đẩy lên theo kiểu cuốn chiếu. Đây là biểu hiện của một cơ chế định giá đất tự thổi phồng chính mình, khiến doanh nghiệp muốn tồn tại buộc phải bán nhà với giá ngày càng cao. Mặc dù đã có điều chỉnh tại Nghị định 226 (ban hành ngày 15/8/2025), nhưng vẫn còn rất nhiều điểm bất hợp lý, chưa xử lý được gốc rễ của vấn đề.
Ngoài ra, tôi cho rằng trên thị trường hiện nay, cung – cầu vẫn lệch pha nghiêm trọng. Trong khi Hà Nội gần như không có dự án mới được phê duyệt, nhiều địa phương khác lại phê duyệt những khu đô thị quy mô lên đến cả nghìn ha. Với kinh nghiệm hơn 20 năm trong lĩnh vực bất động sản, tôi chưa từng thấy thị trường nào có thể tiêu thụ nổi một khu đô thị 1.000 ha, trừ khi đó là một siêu đô thị phát triển đặc biệt như ở Mỹ hay Đức.
Hơn nữa, nhiều tỉnh không hề phát triển đột biến mà vẫn xin làm đô thị cả nghìn ha là điều vô lý. Khi nguồn cung vượt xa khả năng hấp thụ thực thì chắc chắn bong bóng sẽ hình thành.
Bên cạnh đó, hiện tín dụng bất động sản chiếm khoảng 19–20% tổng dư nợ nền kinh tế, nếu dòng vốn tiếp tục đổ mạnh vào các dự án lớn, rủi ro vỡ bong bóng sẽ càng lớn.
Điều đáng lo ngại nữa là nhiều dự án hiện đã tăng giá 30–40% chỉ trong vòng 9 tháng, thậm chí có nơi giá bị thổi lên mức phi lý. Nếu so tháng 10 này với đầu năm thì có nơi đã tăng đến 40%. Đây không còn là tín hiệu phục hồi, mà là biểu hiện của bong bóng đang phình to. Nếu không sớm có cơ chế thuế để điều tiết, ai muốn tăng giá bao nhiêu thì tăng, thị trường sẽ “mất phanh”. Nếu cứ để như vậy, bong bóng bất động sản là điều không thể tránh khỏi”.
“Một vấn đề được quan tâm hiện nay là câu chuyện thị trường bất động sản đang trong chu kỳ tăng giá mạnh. Chu kỳ này có vẻ có nhiều yếu tố kinh tế không theo trật tự như các lần trước. Ví dụ, trong giai đoạn bơm tín dụng, bơm tiền thì các lớp tài sản rủi ro hơn có xu hướng tăng mạnh hơn. Thế nhưng trong chu kỳ hiện tại thì vàng tăng rất nhanh và mạnh, đi kèm với đó là các loại hình bất động sản và chứng khoán cũng tăng. Như vậy, điều này dường như thể hiện một tâm lý nào đó của nhà đầu tư rằng mặc dù là họ thấy tăng nhưng họ vẫn chưa cảm thấy thực sự an toàn. Họ vẫn bất an, vẫn phải vừa đi gom vàng mà vẫn phải tìm cách đồng thời phân bổ vào các tài sản, nhưng tập trung vào tài sản có loại hình mang tính chất dòng tiền nhiều hơn là loại hình mang tính chất đầu cơ.
Một vấn đề nữa mà mọi người quan ngại là câu chuyện đầu cơ bất động sản. Song, dường như chúng ta đang đặt chữ “đầu cơ” với nghĩa hơi bị xấu quá. Thực tế là trong bất cứ một loại hình đầu tư thị trường nào sẽ luôn có đầu cơ và đầu tư. Nếu thị trường chỉ có nhà đầu tư thì sẽ không có thanh khoản ngắn hạn và như vậy, lại sẽ không hấp dẫn các nhà đầu tư; nhưng cũng không thể chỉ có riêng đầu cơ.
Theo quan điểm của Batdongsan.com.vn, chúng ta nên làm sao cân đối tỷ lệ đầu tư và đầu cơ phù hợp, có thể là tỷ lệ nhà đầu tư nên nhiều hơn đầu cơ. Chúng ta cũng nên tránh câu chuyện cho rằng đầu cơ là hoàn toàn xấu. Kinh nghiệm từ nhiều nước khác cho thấy có thể sử dụng thuế thu nhập cá nhân từ giao dịch bất động sản. Ví dụ như ở Nhật Bản, nếu bán nhà trước 5 năm thì thuế lên tới 39%, còn nếu bán nhà sau 5 năm thuế chỉ còn 19% thôi.
