Thị trường bất động sản những tháng vừa qua phải đối mặt với nhiều khó khăn như: tình hình giao dịch chậm lại, nhiều dự án vướng thủ tục pháp lý và hạn chế trong tiếp cận vốn tín dụng… Trước bối cảnh đó, nhiều doanh nghiệp, nhà đầu tư đã xoay sở tự tìm cách “rã băng” cho chính mình…

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, khoảng thời gian 5 năm trở lại đây, giá nhà ở, giá đất nền… liên tục bị đẩy lên cao vượt quá khả năng tài chính của đông đảo người dân, dẫn tới một số phân khúc có giao dịch sụt giảm, thanh khoản kém.

NHIỀU MỨC CHIẾT KHẤU HẤP DẪN

Vì vậy, nhằm thu hút nguồn tiền từ người mua và đẩy nhanh thanh khoản dự án, không ít doanh nghiệp phải tung ra nhiều mức chiết khấu hấp dẫn. Đó là một hình thức giảm giá bán, nhưng với điều kiện người mua phải trả cùng lúc gần hết tiền.

Đơn cử như một số dự án ở khu vực phía Nam đã mạnh tay chiết khấu 40% giá bán khi người mua thanh toán vượt tiến độ đến 90%. Nghĩa là nếu mua một căn hộ giá gốc 4,7 tỷ đồng, thì người mua giờ chỉ phải trả gần 2,9 tỷ đồng. Cách thức này cũng diễn ra tại Hà Nội, nhiều dự án chung cư giảm giá bán từ 15-35% khi người mua thanh toán vượt tiến độ đến 95%. Không chỉ các dự án mà trên thị trường mua bán thứ cấp, nhà đầu tư còn rao bán nhà đất với mức giảm giá từ 5-15% tùy theo từng loại hình, khu vực.

Tương tự, đại diện Công ty Cushman&Wakefield chia sẻ rằng có những doanh nghiệp mới tham gia thị trường lại áp dụng chiến lược bảo thủ hơn, đó là nhấn “nút tạm ngừng” đầu tư để tái cấu trúc. Các khoản đầu tư lớn mới sẽ bị dừng trong thời gian này, ngoại trừ giao dịch đang triển khai. Bên cạnh đó, nhiều chủ đầu tư khi không đủ khả năng tự triển khai, đang có dự án dở dang, thì tìm cách bán trao tay dự án, hoặc chấp nhận chuyển nhượng cổ phần cho một số chủ đầu tư khác tiềm lực hơn.

Còn ở đô thị lớn, nơi chưa bao giờ ngừng nóng và trong bất kỳ hoàn cảnh nào nhà ở hướng tới nhu cầu thật vẫn luôn có giao dịch, chuyên gia nhận định, các chủ đầu tư đều thấy đây là phân khúc tốt, cần được chú trọng đầu tư vào thời gian tới, để thu hút dòng tiền. Bởi thực tế quý 3/2022, giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội trung bình khoảng 47 triệu đồng/m2, đạt mốc 15 quý tăng liên tiếp.

Cùng với những giải pháp trên, lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản bổ sung, hiện nay nhiều doanh nghiệp còn sử dụng biện pháp tinh giản tối đa bộ máy, giảm lực lượng lao động. Thậm chí có doanh nghiệp giảm đến 50% lực lượng. Theo vị này, dòng tiền đối với doanh nghiệp giống như dòng máu của con người. Để nuôi sống doanh nghiệp phải có tiền, vì vậy ở giai đoạn khó khăn, khi nguồn vốn huy động hạn hẹp, thị trường tài chính biến động mạnh, đành chấp nhận cắt bớt chi tiêu, giảm nhân sự, miễn sao có dòng tiền giúp duy trì sự sống cho doanh nghiệp. Bởi còn dòng tiền là còn tồn tại, hết dòng tiền là doanh nghiệp “tắc thở”.

