TẠP CHÍ ĐIỆN TỬ
Điều chỉnh khung giá đất: Thêm dầu vào lửa!
UBND Tp.HCM vừa thống nhất với phương án điều chỉnh giá đất theo hướng tăng tối thiểu là 10% và tối đa là 50%
UBND Tp.HCM vừa thống nhất với phương án điều chỉnh giá đất theo hướng tăng tối thiểu là 10% và tối đa là 50%.
Tuy nhiên vẫn còn nhiều ý kiến băn khoăn, cho rằng điều này chẳng khác nào đổ thêm dầu vào giá đất vốn đang... "cháy".
Thị trường sẽ tăng theo
Chuyên gia Nguyễn Ngọc Dương cho rằng tăng giá trong thời điểm này là hết sức nhạy cảm khi mà giá các loại đều đang tăng, do vậy cần phải cân nhắc. Theo ông, sau khi có thông tin đánh thuế từ chuyển nhượng bất động sản, thị trường này đang trong tình trạng lình xình. Nay điều chỉnh khung giá đất tăng thì giá thị trường sẽ tăng theo, ảnh hưởng đến giao dịch.
Trước nay, người dân thường sử dụng bảng giá qui định của Nhà nước làm cơ sở trong các hoạt động giao dịch, kinh doanh, định giá... Do vậy khi giá đất qui định tăng thì người dân cũng muốn đẩy giá lên cao hơn nữa, tùy theo mặt bằng của khu vực, tổng giám đốc một công ty địa ốc phân tích.
Điều này chắc chắn ảnh hưởng đến việc đền bù giải tỏa tại các dự án. Theo tổng giám đốc này, khi chi phí đầu vào tăng thì doanh nghiệp cũng phải tính đến phương án tăng giá sản phẩm, nhằm đảm bảo lợi nhuận trong kinh doanh. Vô hình trung mặt bằng giá bất động sản lại bị đẩy lên, trong khi đầu năm đến nay đã chịu liên tiếp ba "cơn sốt" giá.
Theo đề xuất của các cơ quan chức năng, giá đất mới chỉ áp dụng cho bốn mục đích là tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ quyền sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất; tính lệ phí trước bạ; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai (nếu gây thiệt hại cho Nhà nước).
Như vậy cơ quan đề xuất đã tách mục đích đền bù ra khỏi phương án giá và đền bù theo giá thị trường (trong điều kiện bình thường). Chưa rõ tiền sử dụng đất sẽ áp dụng theo mức giá nào.
Còn một người dân tại Quận 2, Tp.HCM thì than giá nhà đất càng tăng đồng nghĩa với khả năng tiếp cận nhà ở của người thu nhập thấp hoặc trung bình sẽ càng xa hơn.
Muốn tăng giá phải giảm thuế
Theo một chuyên gia về nghiên cứu đô thị, việc điều chỉnh giá hằng năm là tất yếu nhưng phải theo diễn biến của giá thị trường. Nếu giá thị trường tăng thì phải điều chỉnh tăng, giá giảm phải "kéo" bảng giá đất xuống.
Nhưng hai năm qua, giá thị trường thay đổi liên tục trong khi bảng giá nhà nước vẫn "đứng yên một chỗ". Do vậy nay giá tăng với tỉ lệ khá cao khiến nhiều người bất ngờ, trở tay không kịp. Trong tình huống này chịu ảnh hưởng nhiều nhất là người dân.
Chuyên gia này nêu ý kiến phương án tăng giá phải đồng bộ với việc xem xét điều chỉnh mức thuế liên quan đến nhà đất.
Cùng quan điểm trên, một cán bộ ngành thuế cho rằng có thể phương án tăng giá đất là để tăng thêm nguồn thu, vốn lâu nay bị "thất thoát" do giá qui định và giá thị trường còn chênh lệch lớn.