Việt Nam có thể vận dụng, ví dụ nếu bán trước 3 – 5 năm thì thuế có thể lên đến 15%, nhưng sau 5 năm thì có thể giảm còn khoảng 5 – 7%. Từ đó chúng ta dần dần thay đổi hành vi nắm giữ tài sản của người tiêu dùng bất động sản”.
“Nếu các địa phương coi tiền thuế sử dụng đất là nguồn thu ngắn hạn thì giá bất động sản sẽ bị đẩy lên rất cao, kéo theo đó doanh nghiệp sẽ rất khó bán, rất khó phát triển lâu dài. Vì vậy, giải pháp cần thiết trước hết để kéo giảm giá nhà là Nhà nước tiên phong giảm giá tiền thuế sử dụng đất và cần coi nguồn thu thuế sử dụng đất là nguồn ngân sách dài hạn bền vững.
Giải pháp thứ hai là nhanh chóng thúc đẩy phát triển hạ tầng, nhất là đường sắt cao tốc và nếu làm khu đô thị mới thì nên hoàn toàn phát triển theo mô hình TOD. Nếu chúng ta phát triển hay quy hoạch bừa bãi, sẽ có tình huống đường sắt không tới địa phương đó nhưng khu đô thị đón đầu đã xây xong và hệ quả là sẽ có nguy cơ bỏ hoang. Ở Trung Quốc hiện đang thừa khoảng 70% những đô thị dạng này. Vẽ ra khu đô thị trước nhưng nếu đường sắt không tới, phát triển giao thông không tới thì nơi đó bị biến thành thành phố ma.
Giải pháp thứ ba là phải có chính sách phải hỗ trợ người mua thật và hạn chế tình trạng đầu cơ.
Hiện nay, chúng ta thấy rõ rằng chỉ có một số ít chủ đầu tư lớn là có thể đi tạo dựng dự án, làm đẹp một số vùng đất, đem lại những trải nghiệm sống mới, từ đó, thu hút hàng triệu người đến ở, còn hầu hết các chủ đầu tư khác khác thì thường gom đất, chờ giá lên. Chính vì vậy, phải xác lập quy tắc “xây nhà để ở”, “không đưa dân về được thì sẽ không được xây”.
Về phía khách hàng, nhiều người mua nhà, thậm chí mua rất nhiều căn chủ yếu là để chờ tăng giá bán lại kiếm lời chứ không phải mua để ở hoặc để cho thuê, từ đó, gián tiếp gây lãng phí của cải xã hội, làm chậm quá trình phát triển bền vững của Việt Nam. Do đó, theo tôi, cần có cơ chế đánh thuế nhà để trống, ngân hàng cũng chỉ nên cho vay khi dự án bán được và chỉ cho vay khi sản phẩm đưa vào sử dụng.
Chúng ta phải tăng trưởng thực chất, phải kiên quyết không bỏ trống nhà thì mới giải quyết được vấn đề căn cơ của thị trường bất động sản”.
“Tôi đồng tình với quan điểm rằng “thị trường bất động sản đang mất cân đối về nguồn cung”. Tuy nhiên, "mất cân đối" không có nghĩa là "thừa".
Thực tế là trong suốt thời gian từ năm 2023 đến nay, phân khúc bình dân và trung cấp gần như vắng bóng trên thị trường. Ngược lại, phân khúc cao cấp và hạng sang lại đang chiếm tỷ trọng rất lớn. Song có một điểm đáng chú ý: dù nguồn cung tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang, nhưng cứ ra đến đâu là hầu như hấp thụ hết đến đó. Theo báo cáo mới nhất của One Housing, tỷ lệ hấp thụ của hai phân khúc trên đạt gần 90%. Sự mất cân đối này đã đẩy nền giá chung cư trung bình tại Hà Nội lên rất cao.
Nhiều người cho rằng vì giá nền đang cao, chúng ta nên "ghìm" giá của phân khúc cao cấp xuống để kéo giá nhà nói chung giảm theo. Tôi cho rằng cách tiếp cận này không hợp lý. Chúng ta không thể dựa vào cảm tính để ra quyết sách. Thay vào đó, chính sách phải dựa trên cơ sở dữ liệu và nghiên cứu chi tiết về từng phân khúc. Phân khúc nào phải có mức giá tương ứng với giá trị của nó. Việc cần làm là giải quyết gốc rễ của vấn đề: bổ sung nguồn cung cho phân khúc đang thiếu hụt.
