Ở các quận trung tâm của Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh - nơi hầu hết tập đoàn đa quốc gia đặt trụ sở, những tòa nhà cao tầng đang chen chúc nhau. “Thật khó để hình dung quang cảnh này nếu một người ghé thăm nơi đây vào đầu thập niên 90 của thế kỷ trước. Dù vậy, những gì diễn ra tại thị trường văn phòng Việt Nam lại là một vấn đề đáng lo ngại: Tình trạng thiếu mặt bằng văn phòng chất lượng cao kéo dài”, ông David Jackson, Tổng Giám đốc, Avison Young Việt Nam chia sẻ.

THỊ TRƯỜNG "CẦU VƯỢT CUNG"

Sau 35 năm, kể từ ngày giấy phép đầu tiên được cấp cho dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) tại Bà Rịa – Vũng Tàu (năm 1988), ngày nay, Việt Nam có hơn 38.000 dự án FDI. Việt Nam trở thành một bài học thành công về thu hút FDI trong khu vực; và dòng vốn nước ngoài đã thúc đẩy lĩnh vực bất động sản văn phòng phát triển mạnh mẽ suốt vài thập kỷ qua.

Nhưng khi nhiều nhà đầu tư nước ngoài xem xét Việt Nam là địa điểm thay thế trong chiến lược đa dạng hóa chuỗi cung ứng, và Môi trường – Xã hội – Quản trị (ESG) trở thành yếu tố quan trọng của quá trình ra quyết định, thì sự thiếu vắng cao ốc văn phòng chất lượng cao và đạt chứng nhận xanh hiện nay, có thể ngày càng trầm trọng.

Theo Công ty Avison Young Việt Nam, quy mô thị trường văn phòng Việt Nam nhỏ hơn các nước cùng khu vực. Như tại TP.Hồ Chí Minh, quy mô thị trường văn phòng chỉ bằng 1/3 thị trường Bangkok và Jakarta, 1/4 so Manila. Song mật độ nhân viên văn phòng lại gấp đôi Singapore, thậm chí gấp 3 lần Bangkok, Manila, Jakarta.

Đơn vị này cho rằng bất động sản văn phòng Việt Nam từ lâu là phân khúc cầu vượt cung. Khi nguồn cung eo hẹp, lợi thế đàm phán thuộc về chủ nhà. Giá thuê trung bình văn phòng hạng A của TP.HCM cao gấp 2-3 lần so Bangkok, Jakarta, Manila. Đặc biệt, trong một thế giới văn phòng hậu đại dịch, mô hình làm việc kết hợp và làm việc từ xa ngày càng phổ biến, nhưng những phương thức này lại chỉ được số ít nhà tuyển dụng áp dụng tại Việt Nam.

“Văn hóa làm việc nơi đây rất khác. Người Việt Nam thích cộng tác trực tiếp, đào tạo tại chỗ và môi trường làm việc gắn kết. Đây là lý do khiến nhu cầu mặt bằng văn phòng vật lý chiếm ưu thế trên thị trường”, ông David Jackson, nhận xét.

Thực tế, trong khi phân khúc văn phòng trên nhiều thị trường quốc tế lớn đang chật vật bởi công suất thuê giảm, thì hầu hết tòa nhà văn phòng hạng A ở Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng đều duy trì tỷ lệ lấp đầy trên 85% hàng quý, kể từ đầu năm 2023. Tỷ lệ trống thậm chí còn thấp hơn 5% trong một số tòa nhà đạt chứng nhận LEED thuộc khu vực trung tâm TP. HCM.

Tuy nhiên, sự thiếu hụt nguồn cung văn phòng xanh không thể giải quyết một sớm một chiều. Nghĩa là, một mặt, khách thuê sẽ tiếp tục chịu áp lực giá, mặt khác, doanh nghiệp vẫn phải vất vả tìm mặt bằng vừa thỏa mãn tiêu chí bền vững, vừa giúp họ đáp ứng yêu cầu ngày càng tăng của nhân viên về sức khỏe lẫn an sinh tại nơi làm việc. 