Nhưng ông lưu ý nếu phương án tăng giá không hợp lý có thể gây tác động ngược. Thay vì thu thuế nhà đất nhiều hơn thì nguồn thu này lại giảm đi do người dân ngại mua bán công khai hoặc tìm cách "lách" thuế.
Giải pháp khả thi nhất là nên giảm mức điều tiết đối với nhà đất để khuyến khích người dân mua bán công khai. Nếu vẫn giữ tỉ lệ như hiện nay mà tăng giá đất không chỉ ảnh hưởng đến giao dịch mà còn làm tiến độ cấp giấy chủ quyền nhà đất chậm đi. Đây là điều hoàn toàn ngược lại với mong muốn của các cơ quan quản lý.
Ông Lâm Văn Chúc, Chủ tịch Hội đồng Quản trị Công ty Cổ phần Đầu tư bất động sản Phúc Đức, đồng tình phương án đề xuất của Bộ Xây dựng với Chính phủ gần đây.
Cụ thể giảm mức thuế trước bạ xuống còn 0,02% (hiện nay là 1%), thuế chuyển quyền sử dụng đất là 1% (hiện là 2-4%). Riêng tiền sử dụng đất thì thu theo đề xuất của UBND Thành phố với Bộ Tài chính là từ 15-20% theo bảng giá qui định (hiện nay là 50% và 100%).
* Điều chỉnh theo hướng nào?
Theo dự thảo điều chỉnh giá các loại đất vừa được UBND Tp.HCM thống nhất, bảng giá đất năm 2008 điều chỉnh theo hướng như sau: đối với các tuyến đường thuộc địa bàn Quận 1 gồm Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ sẽ có mức giá 67,5 triệu đồng/m2 (hiện là 43 triệu, tăng gần 57%), các tuyến đường còn lại tăng 50%. Các tuyến đường thuộc địa bàn các quận 3, 5 và 10 tăng 30%.
Đối với các tuyến đường thuộc các quận: 2, 4, 6, 7, 8, 9, 11, 12, Tân Bình, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Gò Vấp, Tân Phú, Bình Tân và Thủ Đức tăng 20%. Đối với các tuyến đường thuộc địa bàn huyện Hóc Môn, Củ Chi, Bình Chánh, Nhà Bè, Cần Giờ tăng 10%.
Tuy nhiên vẫn còn nhiều ý kiến băn khoăn, cho rằng điều này chẳng khác nào đổ thêm dầu vào giá đất vốn đang... "cháy".
Thị trường sẽ tăng theo
Chuyên gia Nguyễn Ngọc Dương cho rằng tăng giá trong thời điểm này là hết sức nhạy cảm khi mà giá các loại đều đang tăng, do vậy cần phải cân nhắc. Theo ông, sau khi có thông tin đánh thuế từ chuyển nhượng bất động sản, thị trường này đang trong tình trạng lình xình. Nay điều chỉnh khung giá đất tăng thì giá thị trường sẽ tăng theo, ảnh hưởng đến giao dịch.
Trước nay, người dân thường sử dụng bảng giá qui định của Nhà nước làm cơ sở trong các hoạt động giao dịch, kinh doanh, định giá... Do vậy khi giá đất qui định tăng thì người dân cũng muốn đẩy giá lên cao hơn nữa, tùy theo mặt bằng của khu vực, tổng giám đốc một công ty địa ốc phân tích.
Điều này chắc chắn ảnh hưởng đến việc đền bù giải tỏa tại các dự án. Theo tổng giám đốc này, khi chi phí đầu vào tăng thì doanh nghiệp cũng phải tính đến phương án tăng giá sản phẩm, nhằm đảm bảo lợi nhuận trong kinh doanh. Vô hình trung mặt bằng giá bất động sản lại bị đẩy lên, trong khi đầu năm đến nay đã chịu liên tiếp ba "cơn sốt" giá.
Theo đề xuất của các cơ quan chức năng, giá đất mới chỉ áp dụng cho bốn mục đích là tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ quyền sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất; tính lệ phí trước bạ; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai (nếu gây thiệt hại cho Nhà nước).