Bên cạnh đó, câu chuyện giá nhà có liên quan mật thiết đến hạ tầng. Theo báo cáo mới nhất của CBRE, khi xếp hạng về hạ tầng trong khu vực Đông Nam Á trên thang điểm 10, Việt Nam đang đứng ở cuối. Bảng xếp hạng này đánh giá cả về chất lượng và quy chuẩn hạ tầng. Chính phủ hiện đang đẩy mạnh đầu tư vào hạ tầng, và đây chính là cơ hội để thúc đẩy nguồn cung nhà ở vừa túi tiền.
Khi xây dựng các tuyến metro hay đường sắt cao tốc, Nhà nước cần phải đi trước một bước: quy hoạch và dành sẵn quỹ đất ở các khu vực xung quanh những dự án hạ tầng này để phát triển nhà ở cho số đông. Nếu chúng ta không làm vậy, khi hạ tầng hoàn thành, các chủ đầu tư tư nhân sẽ lại xây dựng các dự án cao cấp và sự mất cân đối sẽ tiếp tục tái diễn.
Tóm lại, để giải quyết vấn đề giá nhà, chúng ta cần một tư duy chiến lược, dựa trên dữ liệu và có tầm nhìn xa. Quy hoạch hạ tầng và quy hoạch nhà ở phải được thực hiện đồng bộ. Chúng ta phải quy hoạch ngay từ bây giờ, để 5-10 năm nữa, khi hạ tầng hoàn thiện, thế hệ tương lai sẽ có cơ hội tiếp cận những sản phẩm nhà ở phù hợp”.
“Trong 10 năm tới (tức là tầm năm 2035), thị trường sẽ chứng kiến sự bùng nổ của hai phân khúc là nhà ở vừa túi tiền và nhà ở siêu sang.
Với câu chuyện phát triển nhà ở vừa túi tiền, hiện có hai loại hình chính: nhà ở thương mại giá rẻ và nhà ở xã hội. Tôi tin rằng thời gian tới, sẽ có rất nhiều doanh nghiệp tham gia vào lĩnh vực này. Sở dĩ có sự chuyển động mạnh mẽ như vậy là bởi ba điểm nghẽn lớn trước đây của nhà ở xã hội đã được tháo gỡ phần lớn.
Thứ nhất, chi phí đầu vào đã được xác định rõ hơn, minh bạch hơn.
Thứ hai, mức khống chế lợi nhuận. Trước đây, mức lợi nhuận 10% khiến doanh nghiệp rất rủi ro, chỉ cần sai một phép tính là có thể lỗ. Nay mức này đã được nâng lên 13% và chúng tôi hy vọng sẽ còn được điều chỉnh linh hoạt hơn trong tương lai.
Thứ ba, đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội, hiện cũng đã được mở rộng đáng kể, giúp thị trường có thêm người thụ hưởng thực sự.
Những thay đổi này chắc chắn sẽ tạo ra một làn sóng mới các chủ đầu tư tham gia phát triển nhà ở xã hội. Chúng tôi cũng không ngoại lệ. Với doanh nghiệp, chỉ cần lợi nhuận trên 10%, tức là cao hơn lãi suất ngân hàng trong bối cảnh “tiền rẻ” hiện nay là đã có động lực để đầu tư rồi.
Tôi thật sự có một niềm tin rất sáng sủa rằng trong 10 năm tới, thế hệ trẻ Việt Nam sẽ có cơ hội sở hữu căn nhà đầu tiên của mình. Để đạt được điều đó, chúng ta cần sự đồng hành của cả hệ thống, từ các cơ quan quản lý đến những doanh nghiệp lớn trong ngành, những “Big Four” của thị trường bất động sản Việt Nam.
Ngoài ra, tôi quan sát thấy rằng hiện nay, bốn ngân hàng lớn đều đã có những chương trình ưu đãi dành riêng cho người dưới 35 tuổi, với lãi suất chỉ khoảng 5,5% và thời gian ưu đãi kéo dài. Đây là một tín hiệu rất tích cực. Sắp tới, Chính phủ đang xem xét để điều chỉnh chính sách theo hướng tương tự, nhằm hỗ trợ thế hệ trẻ những người đang trong giai đoạn bắt đầu hành trình an cư, lập nghiệp. Đó cũng là lý do khiến tôi có một dự báo khá lạc quan về thị trường bất động sản vừa túi tiền trong thời gian tới”.
Nội dung đầy đủ của bài viết được đăng tải trên Tạp chí Kinh tế Việt Nam số 43-2025 phát hành ngày 27/10/2025. Kính mời Quý độc giả tìm đọc tại đây:
Link: https://premium.vneconomy.vn/dat-mua/an-pham/tap-chi-kinh-te-viet-nam-so-43-2025.html