Chia sẻ câu chuyện thực tế khi doanh nghiệp này khó khăn về vốn trong những năm 2011, 2012, vị lãnh đạo kể: Ở thời điểm lãi suất ngân hàng lên tới gần 30%/năm, để trả lãi cho nhiều khoản vay bất động sản, doanh nghiệp đã phải gom góp và cắt giảm tất cả mọi thứ nhằm hạ bớt tỷ lệ đòn bẩy.

XÂY DỰNG CHIẾN LƯỢC PHÁT TRIỂN CỤ THỂ

Tuy nhiên ở một góc nhìn khác, có ý kiến cho rằng cắt giảm chi phí, tinh giảm bộ máy mặc dù được nhiều doanh nghiệp thực hiện, nhưng đó chỉ là giải pháp tạm thời, còn trong dài hạn doanh nghiệp cần nghĩ đến những giải pháp dài lâu. Song hành với “nguy luôn có cơ”, giai đoạn này có thể là cơ hội cho một số doanh nghiệp mới nổi khi nhiều doanh nghiệp tên tuổi khác chìm xuống. Tuy nhiên để nắm bắt cơ hội, đòi hỏi doanh nghiệp phải xác định được chiến lược phát triển cụ thể, hiểu rõ chu kỳ lên xuống của thị trường.

Bàn về giải pháp “rã băng”, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM Lê Hoàng Châu nêu quan điểm, ngoài sự nỗ lực không ngừng của các doanh nghiệp địa ốc, Nhà nước cần vào cuộc quyết liệt hơn nữa. Đặc biệt là hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 cùng một số luật liên quan, bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất.

Ngoài ra, nên xem xét bố trí nguồn vốn ngân sách “cấp bù lãi suất tín dụng ưu đãi” để các ngân hàng thương mại cho người mua nhà để ở, người mua căn nhà đầu tiên được vay với lãi suất hợp lý, để mua nhà ở thương mại, nhà ở xã hội có mức giá đề xuất không quá 1,8 tỷ đồng/căn (tương tự như cơ chế của gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng theo Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 của Chính phủ), bởi lẽ nhiều năm qua, hầu hết người mua nhà ở xã hội đã phải vay với lãi suất thương mại 9-10%/năm.

Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính cũng góp ý, phải khẩn trương xây dựng giải pháp đa dạng hóa nguồn vốn, có chính sách thúc đẩy hình thành các kênh dẫn như: quỹ đầu tư, tín thác, quỹ mua nhà ở cho người lao động... khơi thông nguồn vốn cho lĩnh vực kinh doanh bất động sản, giúp dự án được triển khai liền mạch, giảm sức ép lên thị trường, đưa mức giá bất động sản nhà ở xuống mức dễ chịu hơn với những hộ gia đình có nhu cầu thực. Nhất là tạo điều kiện hoãn nợ, hỗ trợ vay ưu đãi đối với chủ đầu tư dự án nhà ở bình dân, nhà ở xã hội cho công nhân, người có thu nhập thấp.

Đối với vấn đề này, Giám đốc cấp cao Savill Việt Nam Sử Ngọc Khương bổ sung: “Các chủ đầu tư có thể xem xét thêm nguồn vốn từ FDI, hoặc các đối tác liên doanh để giải quyết bài toán khó khăn về tài chính. Theo tình hình hiện nay, dự báo năm 2023, thị trường chuyển biến khá thận trọng. Phân khúc nhà ở duy trì mức thanh khoản ổn, tuy nhiên nguồn cung hạn chế và vắng bóng sản phẩm vừa túi tiền người tiêu dùng cũng làm ảnh hưởng đến tính thanh khoản. Những phân khúc như bất động sản công nghiệp, văn phòng vẫn hoạt động tốt, các doanh nghiệp tiếp tục có nhu cầu mở rộng".

Ông Khương đánh giá bất động sản có tính chu kỳ, khi hết chu kỳ đi xuống sẽ bắt đầu phục hồi và đi lên. Nếu qua được chu kỳ như thế thì sau đó là hái quả ngọt. Vì bản chất của bất động sản mặc dù có giảm nhưng rồi lại lên. Không chỉ Việt Nam mà bất động sản thế giới cũng như thế. Để thị trường hồi phục phải cần một quãng thời gian đủ lớn.