NHIỀU CƠ HỘI HẤP DẪN CHO NHÀ ĐẦU TƯ

Theo vị Tổng Giám đốc, để Việt Nam phát huy lợi thế và chen chân vào cuộc đua thu hút vốn nước ngoài chất lượng cao, cần một luồng sinh khí mới cho loại hình bất động sản thương mại, bao gồm phân khúc văn phòng.

Khi xem xét diễn biến thị trường TP. Hồ Chí Minh, hầu hết giao dịch văn phòng quý 3/2023 đều xuất phát từ nhu cầu di dời; sau đó là gia hạn hợp đồng thuê. Di dời văn phòng chiếm 50% tổng giao dịch trong quý. Trong đó, một số doanh nghiệp chuyển từ tòa nhà hạng B sang hạng A; số khác dời sang Khu đô thị mới Thủ Thiêm, nơi có hai tòa nhà văn phòng hạng A mới đi vào hoạt động.

Thông thường, nói đến “thuê văn phòng”, hầu hết mọi người nghĩ đó là quá trình tìm mặt bằng phù hợp với ngân sách, vị trí cho nhân viên làm việc, họp hành… Nhưng bấy nhiêu đó là không đủ, bởi khách thuê đang ngày càng chú trọng đến các dự án chất lượng cao, không gian đổi mới sáng tạo, dịch vụ vận hành tốt nhằm nâng cao chất lượng môi trường làm việc và đáp ứng các tiêu chí bền vững.

Hiện nay, tại Việt Nam, nguồn cung văn phòng mới ở một số thành phố trọng điểm đang tăng dù tốc độ vẫn chậm hơn kỳ vọng. Điều này, theo cách nào đó, giúp duy trì lợi thế cho chủ đầu tư, nhưng áp lực cạnh tranh cũng đang tăng dần lên. Công nghệ mới và sự phổ biến của vật liệu xây dựng hiện đại đang góp phần “xanh hóa” những dự án văn phòng hạng A mới. Giờ đây, các đơn vị quản lý văn phòng cần hướng tới chất lượng dịch vụ để nâng cao trải nghiệm làm việc cho cộng đồng bên trong tòa nhà.

“Nếu xem việc vận hành bất động sản như một loại hình dịch vụ và đặt con người làm trọng tâm, chúng ta có thể xác định nhu cầu, mong muốn của người trực tiếp sử dụng, để thay đổi, áp dụng phương thức vận hành. Từ đó đáp ứng tốt hơn yêu cầu lẫn kỳ vọng của họ. Điều này không chỉ giúp tăng doanh thu, tỷ lệ lấp đầy và hiệu suất tài sản của chủ đầu tư, mà còn tạo ra giá trị thật về kinh tế, xã hội, môi trường cho cộng đồng nói chung”, ông David Jackson nhấn mạnh.

Ở châu Á - Thái Bình Dương và Việt Nam, văn phòng vẫn một loại tài sản lớn và sẽ tiếp tục là thành phần cốt lõi trong danh mục đầu tư bất động sản. Dù còn khá mới so các thị trường khác trong khu vực, song phân khúc văn phòng (và thị trường bất động sản nói chung) tại Việt Nam là mảnh đất màu mỡ đối với nhà đầu tư, nhờ yếu tố cầu vượt cung, tốc độ tăng trưởng nhanh, nguồn lao động trẻ dồi dào, cùng sự ưa chuộng mô hình làm việc trực tiếp.

Hoạt động cho thuê văn phòng thường nhạy cảm trước các biến động kinh tế vì nó liên quan đến tình hình việc làm, ngân sách của khách thuê. Những khó khăn kinh tế hiện tại có thể khiến nhà đầu tư trì hoãn chiến lược đầu tư văn phòng, nhưng việc nắm bắt đặc điểm về cung – cầu, rủi ro – lợi nhuận, cũng như am hiểu thị trường địa phương chắc chắn giúp nhà đầu tư, lẫn chủ đầu tư tăng tính chống chịu cho bất động sản văn phòng, đồng thời kiểm soát những tác động tới tài sản của họ trong các chu kỳ kinh tế và thị trường. Mặc dù còn rủi ro, song thị trường Việt Nam vẫn có nhiều cơ hội hấp dẫn cho nhà đầu tư nhạy bén biết nghiên cứu thấu đáo và ra quyết định đúng thời điểm.