Chu kỳ mới của bất động sản: Giảm tranh chấp khi ba luật liên quan có hiệu lực

Thị trường bất động sản Việt Nam trong gần 06 năm qua đã trải qua nhiều biến động, thách thức và hiện tại vẫn đang phải đối mặt với nhiều khó khăn cho việc phục hồi.

Tuy nhiên, thị trường đang kỳ vọng về một bức tranh mới khi cả 03 luật gồm: Luật Đất Đai năm 2024, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất Động sản năm 2023 sẽ có hiệu lực sớm từ ngày 01/8/2024, thay vì phải chờ đến ngày 01/01/2025.

MINH BẠCH KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

Chia sẻ tại buổi toạ đàm “Pháp lý và thị trường bất động sản trong chu kỳ mới”, do Câu lạc bộ Bất động sản TP.HCM (HREC) tổ chức ngày 30/5/2024, ông Phạm Văn Võ, Thành viên Hội đồng Khoa học và Hội đồng Giảng huấn, Viện Nghiên cứu và Đào tạo Bất động sản, cho biết có nhiều điểm mới sẽ siết lại các hoạt động kinh doanh bất động sản.

Cụ thể, quy định cụ thể về điều kiện đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản. Những điểm mới này sẽ chặt chẽ hơn trong việc lựa chọn chủ đầu tư phát triển dự án.

Về điều kiện được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án phân lô, bán nền… cũng được quy định cụ thể, chặt chẽ hơn, không được thực hiện dự án phân lô, bán nền tại các phường của đô thị loại đặc biệt, loại I, II, III.

Ông Huỳnh Thanh Khiết, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM, cũng chỉ ra những quy định mới giúp minh bạch về trình tự, thủ tục dự án bất động sản.

Chẳng hạn, quy định về các giai đoạn của dự án đầu tư xây dựng nhà ở không có quy định rõ tại Luật Nhà ở 2014. Nhưng tại Luật Nhà ở năm 2023 đã quy định cụ thể, bao gồm: giai đoạn chuẩn bị dự án, giai đoạn thực hiện dự án, giai đoạn kết thúc xây dựng dự án, đưa công trình của dự án vào khai thác, sử dụng theo quy định của pháp luật về nhà ở…

Hay Luật nhà ở 2024 quy định rõ chủ đầu tư nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án; chủ đầu tư không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn, không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

“Với quy định hiện hành thì thủ tục pháp lý để triển khai dự án nhà ở, chủ đầu tư phải mất tới 600 ngày để hoàn thành. Thực tế, có dự án chủ đầu tư  mất thời gian làm pháp lý từ 2-3 năm, khiến chi phí đội lên, đẩy giá nhà bán tăng. Khi Luật Nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực thì thời gian làm thủ tục sẽ được rút gọn xuống còn 160-300 ngày”, ông Khiết nhấn mạnh.

GIẢM TRANH CHẤP

Các chuyên gia tại tọa đàm cho rằng khi các Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2023 có hiệu lực sớm với các quy định chặt chẽ sẽ giúp giảm các vụ tranh chấp liên quan đến bất động sản.

Luật sư Châu Việt Bắc, Phó Tổng Thư ký Trung tâm Trọng tài quốc tế Việt Nam (VIAC), cho biết trong năm 2023, số vụ tranh chấp lên tới 424 vụ, tăng gấp đôi so với năm 2022 (292 vụ). Trong tổng số 424 vụ tranh chấp thì có tới 111 vụ tranh chấp liên quan tới bất động sản, chiếm tới 26%.

Có 04 dạng tranh chấp phổ biến về bất động sản trong thời gian qua. Thứ nhất, tranh chấp về mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, khi chưa đủ điều kiện kinh doanh. Thứ hai, tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong mua bán bất động sản. Thứ ba, tranh chấp về hợp tác kinh doanh bất động sản. Thứ tư, một số dạng tranh chấp khác liên quan đến việc thuê, thực hiện dịch vụ tư vấn, mua bán và sáp nhập bất động sản...

Với nhiều điểm mới của Luật Đất đai 2024, ông Bắc cho rằng sẽ tạo điều kiện pháp lý cho các dự án bất động sản được phép chuyển nhượng, cho thuê lại quyền thuê đất, hạn chế tranh chấp phát sinh.

Cụ thể, Luật Đất đai 2024 luật bổ sung quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất (Điều 30) và quyền cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất (Điều 34).

Còn trong Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, đưa việc công khai thông tin bất động sản vào kinh doanh được quy định chặt chẽ hơn và bổ sung các hành vi bị cấm (Điều 6), nhằm hạn chế các nhầm lẫn, tranh chấp liên quan đến tính pháp lý của các dự án bất động sản.

Hay việc chuyển nhượng dự án bất động sản được quy định chặt chẽ, rõ ràng hơn. Ví dụ thông qua các mẫu hợp đồng kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản.

"Tác động của quy định mới với các giao dịch bất động sản trong chu kỳ mới sẽ chi tiết hơn trong kiểm soát giao dịch mua bán bất động sản, bảo vệ nhiều hơn cho bên mua. Bên cạnh đó, sự thay đổi quy định pháp luật sẽ tăng lượng đầu tư, từ đó gia tăng tỷ lệ các giao dịch bất động sản", Luật sư Bắc nhận định.