Như vậy cơ quan đề xuất đã tách mục đích đền bù ra khỏi phương án giá và đền bù theo giá thị trường (trong điều kiện bình thường). Chưa rõ tiền sử dụng đất sẽ áp dụng theo mức giá nào.
Còn một người dân tại Quận 2, Tp.HCM thì than giá nhà đất càng tăng đồng nghĩa với khả năng tiếp cận nhà ở của người thu nhập thấp hoặc trung bình sẽ càng xa hơn.
Muốn tăng giá phải giảm thuế
Theo một chuyên gia về nghiên cứu đô thị, việc điều chỉnh giá hằng năm là tất yếu nhưng phải theo diễn biến của giá thị trường. Nếu giá thị trường tăng thì phải điều chỉnh tăng, giá giảm phải "kéo" bảng giá đất xuống.
Nhưng hai năm qua, giá thị trường thay đổi liên tục trong khi bảng giá nhà nước vẫn "đứng yên một chỗ". Do vậy nay giá tăng với tỉ lệ khá cao khiến nhiều người bất ngờ, trở tay không kịp. Trong tình huống này chịu ảnh hưởng nhiều nhất là người dân.
Chuyên gia này nêu ý kiến phương án tăng giá phải đồng bộ với việc xem xét điều chỉnh mức thuế liên quan đến nhà đất.
Cùng quan điểm trên, một cán bộ ngành thuế cho rằng có thể phương án tăng giá đất là để tăng thêm nguồn thu, vốn lâu nay bị "thất thoát" do giá qui định và giá thị trường còn chênh lệch lớn.
Nhưng ông lưu ý nếu phương án tăng giá không hợp lý có thể gây tác động ngược. Thay vì thu thuế nhà đất nhiều hơn thì nguồn thu này lại giảm đi do người dân ngại mua bán công khai hoặc tìm cách "lách" thuế.
Giải pháp khả thi nhất là nên giảm mức điều tiết đối với nhà đất để khuyến khích người dân mua bán công khai. Nếu vẫn giữ tỉ lệ như hiện nay mà tăng giá đất không chỉ ảnh hưởng đến giao dịch mà còn làm tiến độ cấp giấy chủ quyền nhà đất chậm đi. Đây là điều hoàn toàn ngược lại với mong muốn của các cơ quan quản lý.
Ông Lâm Văn Chúc, Chủ tịch Hội đồng Quản trị Công ty Cổ phần Đầu tư bất động sản Phúc Đức, đồng tình phương án đề xuất của Bộ Xây dựng với Chính phủ gần đây.
Cụ thể giảm mức thuế trước bạ xuống còn 0,02% (hiện nay là 1%), thuế chuyển quyền sử dụng đất là 1% (hiện là 2-4%). Riêng tiền sử dụng đất thì thu theo đề xuất của UBND Thành phố với Bộ Tài chính là từ 15-20% theo bảng giá qui định (hiện nay là 50% và 100%).
* Điều chỉnh theo hướng nào?
Theo dự thảo điều chỉnh giá các loại đất vừa được UBND Tp.HCM thống nhất, bảng giá đất năm 2008 điều chỉnh theo hướng như sau: đối với các tuyến đường thuộc địa bàn Quận 1 gồm Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ sẽ có mức giá 67,5 triệu đồng/m2 (hiện là 43 triệu, tăng gần 57%), các tuyến đường còn lại tăng 50%. Các tuyến đường thuộc địa bàn các quận 3, 5 và 10 tăng 30%.
Đối với các tuyến đường thuộc các quận: 2, 4, 6, 7, 8, 9, 11, 12, Tân Bình, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Gò Vấp, Tân Phú, Bình Tân và Thủ Đức tăng 20%. Đối với các tuyến đường thuộc địa bàn huyện Hóc Môn, Củ Chi, Bình Chánh, Nhà Bè, Cần Giờ tăng 10%.
